Domus Kinnisvara: Mida toovad eesolevad aastad kinnisvaraturule?

Domus KinnisvaraVanarahvas teab rääkida, et kui sa piisavalt pikalt õnnetusest hüüad, küllap ta siis ükskord ka kohale jõuab. Nii on meilgi kinnisvaraturul spetsialiste, kes järjekindlalt meedias kuulutavad peatset langust ja otsivad märke selle tõestuseks. Üllatavalt palju on ka lugejaid, kes siis järgmisel kohtumisel minult küsivad, et “noh, kas nüüd on juba tuksis?” Küll ta ikka ükskord jälle tuksi läheb. Olen seni vastanud veendunudlt, et praegu veel ei ole ning jätkan seda joont kuni reaalselt midagi muutunud pole. Ja põhjendan kohe miks.

Ent võtame enne pinget veelgi maha. Financial Times kirjutas 2018 aprillis, kui IMF oli taas avaldamas üht kahest iga-aastasest makromajanduslikust ülevaatest, et selliste analüüside täpsusaste kipub olema väga nigel. Vaid murdosa kriisidest suudetakse ette näha. Nii nagu kindralid valmistuvad alati eelmiseks sõjaks, nii kipuvad ka makroanalüütikud tulevikku ennustades olema põhjendamatult palju stressis mineviku pärast. Seega ei saa ka minu positiivne vaade tulevikule välistada vastupidist. Kuid nagu lugesin ühest Goldman Sachs`i anaIüüsist, et “kuigi igasuguseid riske on üleval, pole näha otseseid põhjuseid, mis võiksid põhjustada järgmist kriisi”.

Kas Eesti kinnisvaraturul on midagi mäda?

Eesti kodudega (korterid, hoonestatud elamumaa, elamukrundid) on viimase 14 aasta keskmisena tehtud ca 24 600 ostu-müügitehingut aastas. Buumi tipus oli see number ca 38 600 ja kriisi põhjas 13 500 tehingut. Möödunud aastal oli 28 600. Ehk siis veidi kõrgem ajaloolisest keskmisest, kuid märkimisväärselt allpool nn buumi taset. Kõrvutades seda tarbija kindlustunde indikaatoriga on selge, et täna tunnevad tarbijad ennast kinnisvaraturul mugavalt ja teevad tehinguid arvestades nii oma pere vajadusi kui ka võimalusi.

Kui vajadused on jõudsalt kasvanud seoses rahvastiku konjunktuuriga – selle maanurga iive on täna ikkagi tipu lähedal – siis majanduskasvust tulenev palgakasv on mõnusalt avardanud ka võimalusi. Nii vajaduste kasvamise kui võimaluste paranemisega seotud suurem nõudlus, mida on mõistlikult võimendanud kuni viimaste päevadeni toiminud pangandus, on aidanud kaasa kinnisvarahindade tõusule. Nii on praegu tarbijate poolt korterite, eramute ja elamukruntide ostuks liigutatavad rahasummad jõudsalt lähenemas tosina aasta taha jäänud buumi aegsele tipptasemele (2006.a. oli nende tehingute maht 2,21 mld eur, 2018.a. 2,07 mld eur). AGA … 2005 – 2018 on olnud inflatsioon (THI muutus) üle 57% !!! ja raha on lihtsalt niipalju odavamaks läinud. Rahatrükk või mitte, kuid suurem hinnalipik ei tähenda, et varad tegelikult kallimaks või väärtuslikumaks oleks muutunud.

Nii olengi veendunud, et uued tipud ootavad alles vallutamist, sest isegi kui palgakasv mõneti aeglustub, ei muutu see veel niipea kahanemiseks. Ja kasvavate vajadustega noori peresid on meil õnneks samuti piisavalt. Kui vaid poliitikute valimiseelsed lubadused nende elujärje edendamiseks ka vett peaksid.

Kui tõenäoline on kukkuda jalgadele?

Midagi on vahepealsete aastatega siiski ka fundamentaalselt muutunud ning seda paremuse poole. Kui 2007.a. oli Eesti rahva finantspositsioon (st finantsvarad vs finantskohustused) sisuliselt nullis ning USA kapitalistidest alanud võlakriisiga langesime ühiselt sügavasse miinusesse nagu headel kommunismiaegadel, siis nüüd on olukord vastupidine. Täna ületavad rahva finantsvarad jõudsalt kohustusi, Vahepealsetel aastatel on võlgu tagasi makstud, sääste kogutud ja targu investeeritud. Jällegi – raha number ei kajasta enam samasugust väärtust nagu aastate eest – kuid majapidamiste finantsvarade ja –kohustuste vahe on ca 4 miljardi euroga plussis. Kerime mõned read tagasi – seda on kaks korda rohkem, kui möödunud aastal Eestis elukondliku kinnisvara soetamisele kokku kulutati. Reservi justkui on.

Aga kui hästi siis kaasmaalased end selles olukorras tunnevad? Tarbijabaromeeter -1,9 (jaanuar 2019). Samas viimase 14 aasta st 2005 – 2018 keskmine on olnud -6,3 ning jaanuaride keskmine -5,5. Nagu eelnevalt öeldud – tarbijad ehk kinnisvaraturu nõudluse pool tunneb end hästi. Ehitusbaromeeter 1,5, 14 a keskmine -3,2 ja 14 aasta jaanuaride keskmine -10,8. Paistab, et ka kinnisvaraturu pakkumispool tunneb end teravast konkurentsist ja pitsitavast kulude kasvust hoolimata hästi. Aga majanduse alustalad? Tööstusbaromeeter 0,0, 14 aasta keskmine 2,0 ja jaanuaride keskmine -3,0. Ka alustalad ei kõigu.

Kust tuleb edasine kasv?

Kuid kas võib olla, et kõik ongi liiga optimistlikud ja kõhutunne veab alt? Ka seda mitte. Vähemalt kinnitavad nii inimesed, kes paberite järgi arvutada oskavad. Majanduskasvu prognoosid kõigi kohalike analüütikute (Eesti Pank, Swedbank jne) ja ka välismaiste (nt OSCD) poolt näitavad meie majanduse jätkuvat kasvamist. Alanud aastal 3 – 3,5%, järgmisel 2,3 – 2,7% ning 2021 aastal ca 2,2 %. Kuigi EURIBORile prognoositakse tõusu, tähendab see senisest miinusest jõudmist käesoleva aasta lõpuks 0% tasemele ning aasta pärast ehk ca 0,7% tasemele. Samas kui Finantsinspetsioonil õnnestub kõik pangad rahapesusüüdistusega Eestist minema saata, siis tabab pakkumise puudumisest tulenev intresside kasv koduomanike rahakotti kindlasti rohkem, kui EURIBORi kasv. Kõige olulisem ilmselt on siiski jätkuv palgakasv, mida nt Eesti Panga poolt prognoositakse käesolevaks aastaks 6,2%, järgmiseks 6% ja ülejärgmiseks veel 6%. Töötuse määr jääb jätkuvalt madalaks st 5% lähedale. Kuigi iibele tuleb prognoosida kerget langustrendi, ei juhtu see hüppeliselt ning nõudluse pool kinnisvaraturul püsib lähiaastatel veel koos kasvavate laste ja peredega tugev.

Eelneva kokkuvõtteks on vähemalt minu jaoks üsna selge, et Eestist endast ei võrsu lähema paari aasta jooksul midagi, mis kriisi-ootajaid rõõmustaks ja kõiki teisi kurvastaks. Isegi rahapesu teemaga suudetakse ühel hetkel maa peale tulla ning küllap mõned klassikalise eluasemelaenu pakkujad siia alles jäävad. Aga Eesti ei ole ju omaette. USA-Hiina kaubandussõjad? Itaalia panganduse või Saksa autotööstuse raskused? BREXIT? Jne jne? Tulles päris alguse juurde tagasi – reaalne võimalus selles virr-varris enam-vähem tõepärast stsenaariumit ennustada on väga väike. Teiseks on sarnased probleemid meid kogu aeg ümbritsenud ja ühel või teisel moel on nendega toime tuldud ilma suuremate kriisideta. Kreeka majanduspobleeme mäletate veel? Aga Rootsi kinnisvaraturu kokkukukkumist, mis pidi orkaanina üle lahe tulema? Reaalseid probleeme, millega poliitikud, majandusinimesed ja meedia peavad tegelema, on kogu aeg. Millal mõni neist üle käte läheb sarnaselt USA võlakriisile, on ennustamatu. Seega ei jäägi muud üle, kui ennustatavatele näitajatele tuginedes teha tänasel ja homsel stabiilsel kinnisvaraturul rahulikult tööd edasi.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

5 + 3 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC