Northern Horizon Capital AS-i juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (fond) 2022. aasta auditeeritud majandustulemused. Finantstulemused jäid samaks, võrreldes esialgse avalikustamisega 15. veebruaril 2023.
Tulem ja puhas renditulu
Kontserni 2022. aasta puhaskasum oli 3,9 miljonit eurot (2021: 1,4 miljonit eurot). Tulemile avaldas suurt mõju Galerija Centrsi majandustulemuste taastumine, mis saavutati tänu sellele, et rentnikele tehti 2022. aastal vähem pandeemiast tingitud rendisoodustusi ja rendi indekseerimine kasvas. 2021. aasta tulemit mõjutas märkimisväärselt ühekordne kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum summas 7,1 miljonit eurot. 2022. aastal oli ümberhindluse tulemuseks kahjum summas 2,9 miljonit eurot (-1,8% portfelli väärtusest). Puhta renditulu kasvu positiivset mõju vähendasid osaliselt kinnisvarainvesteeringutega seotud kulud, mida pole võimalik rentnikele edastada. 2022. aasta kasum osaku kohta oli 0,03 eurot (2021: 0,07 eurot).
2022. aastal teenis kontsern 17,4 miljonit eurot puhast renditulu (2021: 17,0 miljonit eurot). 2021. aasta tulemustes kajastus 2021. aasta IV kvartalis müüdud G4S-i peahoone puhas renditulu summas 1,0 miljonit eurot. 2022. aasta tulemusi G4S enam ei mõjutanud. 2022. aasta tulemust mõjutas Meraki hoone negatiivne puhas renditulu (0,1 miljonit eurot). Fond lõpetas Meraki hoone esimese torni arenduse 2022. aasta septembris. Üüritulu on laekunud alates 2022. aasta oktoobrist. Esialgsed üürikulud kajastati 2022. aasta septembris. Üüriindeksid ja tulude taastumine parandasid sama puhast üüritulu portfelli segu.
2022. aasta puhas renditulu jagunes segmentide vahel järgmiselt: büroo 56,2% (2021: 63,0%), kaubandus 38,8% (2021: 32,4%) ja vaba aeg 5,0% (2021: 4,6%).
Fondi 2022. aasta puhas renditulu jagunes riikide vahel järgmiselt: Läti 39,5% (2021: 38,1%), Leedu 38,6% (2021: 31,6%) ja Eesti 21,9% (2021: 25,9%).
Varade brutoväärtus (GAV)
Fondi varade brutoväärtus kahanes aruandeperioodil 0,7%, langedes 2022. aasta lõpuks 344,0 miljoni euroni (31. detsember 2021: 346,3 miljonit eurot). Languse peamine põhjus oli kinnisvarainvesteeringute ümberhindamise kahjum summas 2,9 miljonit eurot. Kontsern tegi 2022. aasta jooksul kapitaliinvesteeringuid (5,7 miljonit eurot) Meraki büroohoone arendusprojekti. Lisaks investeeris Fond 4,6 miljonit eurot Europa rekonstrueerimisprojekti ja 1,3 miljonit eurot teistesse (ümber)arendusprojektidesse.
Varade puhasväärtus (NAV)
Fondi varade puhasväärtus pisut suurenes ja oli 2022. aasta lõpu seisuga 133,7 miljonit eurot (31. detsember 2021: 132,6 miljonit eurot). Fondi varade puhasväärtus suurenes eelmise aasta lõpuga võrreldes 0,8%. Perioodi positiivseid tegevustulemusi ja positiivset rahavoo riskimaandamise reservi muutust summas 2,5 miljonit eurot tasakaalustas osaliselt osakuomanikele tehtud väljamakse summas 5,4 miljonit eurot. Seisuga 31. detsember 2022 oli osaku IFRS puhasväärtus 1,1172 eurot (31. detsember 2021: 1,1082 eurot) ning EPRA puhas materiaalne põhivara ja EPRA puhas taastamisväärtus olid 1,1865 eurot (31. detsember 2021: 1,1884 eurot) osaku kohta. EPRA puhas võõrandamisväärtus oli 1,1143 eurot (31. detsember 2021: 1,1086 eurot) osaku kohta.
Kinnisvarainvesteeringud
Seisuga 31. detsember 2022 kuulub Baltic Horizoni portfelli 15 Balti riikide pealinnades asuvat rahavooga kinnisvarainvesteeringut. Fondi portfelli õiglane väärtus oli 333,1 miljonit eurot (31. detsember 2021: 327,4 miljonit eurot) ja renditavat netopinda oli kokku 151 870 m2. Fondi portfelli kuuluvat pinda on suurendanud Meraki büroohoone esimene torn, mis võeti kasutusele 2022. aasta septembris.
Intressikandvad laenud ja võlakirjad
Intressikandvad laenud ja võlakirjad (ei sisalda rendikohustisi) moodustasid 194,6 miljonit eurot, jäädes 2021. aasta lõpuga sarnasele tasemele (31. detsember 2021: 198,6 miljonit eurot). Pangalaenude jääk vähenes veidi Europa ostukeskuse laenu osalise tagasimaksmise, Meraki võlakirja lunastamise ja graafikujärgse laenuamortisatsiooni tõttu. Aastane laenuamortisatsioon moodustab 0,7% kogu tasumata laenujäägist.
2022. aasta IV kvartalis õnnestus Grupil pikendada Lincona ja Duetto pangalaene, jõudes kokkuleppele samade pankadega. Panga krediidikomitee kiitis heaks Lincona laenu (laenusumma 7,2 miljonit eurot) pikendamise kuni 2027. aasta detsembrini. Duetto laenu suurendati summas 4,0 miljonit eurot. 2022. aasta IV kvartali lõpus sai Fond siduvad pakkumised CC Plaza ja Postimaja, Duetto ja Sky ostukeskuse pangalaenude pikendamiseks. Seepärast liigitati need ümber pikaajalisteks laenudeks. Fond on käivitanud ka protsessi 2023. aasta mais aeguvate 5-aastaste tagamata võlakirjade refinantseerimiseks. Fond kaalub erinevaid rahastusvõimalusi, et tingimused oleksid Baltic Horizoni investorite jaoks kõige soodsamad. Osa võlakirjadest on kavas lunastada varade müügist laekuvate tulude ning kontserni tütarettevõtete poolt võetavate täiendavate pangalaenude abil. Ülejäänud võlakirjade lunastamiseks kaalutakse uut võlakirjaemissiooni ja laenu erainvestoritelt.
Seisuga 31. detsember 2022 oli 80,3% laenukohustistest intressimäärariskide suhtes maandatud ning 19,7% laenukohustistest olid ujuvad intressimäärad. Fond soetab osade laenukohustiste intressimäärariskide maandamiseks intressimäära vahetuslepinguid või piirab tõusvate intressimäärade mõju intressi ülemmäära (CAP) instrumentidega.
Peamised kasumi näitajad
| Tuhandetes eurodes | 2022 | 2021 | Muutus (%) |
| Puhas renditulu | 17 430 | 17 004 | 2,5% |
| Halduskulud | -3 133 | -2 869 | -9,2% |
| Muu äritulu | 278 | 444 | -37,4% |
| Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist | – 423 | – 71 | -495,8% |
| Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum | -2 914 | -7 161 | 59,3% |
| Ärikasum | 11 238 | 7 347 | 53,0% |
| Finantstulud ja -kulud (neto) | -6 311 | -5 705 | -10,6% |
| Maksueelne kasum | 4 927 | 1 642 | 200,1% |
| Tulumaks | – 983 | – 229 | -329,3% |
| Perioodi puhaskasum | 3 944 | 1 413 | 179,1% |
| Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv | 119,635,429 | 119,635,429 | – |
| Kahjum/kasum osaku kohta (eurodes) | 0.03 | 0.01 | 200.0% |
Peamised finantsseisundi näitajad
| Tuhandetes eurodes | 31.12.2022 | 31.12.2021 | Muutus (%) |
| Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud | 333 123 | 315 959 | 5,4% |
| Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud | – | 11 400 | -100.0% |
| Varade brutoväärtus (GAV) | 343 963 | 346 338 | -0,7% |
| Intressikandvad laenud ja võlakirjad | 194 569 | 198 571 | -2,0% |
| Kohustised kokku | 210 308 | 213 754 | -1,6% |
| IFRS varade puhasväärtus (IFRS NAV) | 133 655 | 132 584 | 0,8% |
| EPRA puhas taastamisväärtus (EPRA NRV) | 141 943 | 142 176 | -0,2% |
| Ringluses olevate osakute arv | 119 635 429 | 119 635 429 | – |
| Osaku puhasväärtus – IFRS NAV osaku kohta (eurodes) | 11,172 | 11,082 | 0,8% |
| EPRA puhas taastamisväärtus (NRV) osaku kohta (eurodes) | 11,865 | 11,884 | -0,2% |
| Laenu ja väärtuse suhe (%) | 58,4% | 60,7% | – |
| Keskmine sisemine intressimäär (%) | 3,0% | 2,7% | – |
Fondi kinnisvaraportfelli keskmine tegelik täitumus oli 2022. aastal 92,1% (2021: 93,4%). Seisuga 31. detsember 2022 oli täitumus 90,5% (31. detsember 2021: 92,1%). Portfelli üldist täitumust mõjutas Meraki esimese torni valmimine. Esimesed rentnikud kolisid sisse 2022. aasta septembris. Detsembris suurenes portfelli täitumus ilma Meraki mõjuta 93,3%-ni. Täitumuse kasvu toetasid uued rendilepingud Europa SC, North Stari ja Vainodes I ärikeskustes. 2022. aasta IV kvartalis renditi Vainodes I ja North Stari hoonetes olemasolevatele rentnikele lisapinda vastavalt peaaegu 500 m2 ja 200 m2.
| Kinnisvarainvesteering | Segment | Õiglane väärtus1 (tuhandetes eurodes) | Renditav netopind (m2) | Otsene tootlus2 | Esmane puhas-tootlus3 | Täitumuse määr |
| Vilnius, Leedu | ||||||
| Duetto I | Büroo | 18 845 | 8 587 | 7,9% | 6,6% | 97,6% |
| Duetto II | Büroo | 20 253 | 8 674 | 7,6% | 7,0% | 100,0% |
| Europa SC | Kaubandus | 35 658 | 16 901 | 2,4% | 2,6% | 85,5% |
| Domus Pro Retail Park | Kaubandus | 17 047 | 11 226 | 8,1% | 7,8% | 98,5% |
| Domus Pro Office | Büroo | 8 040 | 4 831 | 8,5% | 6,9% | 91,4% |
| North Star | Büroo | 21 788 | 10 579 | 6,5% | 6,5% | 100,0% |
| Meraki4 | Büroo | 17 330 | 8 113 | -1,6% | -1,8% | 30,9% |
| Vilniuses kokku | 138 961 | 68 911 | 5,4% | 5,3% | 87,2% | |
| Riia, Läti | ||||||
| Upmalas Biroji BC | Büroo | 20 961 | 10 459 | 7,3% | 8.0% | 98,8% |
| Vainodes I | Büroo | 18 010 | 8 128 | 6,4% | 7,6% | 100,0% |
| LNK Centre | Kaubandus | 17 000 | 7 452 | 6,6% | 6,6% | 100,0% |
| Sky SC | Kaubandus | 5 761 | 3 241 | 8,3% | 7,8% | 98,5% |
| Galerija Centrs | Büroo | 67 130 | 19 137 | 2,9% | 3,3% | 80,6% |
| Riias kokku | 128 862 | 48 417 | 4,8% | 5,4% | 92.0% | |
| Tallinn, Eesti | ||||||
| Postimaja & CC Plaza complex | Kaubandus | 26 715 | 9 232 | 3,3% | 4,3% | 95,6% |
| Postimaja & CC Plaza complex | Vaba aeg | 14 385 | 9 094 | 7,2% | 6,0% | 100,0% |
| Lincona | Büroo | 15 200 | 10 775 | 6,9% | 6,5% | 91,5% |
| Pirita SC | Kaubandus | 9 000 | 5 441 | 5,3% | 7,1% | 92,6% |
| Tallinnas kokku | 65 300 | 34 542 | 5,0% | 5,6% | 95,0% | |
| Portfell kokku | 333 123 | 151 870 | 5,1% | 5,4% | 90,5% |
- Põhineb viimasel, seisuga 31. detsember 2022 teostatud hindamisel, hilisematel kapitalikuludel ja kajastatud kasutusõiguse varadel.
- Otsese tootluse leidmiseks jagatakse puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikulude summaga.
- Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.
- Fondil valmis 2022. aasta septembris Meraki esimese torni arendus. Renditulu teenitakse alates 2022. aasta oktoobrist.
KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU KOONDKASUMI ARUANNE
| Tuhandetes eurodes | 2022 | 2021 |
| Renditulu | 20 482 | 19 495 |
| Teenustasutulu | 5 974 | 4 901 |
| Renditegevuse kulud | -9 026 | -7 392 |
| Puhas renditulu | 17 430 | 17 004 |
| Halduskulud | -3 133 | -2 869 |
| Muu äritulu | 278 | 444 |
| Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist | -423 | -71 |
| Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum | -2 914 | -7 161 |
| Ärikasum | 11 238 | 7 347 |
| Finantstulud | 1 | 1 |
| Finantskulud | -6 312 | -5 706 |
| Finantstulud ja -kulud kokku | -6 311 | -5 705 |
| Maksueelne kasum | 4 927 | 1 642 |
| Tulumaks | -983 | -229 |
| Perioodi kasum | 3 944 | 1 413 |
| Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum | ||
| Rahavoogude riskimaandamise puhaskasum | 2 746 | 898 |
| Rahavoogude riskimaandamise puhaskasumiga seotud tulumaks | -236 | -66 |
| Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav tulumaksujärgne muu koondkasum kokku | 2 510 | 832 |
| Perioodi tulumaksujärgne koondkasum kokku | 6 454 | 2 245 |
| Tava- ja lahustatud kasum osaku kohta (eurodes) | 0,03 | 0,01 |
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
| Tuhandetes eurodes | 31.12.2022 | 31.12.2021 |
| Põhivarad | ||
| Kinnisvarainvesteeringud | 333 123 | 315 959 |
| Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud | – | 11 400 |
| Immateriaalsed põhivarad | 6 | 9 |
| Materiaalsed põhivarad | 1 | 2 |
| Tuletisinstrumendid | 2 228 | – |
| Muud põhivarad | – | 23 |
| Põhivarad kokku | 335 358 | 327 393 |
| Käibevarad | ||
| Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded | 2 693 | 2 708 |
| Ettemaksed | 273 | 137 |
| Tuletisinstrumendid | 292 | – |
| Raha ja raha ekvivalendid | 5 347 | 16 100 |
| Käibevarad kokku | 8 605 | 18 945 |
| Varad kokku | 343 963 | 346 338 |
| Omakapital | ||
| Sissemakstud kapital | 145 200 | 145 200 |
| Rahavoogude riskimaandamise reserv | 1 681 | -829 |
| Jaotamata kahjum | -13 226 | -11 787 |
| Omakapital kokku | 133 655 | 132 584 |
| Pikaajalised kohustised | ||
| Intressikandvad võlakohustised | 124 017 | 157 471 |
| Edasilükkunud tulumaksukohustised | 7 490 | 6 297 |
| Tuletisinstrumendid | – | 756 |
| Muud pikaajalised kohustised | 1 240 | 1 103 |
| Pikaajalised kohustised kokku | 132 747 | 165 627 |
| Lühiajalised kohustised | ||
| Intressikandvad võlakohustised | 71 094 | 41 676 |
| Võlad tarnijatele ja muud võlad | 5 644 | 5 223 |
| Tulumaksukohustis | 10 | 5 |
| Tuletisinstrumendid | – | 109 |
| Muud lühiajalised kohustised | 813 | 1 114 |
| Lühiajalised kohustised kokku | 77 561 | 48 127 |
| Kohustised kokku | 210 308 | 213 754 |
| Omakapital ja kohustised kokku | 343 963 | 346 338 |
