Riik asub 20 aasta järel taas maa väärtust hindama, mis ähvardab maaomanikke igal aastal kuni kümneprotsendise hinnatõusuga, kui kohalik omavalitsus teisiti ei otsusta. Tallinn on otsustanud, et eesmärki maamaksu senisest rohkem koguda ei ole ning enamikul maamaksu ei tõsteta.
Eesti on maa üldise hindamise kasutusotstarbe järgi võtnud ette üksnes kolm korda: esimest korda 1993. aastal, siis 1996. aastal ning viimati 2001. aastal. Ehkki siis otsustati ära, et maad hakatakse hindama iga viie aasta tagant, pole seda tegelikkuses rohkem juhtunud.
“Alalilne valimiseelne õhkkond sundis seda pidevalt edasi lükkama, nii et lõpuks unustati see täiesti ära,” kommenteerib kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark.
Alles nüüd on paika pandud, et järgmine hindamine toimub 2022. aastal, millest saadud tulemuste järgi hakatakse maamaksu tõstma alates 2024. aastast.
Hinnanguliselt on maa kallinenud vahepealse 20 aastaga kuus-seitse korda. Piirkonniti, ka ühe omavalitsuse sees, võivad aga käärid olla väga suured.
Tallinna abilinnapea Eha Võrk ütleb, et Tallinn pole sugugi kõige kiiremini kasvanud hoonestamata maa väärtusega piirkond. Pealinnas on kasv olnud umbes viiekordne, Rae vallas Peetris, kus 20 aastat tagasi alles algas kinnisvaraarendus endistele põllumaadele, on hinnakasv olnud 8-10-kordne. Kõige suuremaks hinnatakse hoonestamata maa väärtuse kasvu hoopis Tartus – 15 korda.
Kodualune maa on maamaksust vabastatud, seega enamikku maamaksu muutus ei puuduta, kui aga inimene elab kortermajas, kus tegutseb ka mõni äriühing, tuleb selle eest ka korteriomanikul proportsionaalselt tasuda. Samuti puudutab see üürikorterite omanikke, eeldusel, et nad oma tulu ka ausalt deklareerivad. Samuti on maamaksukohuslased kõik ettevõtted, kes maad üksi või koos kinnisvaraga omavad.
Eha Võrk rahustab, et maahindamist kartma ei tea ja lubab, et maksukohuslastest tallinlasi hinnašokk 2024. aastal ei taba, ehkki seadus lubab aastas tõsta maamaksu kuni kümme protsenti, kui maa väärtus on tegelikult kõrgem.
“Kui oli viimane korraline hindamine, oli juba Tallinnas maa kallis, aga mujal polnud hinnatõus nii suur. Kui preagu oleks korraline hindaimine, siis Tallinna maksumaksja rahakott ei pruugi seda väga oluliselt tunnetada. Kui eelmine kord käis korraline hindamine, olid kinnisvarahinnad kasvutrendis, aga linn alandas maksumäära koefitsiendi siis 0,6 peale. Kui hinnad kogu aeg tõusid, siis seda koefitsienti muudeti ja 2,5 oli maksimaalne, mida tuli maksta,” ütleb ta.
Tallinn tõstis maamaksu toonase hidamise järel, 12 aastat tagasi, aga vaid ühe korra, mitte igal aastal, nagu seadus lubanuks.
Ta ütleb, et Tallinn pole üldse seadnud maadehindamise eesmärgiks selle arvelt eelarve täitmist ning senine kogusumma jääb linnakassas suures piires samaks.
“Kui viimane kord toimus maa korraline hindamine, siis ei olnud veel väga paljud maad kasutusel näiteks Haaberstis või Pirital, kus täna on suured bürood ja uued elurajoonid. Pole kehvad majad seal ehitatud. Viimati need maad olid hoopistükkis näiteks maatulundusmaad. Nende maade väärtus polnud üldse see, mis täna, aga maamaksu makstakse ju toonaste tulemuste järgi. Mõni kesklinnakrunt, mis toona oli väga kallis, on täna võib-olla hoopis teise hindamistulemusega. Hindamine korrastab maksu suurust, teeb maksu õiglasemaks, viib sellesse olukorda, mis täna on selle maa kasutus,” ütleb Võrk.
Seega ta möönab, et mõni hindamistulemustest võidab ja mõni kaotab.
“Kes on kogu aeg Nõmmel elanud, teda ei tohiks see muutus eriti üldse puudutada, sest seal on maa väärtus suhteliselt stabiilne olnud. Haaberstis, kus on kortermaja vanal põllumaal, temal on pregu väga hästi, sest ta maksab toonase hindamise alusel, mis võiks just nõmmeka jaoks tunduda isegi ebaõiglane. Üks võidab, teine kaotab,” summeerib Võrk.
Maamaks: küsitakse, sest saab
Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark peab maamaksu kui sellist üldse täiesti ebaloogiliseks nähtuseks. Ta ütleb, et riik on justkui soovinud üürituru elavdamist, aga maamaksu kallinemisega tõusevad paratamatult ka üürihinnad – üürnikud maksavad hinnatõusu ikka ise kaudselt kinni. Seega ei aita kõrgem maamaks sellele eesmärgile sugugi kaasa.
“Miks mitte maksustada mobiiltelefoni kasutamist? Nii mõnigikallis mobiiltelefon on kallim kui mõnes omavalitsuses maa,” toob ta paralleeli ja vastab oma küsimusele ise: “Maad maksustatakse ellepärast, et saab. Maaga ju kuhugi peitu ei jookse.”
Tema sõnul ei anna niisugune massihindamine midagi: igale maatükile annab väärtuse sellega kaasnev, nagu kommunikatsioonide olemasolu, juurdepääsuteed, arendusvõimalus, ehitusloa olemasolu jne.
“Kui masshindamisega antakse mingi väärtus, on see väga udune indikatsioon. Kui on tehingut vaja teha, tellitakse ju ikkagi eraldi hindamine,” ütleb ta.
Toompark on valmis mürki võtma, et omavalitsused hakkavad maa hindamistulemusi hinnatõusuks kasutama.
Tema hinnangul puudutab hindamine Tallinnast väljapoole jäävaid maid valusamaltki – seal on peamiselt metsa- ja põllumajandusmaad, mille väärtus on ilmselt rohkemgi tõusnud kui suurlinnades, kus krundid väikesed. Seega lööb ka hinnatõus maaelanikke tõenäoliselt valusamalt.
Hindamise võiks edasi lükata
Eha Võrk leiab, et olukorras, kus saabunud majanduskriisi kestus on teadmata, võiks maade hindamise edasi lükata, et teiste omavalitsuste võimalikke maahinnatõuse praegu ära hoida.
“Ma olen kogu aeg seda pooldanud, et maadehindamist teha, sest kõik on paigast ära, kuna seda pole ammu toimunud. Aga praegu, arvestades seda kriisiootust, kui me ei tea, mis hakkab juhtuma, siis ma võib-olla isegi lükkaks seda edasi,” ütleb Võrk.
