Arco Vara: Kinnisvara koroonapäeviku IV kanne: 20. aprill 2020

Kui esialgselt oli plaanis koroonapäeviku kandeid avaldada iga nädala kolmapäeval, siis III kandest alates on graafik segamini läinud. Põhjus on sealjuures muidugi positiivne, sest see on tulenenud pelgalt töökoormuse ootamatust suurenemisest.

I kvartal lõppes ja üle-Eestiliselt oli tarvilik sündmusi kokku võtta ning samaaegselt on kinnisvaraturul olnud täheldada mõningast taaskordset elavnemist. Mainisin juba eelmisel korral, et kinnisvarade hindamine on olnud ootuspärasest aktiivsem kui oleks võinud sel kuul oodata, täpselt samasugune trend on jätkunud ka järgneva üheksa päeva vältel. Küsides, kuidas kinnisvara maakleritel läheb, võib ka mitmete käest kuulda, et telefonid on taas aktiivsemalt helisema hakanud ja klientide huvi kirjutada on kasvanud. Siin ei saa muidugi rääkida mingisugusest meeletust aktiivsuse kasvust, kuid võrreldes täiesti vaikeluga märtsi lõpus on midagi siiski paremuse poole juba läinud. Inimestel paistab eriolukorrast ja kodus istumisest n-ö kopp ees olevat ja üritatakse normaalse eluviisi peale tagasi minna. Viimast võib täheldada üldisemalt ka vähemalt minu hinnangul linnapildis, kus näiteks 2+2 reeglit enam kuigi tõsiselt ei võeta.

Kinnisvarateemade juurde konkreetsemalt minna, siis alustaksin sel korral võibolla hoopis nii peavoolu- kui ka sotsiaalmeedias avaldatavatest „uudistest“. Isiklikult ma ei jälgi kuigi põhjalikult Eesti peavoolumeedia uudiseid juba teist nädalat, kuid pealkirju sirvin vähemalt korra päevas ikka. Põhjus on lihtne – covid müüb ja isegi kui midagi uut kirjutada pole, siis kõikvõimalikud äärmiselt negatiivse sisuga uudised pealkirjadega, et äkki võib surra ja nakatuda küll nii ja naa palju, on meedia vallutanud. Äkki ja võibolla võib igapäevaselt juhtuda igasugu asju, see pole muidugi põhjus, miks nendest kirjutada. Pole mõtet filosofeerida negatiivsete stsenaariumite üle, oluline oleks täna juba keskenduda sellele, kuidas olemasolevast olukorrast välja tulla ja mis saab edasi, seda nii majanduslikus kui ka rahvatervise kontekstis. Kui Eesti meedia on endiselt valdavalt negatiivne, siis globaalselt on juba üsna laialdaselt täheldada, et piirangutest hakatakse nii mõnelgi pool järk-järgult väljuma või tehakse vähemalt plaane, et kuidas nendest lähitulevikus edukalt väljuda.

Ma ei hakka siin järgnevalt konkureerivate ettevõtete nimesid või nende üksikisikutest töötajaid välja tooma, aga meediasse on viimase nädala vältel ilmunud infokilde, mis räägivad juba kestvast rahanduskriisist ja toovad välja, et osta kinnisvara täna, sest homme hakkavad eluasemelaenude intressid hirmsasti kasvama ja siis on tarbija jaoks kinnisvara kõrgema laenuteeninduskulu tõttu juba oluliselt kallim. Esiteks, meil ei ole täna mingisugust finantskriisi ja teiseks, täna ei ole ühegi krediidiasutuse huvides eluasemelaenude intressi tõsta, vähemalt mitte laiapõhjaliselt. Meil on täna pelgalt tervishoiukriis, mille juures viiruse edasise leviku tõkestamiseks on kehtestatud meetmed, mis on osa majandust pannud kunstlikult seisma, viies meid omaalgatuslikult majanduskriisi. Kriis ei alanud sel korral ei kinnisvara- ega finantsturgudelt, vaid pelgalt tervishoiust, mistõttu puudub ka otseselt igasugune vajadus elamispindade turgu täiendavalt reguleerida.

Täna käib ajalooliselt täheldamisväärseim rahatrükk, pankades on krediidiliin avatud ning eluasemelaenude tingimused on jaanuari ja veebruariga jätkuvalt analoogsed. Finantskriis eeldaks, et rahast on kriis, täna on raha peatselt rohkem kui kunagi varem ja kuna seda kuhugi suruda ei ole, siis lõpetab see suuresti kinnisvara- ja väärtpaberiturgudel, kus viimase osas on mitmete aktsiate hinnad kasvanud juba 2020. aasta alguse tasemele või kõrgemalegi. Käesolev kriis, sarnaselt eelnevale, lihtsalt suurendab vaeste ja jõukamate isikute varade netoväärtuse erinevust. Unustage ära igasugune eluasemelaenude intressi kasvamine 5% tasemele või isegi selle lähedale, ükski pank ei hakka omale täna hauda kaevama, sest sellisel juhul kukuks kinnisvaraturul tehingute arv tänasest veelgi madalamale ning olemasolevate laenutagatiste väärtus langeks sarnaselt 2008. aastale, mis viiks meid majanduslikult kordades hullemasse olukorda kui me peatselt jõudmas oleme. Säärases mahus intressi kasv eeldaks kas panga marginaali kasvu või euribori meeletut suurenemist, viimane on finantsturgude olemasolevas situatsioonis põhimõtteliselt välistatud ning esimest ei soovi pangad juba eelnimetatud põhjustel teha.

Olen viimastel nädalatel suhelnud erinevate Eestis tegutsevate krediidiasutuste esindajatega ning nad kõik kinnitavad ühiselt, et eluasemelaenude väljastamise tingimused üldiselt on täpselt samasugused nagu enne koroonaviiruse pandeemia esilekerkimist. Ainuke muutus on loomulikult selles, et kui laenu soovival isikul pole täna tööd või on ta töötamas mõnes ettevõttes või sektoris, mis on otseselt avatud eriolukorra meetmetest põhjustatud kahjule, siis ta lihtsalt ei ole täna laenuvõimeline. Kui tal ei olnud tööd ka jaanuaris või veebruaris, ei oleks ta laenu saanud täpselt samamoodi ka siis. Teisisõnu, potentsiaalsete koduostjate arv on vähenenud, kuid kvaliteetsete laenuklientide osas mingisuguseid arvestatavaid muutusi ei ole läbi viidud. Kuna tööpuudus jätkab kasvamist, väheneb peatselt võimalike koduostjate hulk veelgi. Täheldada on ainult, et ehitusjärgus varade hindamise osas ollakse konservatiivsemad ning võib esineda lisatagatise kasutamise vajadus, sest ehitusjärgus varad (nt üksikelamud) on peatselt kinnisvaraturul oluliselt madalama likviidsusega kui enne. Intressid on kasvanud või keeldutakse ajutiselt laenude väljastamisest kinnisvara arenduseks mõeldud projektide osas, sest turg on ootaval seisukohal ning jälgitakse, kuidas juba turul olevad projektid jätkavad.

Eluasemelaenude taotlemine on võrreldes varasemaga vähenenud ligi 60% võrra, kinnisvarabüroode käive on suhteliselt analoogselt kogu Baltikumis vähenenud sõltuvalt ettevõttest keskmiselt 50-60%. Tallinna korteriturg peegeldab kuu keskpaiga seisuga, et tehtud on ligikaudu 240 ostu-müügitehingut, mida on 40% vähem kui 2019. aasta aprilli esimeses pooles. Krediidiasutused on valmistumas laenutagatiste väärtuse languseks ning hetkel paistab, et esialgu piirdutakse ligikaudu 10%-lise languse „ootusega“. Omanditurul ei ole hetkel veel hindadega erinevalt üüriturust sisuliselt mitte midagi juhtunud, aprillis tehtud tehinguid vaadates on korterite ehitusaastal põhinev hinnatase jätkuvalt kõrgemal kui 2019. aasta aprillis. Kui võrdleme seda 2020. aasta märtsiga, indikeerivad näitajad juba küll ~3%-list langust nii mõneski tootegrupis, kuid kuna tehinguaktiivsuse erinevus on võrreldavatel perioodidel kohati ligi kolmekordne, siis on veel vara laiapõhjalisi järeldusi teha. Kuni 2020. aasta märtsini oli viimase kümne aasta vältel täiesti tavapärane, et kuust-kuusse hinnatasemed kõikusid vahel isegi kuni 10% võrra, sest see sõltub suuresti tehingute struktuurist, mida 30 päeva vältel tehti ja see võib sageli olla äärmiselt erinev. Jällegi, ma ei väida, et hinnad ei lange ega jätka langust, kindlasti jätkavad, sinna tuleb veel lihtsalt paar kuud aega anda, et oleks võimalik selgemat turu käitumismustrit välja tuua.

Piigates üüriturule, näeme, et viimase nädala vältel edasine pakkumiste arvu kasv märgatavalt aeglustus. Kui märtsi lõpust võis iganädalaselt täheldada, et üüripakkumiste arv kasvas Tallinnas ligi 10% nädalas, siis hetkel on kasv pidurdunud ligi 4% tasemele. Alates 9. aprillist muutus üüripakkumiste arv Tallinnas 18. aprilli seisuga: Tallinnas tervikuna kasvas 4,6%, Haaberstis vähenes 8,6%, Kadrioru asumis vähenes 3,7%, Kesklinnas kasvas 6,9%, Kristiines kasvas 1,8%, Lasnamäel kasvas 9,8%, Mustamäel kasvas 6,9%, Nõmmel vähenes 7,8%, Põhja-Tallinnas kasvas 6,0% ning Vanalinnas kasvas 1,0%, kuid Pirital püsis pakkumiste arv täpselt samal tasemel. Vaadates üüriturgu üldiselt, on pakkumine suurenenud ennekõike 1-toaliste korterite osas ning järk-järgult juba ka 2-toaliste puhul. Kui varasemalt võis täheldada 1-toaliste pakkumisse lisandumist just Kesklinnas, siis viimase nädala vältel on pakkumine hakanud Kesklinnast kiiremini kasvama just Lasnamäel ja Mustamäel, kus viimase osas võib põhjus olla sarnaselt Tartu linnale just tudengite lahkumises. Kui Tartus võis ennist täheldada üüripakkumiste arvu suurenemist Tallinnaga analoogses tempos, siis viimase üheksa päeva vältel on Tartus pakkumine hoopis veidi vähenenud. Hetkel ei saa siiski eeldata, et üüripakkumiste arv enam edasi ei kasva, sest eriolukorra lõppemine, edasine Airbnb korterite pikaajalisele üüriturule siirdumine, tööpuuduse kasv kui ka tüüpiline 3-kuuline üürilepingu lõpetamisest etteteatamise vajadus toob lähikuudel veel pakkumist juurde.

Müügipakkumiste turul ei ole juba kuu aega arvestatavaid muutusi aset leidnud, Tallinnas on viimase üheksa päeva vältel korteriturul müügipakkumiste arv vähenenud 0,5%, Tartus on kasvanud 1,0% võrra ning Pärnus on lisandunud 2 pakkumist. Seni kuni pakkumine arvestataval määral ei suurene, ei saa me rääkida laiapõhjalisest pakkumishindade langusest. Võib arvata, et eriolukorra lõppedes hakkab pakkumine nii omandi- kui ka üüriturul suurenema, mis viib sügiseseks perioodiks pakkumishinnad siiski madalamale. Sügisel on hetkeliste prognooside kohaselt ühtlasi oodata laialdasemat koondamislainet ja teenindussektoris tegutsevate ettevõtete pankrotistumist või lihtsalt sulgemist, sest väga suur hulk sellistest ettevõtetest tuli pelgalt ots-otsaga kokku juba enne koroonaviiruse pandeemiat.

Kui kinnisvarabüroode ja krediidiasutuste jaoks peaks käive lähikuudel asuma taas tänaselt tasemelt veidi kasvama, on kinnisvaraturul siiski negatiivsemaid muutusi alles oodata. Enne läheb veel halvemaks kui läheb paremaks, sest seni ei ole peale likviidsuse vähenemise veel kinnisvaraturul sisuliselt midagi juhtunud. Turul on täna pilgud arendajatest näiteks Endoveril, kelle laojääk on arvestatavalt suur ning kes endiselt kaasab edukalt kapitali ühisrahastusest intressiga 14%, millele lisandub ühisrahastusportaali marginaal. Turuosalised on jälgival seisukohal, oodates, mida suuremad arendajad ning hetkel tugevalt turul sees olevad isikud pakkumishindadega ette võtavad, sest mõne arendaja võimalik hinnalangetus võib kaasa viia ka ülejäänud konkurendid ja seega ka kogu korterituru. Hetkel on siiski suur hulk arendajaid kinnitanud, et neil ei ole plaanis pakkumishindu langetada, sest finantskoormus on müügiperioodide pikenemisega arvestades veel talutav.

17. aprillil tulid 2020. aasta I kvartali ehitusaktiivsust iseloomustavad näitajad, mille osas on langus olnud kordades tugevam kui kinnisvaraturu tehingute arvus. Toon järgnevat mõned näited:

1) 2019. aasta I kvartalis alustati üksikelamute osas Harju maakonnas ehitustegevust 61 elamu osas, tänavu aga pelgalt 15 juhul;

2) ridaelamukortereid hakati 2019. aasta I kvartalis Harjumaal ehitama 27 ühiku osas, tänavu pelgalt 3 juhul;

3) uusi kortereid läks Harjumaal ehitusse 2019. aasta I kvartalis 880 tk, tänavu I kvartalis kõigest 52 ning seda 100%-liselt Tallinnas.

Iseenesest mind üllatab, et valglinnastumine niivõrd kiire löögi on saanud. Võibolla veel esialgne statistika hilisemalt täpsustub, kuid asjaolu, et Tallinna lähiümbruses mitte ühtegi uut korterelamu projekti ei jõutud isegi jaanuaris ega veebruaris alustada, tundub kuidagi liiga järsk. Ehituslube uute korterite püstitamiseks ka Tallinna lähiümbruses siiski samaaegselt väljastati ning seda ainuüksi mõnevõrra vähem kui aasta tagasi. Tallinnas vähenes uute ehituslubade väljastamine võrreldes aastatagusega 32%. Võib arvata, et uute projektide osas on alustamist tagasi hoidnud nii krediidiasutused kui ka arendajad ise, mis on ka tervitatav, sest kriisi on sisenetud erinevalt kümnenditagusest perioodist tunduvalt tagasihoidlikuma laojäägiga.

Kinnisvara koroonapäevik on Arco Vara kinnisvaraanalüütiku ja kutselise hindaja Mihkel Eliste jooksev ülevaade turu hetkeseisust. Analüüs ilmub nii kirjalikus kui ka video vormis kord nädalas Arco Vara blogis nisotsiaalmeedias.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

− 4 = 1

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!