Northern Horizon Capital AS-i juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (Fond) auditeerimata konsolideeritud vahearuande tulemused IV kvartali 2022. aasta kohta.
Kinnisvarainvesteeringute hindamine
Kontserni 2022. aasta puhaskasum oli 3,9 miljonit eurot (2021: 1,4 miljonit eurot). Tulemile avaldas suurt mõju Galerija Centrsi majandustulemuste taastumine, mis saavutati tänu sellele, et rentnikele tehti 2022. aastal vähem pandeemiast tingitud rendisoodustusi ja rendi indekseerimine kasvas. 2021. aasta tulemit mõjutas märkimisväärselt ühekordne kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum summas 7,1 miljonit eurot. 2022. aastal oli ümberhindluse tulemuseks kahjum summas 2,9 miljonit eurot (-1,8% portfelli väärtusest). Puhta renditulu kasvu positiivset mõju vähendasid osaliselt kinnisvarainvesteeringutega seotud kulud, mida pole võimalik rentnikele edasi esitada. 2022. aasta kasum osaku kohta oli 0,03 eurot (2021: 0,01 eurot).
2022. aastal teenis kontsern 17,4 miljonit eurot puhast renditulu (2021: 17,0 miljonit eurot). 2021. aasta tulemustes kajastus 2021. aasta IV kvartalis müüdud G4S-i peahoone puhas renditulu summas 1,0 miljonit eurot. 2022. aasta tulemusi G4S enam ei mõjutanud. Portfelli EPRA võrreldav puhas renditulu suurenes eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 9,6% peamiselt kaubandussegmendi, sealhulgas eelkõige Galerija Centrsi, paremate tulemuste tõttu.
Fondi kaubandussegment ei ole koroonapandeemiast tingitud täitumuse langusest veel täielikult taastunud. Kui kaubandussegmenti kuuluvate varade tulemused taastuvad koroonaeelsele tasemele ja Meraki esimese torni väljarentimine läheb edukalt, võib portfelli tootlus kerkida ajaloolise 6,5-7,0%-ni.
Domus PRO büroohoone ja kaubanduskeskuse müük
2023. aasta alguses sõlmis Fond lepingu ettevõttega UAB PREF III, et müüa 100% osalus ettevõttes BH Domus PRO UAB, mis omab Domus Pro büroohoonet ja kaubanduskeskust Vilniuses. Kokkulepitud müügihind oli ligikaudu 23,5 miljonit eurot. Üle 9-aastase hoidmisperioodi sisemine tasuvusmäär (IRR) oli ligikaudu 15,8% ja omakapitali kordaja 2,1. Tehingust laekuvat raha plaanitakse kasutada peamiselt Fondi laenukohustuste vähendamiseks, sealhulgas osaliselt Fondi 2023. aasta mais lunastustähtajani jõudvate võlakirjade lunastamiseks. Tehing viiakse eeldatavasti lõpule 2023. aasta veebruari lõpuks.
Europa ostukeskuse parkimismaja müük
30. detsembril 2022 sõlmis Baltic Horizon Fund ostu-müügilepingu ettevõttega UAB Prime Location Property Fund, viies lõpule tehingu millega müüs oma osaluse Europa ostukeskuse parkimismajas, mis oli varem ostjaga kaasomandis. Müügihind oli 4 miljonit eurot. Tehingust saadud tulu kasutati finantsseisundi aruande struktuuri optimeerimiseks ja Fondi finantsvõimenduse vähendamiseks. Pärast tehingut kahanes Fondi tasumata laenujääk 3,5 miljoni euro võrra. Müügilepinguga on ette nähtud teatavad garantiid, et ostukeskuse sujuvaks opereerimiseks oleks tagatud piisaval arvul parkimiskohti ja et Europa ostukeskuse klientidele oleks võimalik pakkuda tasuta parkimist. Baltic Horizon Fund jääb Europa ostukeskuse ainuomanikuks.
Varade brutoväärtus (GAV)
Fondi varade brutoväärtus kahanes aruandeperioodil 0,7%, langedes 2022. aasta IV kvartali lõpuks 344,0 miljoni euroni (31. detsember 2021: 346,3 miljonit eurot). Languse peamine põhjus oli kinnisvarainvesteeringute ümberhindamise kahjum summas 2,9 miljonit eurot.
Varade puhasväärtus (NAV)
Fondi varade puhasväärtus pisut suurenes ja oli 2022. aasta lõpu seisuga 133,7 miljonit eurot (31. detsember 2021: 132,6 miljonit eurot). Fondi varade puhasväärtus suurenes eelmise aasta lõpuga võrreldes 0,8%. Perioodi positiivseid tegevustulemusi ja positiivset rahavoo riskimaandamise reservi muutust summas 2,5 miljonit eurot tasakaalustas osaliselt osakuomanikele tehtud väljamakse summas 5,4 miljonit eurot. Seisuga 31. detsember 2022 oli osaku IFRS puhasväärtus 1,1172 eurot (31. detsember 2021: 1,1082 eurot) ning EPRA puhas materiaalne põhivara ja EPRA puhas taastamisväärtus olid 1,1865 eurot (31. detsember 2021: 1,1884 eurot) osaku kohta. EPRA puhas võõrandamisväärtus oli 1,1143 eurot (31. detsember 2021: 1,1086 eurot) osaku kohta.
Kinnisvarainvesteeringud
2022. aasta lõpus kuulus Baltic Horizoni portfelli 15 Balti riikide pealinnades asuvat rahavooga kinnisvarainvesteeringut. Fondi portfelli õiglane väärtus oli 333,1 miljonit eurot (31. detsember 2021: 327,4 miljonit eurot) ja renditavat netopinda oli kokku 151 870 m2. Fondi portfelli kuuluvat pinda on suurendanud Meraki büroohoone esimene torn, mis võeti kasutusele 2022. aasta septembris.
Intressikandvad laenud ja võlakirjad
Intressikandvad laenud ja võlakirjad (ei sisalda rendikohustisi) moodustasid 194,6 miljonit eurot, jäädes 2021. aasta lõpuga sarnasele tasemele (31. detsember 2021: 198,6 miljonit eurot). Pangalaenude jääk vähenes veidi Europa ostukeskuse laenu osalise tagasimaksmise, Meraki võlakirjade lunastamise ja graafikujärgse laenuamortisatsiooni tõttu. Aastane laenuamortisatsioon moodustab 0,7% kogu tasumata laenujäägist.
Rahavood
2022. aasta äritegevuse rahavoog oli positiivne summas 15.3 miljonit eurot (2021: positiivne summas 14,7 miljonit eurot). Investeerimistegevuse rahavoog oli olemasolevasse kinnisvaraportfelli tehtud täiendavate investeeringute ning Meraki, Postimaja ja CC Plaza kompleksi ning Europa ja Galerija Centrsi arendusprojektide rahastamise tõttu negatiivne summas 9,7 miljonit eurot (2021: negatiivne summas 6,9 miljonit eurot). Finantseerimistegevuse rahavoog oli negatiivne summas 16,4 miljonit eurot (2021: negatiivne summas 18,7 miljonit eurot). 2022. aastal tegi Fond osakuomanikele rahalise väljamakse summas 5,4 miljonit eurot, maksis pangalaenudelt ja võlakirjadelt graafikujärgseid intresse ning preemiat intressi ülemmääralt. Novembris lunastas Fond Meraki võlakirjad ja detsembris maksis Europa ostukeskuse parkimismaja müügist saadud tulust tagasi 3,5 miljonit eurot Europa laenust. 2022. aasta lõpus oli Fondil raha ja raha ekvivalente summas 5,3 miljonit eurot (31. detsember 2021: 16,1 miljonit eurot). Tegevuskulud on täielikult kaetud renditegevusest laekuvate rahavoogudega.
Peamised kasumlikkuse näitajad
| Tuhandetes eurodes | IV kv 2022 | IV kv 2021 | Muutus (%) | |||||
| Puhas renditulu | 4 457 | 3 798 | 17,4% | |||||
| Halduskulud | -996 | -633 | -57,3% | |||||
| Muu äritulu | – | 440 | -100,0% | |||||
| Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist | -423 | -71 | -495,8% | |||||
| Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasum/kahjum | -3 072 | 7 103 | ||||||
| Ärikasum | (34) | 10 637 | (100,3%) | |||||
| Finantstulud ja -kulud (neto) | (1 849) | (1 484) | (24,6%) | |||||
| Maksueelne kasum | -1 883 | 9 153 | -120,6% | |||||
| Tulumaks | (310) | (861) | (64,0%) | |||||
| Perioodi puhaskasum | -2 193 | 8 292 | -126,4% | |||||
| Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv | 119 635 429 | 119 635 429 | – | |||||
| Kasum/kahjum osaku kohta (eurodes) | -0,02 | 0,07 | – | |||||
Peamised finantsseisundi näitajad
| Tuhandetes eurodes | 31.12.2022 | 31.12.2021 | Muutus (%) | ||||
| Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud | 333 123 | 315 959 | 5,4% | ||||
| Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud | – | 11 400 | -100,0% | ||||
| Varade brutoväärtus (GAV) | 343 963 | 346 338 | -0,7% | ||||
| Intressikandvad laenud ja võlakirjad | 194 569 | 198 571 | -2,0% | ||||
| Kohustised kokku | 210 308 | 213 754 | -1,6% | ||||
| IFRS varade puhasväärtus (IFRS NAV) | 133 665 | 132 584 | 0,8% | ||||
| EPRA puhas taastamisväärtus (EPRA NRV) | 141 943 | 142 176 | -0,2% | ||||
| Ringluses olevate osakute arv | 119 635 429 | 119 635 429 | – | ||||
| Osaku puhasväärtus – IFRS NAV osaku kohta (eurodes) | 1,1172 | 1,1082 | 0,8% | ||||
| EPRA puhas taastamisväärtus (NRV) osaku kohta (eurodes) | 1,1865 | 1,1884 | -0,2% | ||||
| Laenu tagatuse suhtarv (%) | 58,4% | 60,7% | – | ||||
| Keskmine sisemine intressimäär (%) | 3,0% | 2,7% | – | ||||
Fondi kinnisvarainvesteeringute portfelli keskmine tegelik täitumus oli 2022. aasta IV kvartalis 90,2% (III kv 2022: 92,5%). Seisuga 31. detsember 2022 oli täitumus 90,5% (30. september 2022: 90,0%). Portfelli üldist täitumust mõjutas Meraki esimese torni arenduse valmimine. Esimesed rentnikud kolisid sisse 2022. aasta septembris. Detsembris suurenes portfelli täitumus ilma Meraki hoone mõjuta 93,9%-ni (III kv 2022: 93,8%). Täitumuse kasvu toetasid uued rendilepingud North Stari ja Vainodes I ärikeskustes. 2022. aasta IV kvartalis renditi Vainodes I ja North Stari hoonetes olemasolevatele rentnikele lisapinda vastavalt peaaegu 500 m2 ja 200 m2.
Büroosegmendi täitumust mõjutas tugevalt Meraki büroohoone valmimine. Hoone võeti kasutusele septembris täitumusega 23,4%. Kui Meraki välja arvata, näitas büroosegment endiselt tugevaid tulemusi: 2022. aasta IV kvartalis oli täitumus ligikaudu 97,6%. Enamik vabadest pindadest olid ajutised, kuna rendilepingud on sõlmitud ja rentnikud kolivad varsti sisse. Näiteks Duetto II, North Star, LNK Centre ja Vainodes I on praeguseks täielikult välja renditud. Rendiprotsessi kiirendamiseks suurendati 2022. aastal nii kaubandus- kui ka büroosegmendis rentimisega tegelevaid meeskondi. 2022. aasta detsembris sõlmiti leping Galerija Centrsi ankurrentnikuga.
Paljusid rendilepinguid pikendati 2022. aasta III ja IV kvartalis, mis suurendas Fondi WAULT-i (kaalutud keskmine kehtiv rendiperiood). Kinnisvarainvesteeringute keskmine otsene tootlus oli 2022. aasta IV kvartalis 5,0% (III kv 2022: 5,0%) ja kogu portfelli esmane puhastootlus 5,3% (III kv 2022: 5,3%).
Ülevaade Fondi kinnisvarainvesteeringutest seisuga 31. detsember 2022
| Kinnisvarainvesteering | Segment | Õiglane väärtus1 (tuhandetes eurodes) |
Renditav netopind (m2) |
Otsene tootlus IV kv 20222 |
Esmane puhastootlus IV kv 20223 |
Täitumuse määr |
| Vilnius, Leedu | ||||||
| Duetto I | Büroo | 18 845 | 8 587 | 8,0% | 6,5% | 97,6% |
| Duetto II | Büroo | 20 253 | 8 674 | 7,9% | 7,2% | 100,0% |
| Europa ostukeskus | Kaubandus | 35 658 | 16 901 | 3,5% | 3,9% | 85,5% |
| Domus Pro ostukeskus | Kaubandus | 17 047 | 11 226 | 8,2% | 7,7% | 98,5% |
| Domus Pro ärikeskus | Büroo | 8 040 | 4 831 | 8,7% | 7,0% | 91,4% |
| North Star ärikeskus | Büroo | 21 788 | 10 579 | 6,9% | 6,7% | 100,0% |
| Meraki arendus1 | Büroo | 17 330 | 8 113 | -1,3% | -1,5% | 30.9% |
| Vilniuses kokku | 138 961 | 68 911 | 5,2% | 5,1% | 87.2% | |
| Riia, Läti | ||||||
| Upmalas Biroji bürookompleks | Büroo | 20 961 | 10 459 | 8,0% | 8,9% | 98,8% |
| Vainodes I | Büroo | 18 010 | 8 128 | 6,0% | 7,2% | 100,0% |
| LNK Centre | Büroo | 17 000 | 7 452 | 6,5% | 6,4% | 100,0% |
| Sky ostukeskus | Kaubandus | 5 761 | 3 241 | 9,5% | 8,5% | 98,5% |
| Galerija Centrs | Kaubandus | 67 130 | 19 137 | 2,9% | 3,4% | 80,6% |
| Riias kokku | 128 862 | 48 417 | 4,9% | 5,5% | 92,0% | |
| Tallinn, Eesti | ||||||
| Postimaja ja CC Plaza | Kaubandus | 26 715 | 9 232 | 3,4% | 4,5% | 95,6% |
| Postimaja ja CC Plaza | Vaba aeg | 14 385 | 9 094 | 4,5% | 3,7% | 100,0% |
| Lincona | Büroo | 15 200 | 10 775 | 6,7% | 6,5% | 91,5% |
| Pirita ostukeskus | Kaubandus | 9 000 | 5 441 | 5,6% | 7,6% | 92,6% |
| Tallinnas kokku | 65 300 | 34 542 | 4,6% | 5,2% | 95,0% | |
| Portfell kokku | 333 123 | 151 870 | 5,0% | 5,3% | 90,5% |
1. Põhineb viimasel, seisuga 31. detsember 2022 teostatud hindamisel, hilisematel kapitalikuludel ja kajastatud kasutusõiguse varadel.
2. Otsese tootluse leidmiseks jagatakse puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikulude summaga.
3. Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.
4. Fondil valmis 2022. aasta septembris Meraki esimese torni arendus. Renditulu teenitakse alates 2022. aasta oktoobrist.
KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU KOONDKASUMI ARUANNE
| Tuhandetes eurodes | 01.10.2022-31.12.2022 | 01.10.2021- 31.12.2021 | 01.01.2022-31.12.2022 | 01.01.2021- 31.12.2021 |
| Renditulu | 5 060 | 4 651 | 20 482 | 19 495 |
| Teenustasutulu | 1 967 | 1 204 | 5 974 | 4 901 |
| Renditegevuse kulud | -2 570 | -2 057 | -9 026 | -7 392 |
| Puhas renditulu | 4 457 | 3 798 | 17 430 | 17 004 |
| Halduskulud | -996 | -633 | -3 133 | -2 869 |
| Muu äritulu | – | 440 | 278 | 444 |
| Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist | -423 | -71 | -423 | -71 |
| Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasum/kahjum | -3 072 | 7 103 | -2 914 | -7 161 |
| Ärikasum/-kahjum | -34 | 10 637 | 11 238 | 7 347 |
| Finantstulud | – | – | 1 | 1 |
| Finantskulud | -1 849 | -1 484 | -6 312 | -5 706 |
| Finantstulud ja -kulud kokku | -1 849 | -1 484 | -6 311 | -5 705 |
| Maksueelne kasum/kahjum | -1 883 | 9 153 | 4 927 | 1 642 |
| Tulumaks | -310 | -861 | -983 | -229 |
| Perioodi kasum/kahjum | -2 193 | 8 292 | 3 944 | 1 413 |
| Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum/-kahjum | ||||
| Rahavoogude riskimaandamise puhaskasum | 142 | 279 | 2 746 | 898 |
| Rahavoogude riskimaandamise puhaskasumiga/ -kahjumiga seotud tulumaks |
-19 | -32 | -236 | -66 |
| Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav tulumaksujärgne muu koondkasum kokku | 123 | 247 | 2 510 | 832 |
| Perioodi tulumaksujärgne koondkasum/-kahjum kokku | -2 070 | 8 539 | 6 454 | 2 245 |
| Tava- ja lahustatud kasum/kahjum osaku kohta (eurodes) | -0,02 | 0,07 | 0,03 | 0,01 |
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
| Tuhandetes eurodes | 31.12.2022 | 31.12.2021 |
| Põhivarad | ||
| Kinnisvarainvesteeringud | 333 123 | 315 959 |
| Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud | – | 11 400 |
| Immateriaalsed põhivarad | 6 | 9 |
| Materiaalsed põhivarad | 1 | 2 |
| Tuletisinstrumendid | 2 228 | – |
| Muud põhivarad | – | 23 |
| Põhivarad kokku | 335 358 | 327 393 |
| Käibevarad | ||
| Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded | 2 693 | 2 708 |
| Ettemaksed | 273 | 137 |
| Tuletisinstrumendid | 292 | – |
| Raha ja raha ekvivalendid | 5 347 | 16 100 |
| Käibevarad kokku | 8 605 | 18 945 |
| Varad kokku | 343 963 | 346 338 |
| Omakapital | ||
| Sissemakstud kapital | 145 200 | 145 200 |
| Rahavoogude riskimaandamise reserv | 1 681 | -829 |
| Jaotamata kahjum | -13 226 | -11 787 |
| Omakapital kokku | 133 655 | 132 584 |
| Pikaajalised kohustised | ||
| Intressikandvad võlakohustised | 124 017 | 157 471 |
| Edasilükkunud tulumaksukohustised | 7 490 | 6 297 |
| Tuletisinstrumendid | – | 756 |
| Muud pikaajalised kohustised | 1 240 | 1 103 |
| Pikaajalised kohustised kokku | 132 747 | 165 627 |
| Lühiajalised kohustised | ||
| Intressikandvad võlakohustised | 71 094 | 41 676 |
| Võlad tarnijatele ja muud võlad | 5 644 | 5 223 |
| Tulumaksukohustis | 10 | 5 |
| Tuletisinstrumendid | – | 109 |
| Muud lühiajalised kohustised | 813 | 1 114 |
| Lühiajalised kohustised kokku | 77 561 | 48 127 |
| Kohustised kokku | 210 308 | 213 754 |
| Omakapital ja kohustised kokku | 343 963 | 346 338 |
