Kaanon: 25-aastase kogemusega kinnisvarainvestor: põhimõtted, õnnestumised, õppetunnid, soovitused

Kaanon KinnisvaraKaanon Kinnisvara asutaja ja tegevjuht Härmo Haljaste on kinnisvaravaldkonnas tegutsenud juba veerand sajandit. Lisaks kinnisvara vahendamisele on seejuures oluline osa olnud ka sellesse investeerimisel. Muu hulgas uurisime Härmolt, millised tehtud investeerimisotsused on õnnestunud hästi, millised mitte, kuhu praegu investeerida ning mida soovitab ta alustavatele kinnisvarainvestoritele.

Tänaseks koosneb loo peategelase kinnisvaraportfell suuresti ärikinnisvarast. Portfelli hinnanguline rahaline väärtus on 3,6 miljonit eurot ning ligikaudu 60% sellest moodustab just ärikinnisvara (nii Tartus kui ka Tallinnas). Lisaks mitmete ärihoonete omamisele on Härmo osanik ka näiteks Adelle Apartmentsi külaliskorterite äris ning omab pikaajalise üüri kortereid.

Kuidas jõudsid kinnisvarasse investeerimiseni?

Kuulusin 1990ndate keskpaigas maaülikooli üliõpilasesindusse, kus aitasime tudengitel leida üürikortereid. Ehk siis vahendasime infot korterite omanikelt, kes soovisid oma vara välja üürida. Mäletan, et küsisime tudengitelt andmetega tutvumise eest 25 krooni, mille eest said nad vara omanike telefoninumbrid üles kirjutada. Tänase andmekaitsedirektiivi valguses poleks see mõistagi enam selliselt mõeldav.

Tudengid helistasid ja suhtlesid omanikega ise, käisid ise kortereid vaatamas. Kui nad olid endale sobiva vara leidnud, siis teavitasid tudengid üliõpilasesindust, et korter on nüüd „läinud“. Mingi hetk tekkiski mõte, et milleks tegeleda ainult infovahetusega, võiks hakata klientidele tervikteenust pakkuma. Sealt kasvaski välja mõte luua kinnisvarafirma, mis aitab huvilistel üürikortereid leida. Alustasime pelgalt üürikorteritega, müügid, hindamised jm lisandusid hiljem.

Kinnisvarasse investeerimine oli seega loogiline samm. Esimese investeeringu tarbeks saigi omavahendid kogutud kirjeldatud teenuse osutamisega. Esimene soetatud vara oli 1997. aastal Tartus Struve tänaval asuv esimese korruse korter, mis sai ümber ehitatud äripinnaks. Tegelikult oli selle ostmise eesmärk saada tegevuskoht meie teisele alustavale ärile (paljundusteenused, nüüdne Kaanoni Koopiakeskus) ehk et seda ei soetanud me otseselt investeerimise eesmärgil. Samas võib öelda, et tegu oli investeeringuga põhivarasse. Eesmärk oli, et meil ei oleks äriliseks tegevuseks üüripind, vaid oleksime vara omanikud. Struve äripind sai ostetud Ühispanga ärilaenuga, perioodiga kaks aastat ja intressiga 15%. Tänases mõistes on muidugi tegu ulmeliselt kõrge protsendi ja lühikese perioodiga.

Turg ja mõistagi kogu maailm on 25 aastaga väga palju muutunud. Need investeerimisotsused, mis said tehtud kuni 25 aastat tagasi, võisid olla siis tõesti head otsused. Fakt aga on see, et tänasel päeval üldjuhul ei avanegi võimalusi, et selliseid otsuseid teha. Võime küll rääkida, milline oli mu esimene kinnisvarainvesteering, aga selle kogemuse baasilt tänasel turul enam otsuseid teha ei saa. Tollal oli turg oluliselt ebaefektiivsem ja võimalusi spekulatiivseid tehinguid teha oli rohkem. Tänapäeval on nii, et kui inimesel on kiire, ei pea ta müüma oma vara olulise allahindlusega, piisab turuhinnast 5–10% madalama hinnaga portaali ülesriputamisest ja ongi päevaga müüdud. Neid võimalusi, mis kunagi olid, täna kahjuks ei ole. Aga positiivne on see, et turg on efektiivsemaks ja läbipaistvamaks muutunud.

Kas ja kuidas on sinu eesmärgid ja põhimõtted seoses kinnisvarasse investeerimisega ajas muutunud, arenenud?

Süsteemset lähenemist ja eesmärgistamist alguses polnud, pigem oli kaootiline tegutsemine, mis sõltus paljuski juhustest ja saatusest. Kinnisvaraäri ei erine väga muudest äridest – ühelt poolt peab see sulle pakkuma naudingut, teisalt pead mõistagi vaatama ka tootlusnumbreid.

Äripinnad, mille oleme soetanud, pole olnud avalikus pakkumises, vaid tulnud suuresti isiklike tutvuste kaudu, läbi kontaktide võrgustiku. Kasvõi praegune Kaanoni Tartu kontor (Riia 24) ja Betooni tänava ärihoone said just niimoodi ostetud.

Korterite ostmisel jälgisime turutaset, kuid pigem üritasime leida alla turuhinna objekte. Ärihoonete puhul aga, mis on rahavoopõhised ja kus kasutasime ka võõrfinantseeringut, seal sai tehtud finantsanalüüs, et aru saada, kas tuleviku rahavoog on ikka positiivne, st et saaks kulud kaetud ja laenud teenindatud.

Ehk siis sihipärast tegutsemist, et tahan kinnisvaraportfelli kasvatama hakata, vähemalt alguses ei olnud. Olen kogu aeg kinnisvarasse investeerimisse suhtunud konservatiivsemalt, hoidnud pigem tagasihoidliku joont. Tagasi vaadates oleks võinud aastaid tagasi osta jah rohkem varasid, aga teisalt on tõenäoline, et oleks teinud ka rumalaid otsuseid – täna on kinnisvarasse investeerimise eelne analüüs kindlasti kordades põhjalikum, seda nii vara auditi kui ka finantsanalüüsi kohapealt.

Raha kontol hoida ei ole ühelt poolt mõtet, aga arvestades tänast olukorda, on võib-olla hea, kui on olemas valmidus kohe tegutseda, sest atraktiivsete pakkumiste hulk on tulenevalt olukorrast suurem kui näiteks aasta tagasi. Teisalt, sa võid eesmärgiks seada, et selle aasta jooksul tahan X summa osas kinnisvarasse investeerida, aga investeerimisvõimalus ei sõltu ainult sinu tahtest, vaid ka näiteks sellest, millised objektid sinuni jõuavad või sulle n-ö kätte mängitakse. Ehk siis oma osa on õnnel, pakkumises ei pruugi olla ühtegi objekti, kuhu investeerida saaksid või tahaksid – konkreetset tootluseesmärki omades ei pruugi vastavat investeerimisobjekti parasjagu pakkumiste hulgas olla.

Kinnisvarasse investeerimine ei ole kindlasti ainuke äri, millega inimesed tegeleda võiksid ja saaksid. Selles mõttes on aga tegu natuke mugavama äriga, et saad olla passiivne investor, ei pea iga päev käiseid üles kerima ja rabama. Samas: inimesed, kellel on oskused/know-how mingist valdkonnast, siis on neil mõistagi potentsiaali finantsilises mõttes kaugemale ja kõrgemale jõuda omal alal. Kinnisvarasektoris on tänaseks võimalike tootluste vahemikud üldjuhul välja kujunenud, kõikumised ei saa olla väga suured.

Igal juhul peaks inimene tegelema sellega, mida ta kõige paremini oskab ja naudib. Ettevõtluse puhul on oluline, et sul on riskid hajutatud erinevate sektorite ja ettevõtlusliikide vahel. Kehtib põhimõte, et kui ühel tegevusliigil läheb halvemini, siis teisel võib samal ajal minna paremini ja see aitab tasakaalustada sissetulekuid keerulisematel aegadel.

Kirjelda kõige suuremaid vigu, mida kinnisvara soetades või investeerides oled teinud ja õppetunde, mida saanud.

Õnneks või kahjuks ei ole ühtegi suurt viga teinud, kuna, nagu mainisin, olen olnud pigem konservatiivne ega ole hullustega kaasa läinud. Usun, et selles äris tasubki pigem olla konservatiivsem, sest tegu on pikaajalise äriga. Kui suudad vaadata 10 või 20 aasta perspektiivi, siis küll vara väärtus tõuseb niikuinii.

Aga õpetlikud juhtumid … Enne buumi, 2006.–2007. aasta paiku, alustasin enda maja otsingutega. Kui tollal tuli pakkumisse huvitavam ja ilusam vara, mida oleks tahtnud osta, siis reeglina läks enampakkumiseks ja hinnad kruviti väga üles. Seetõttu jäin mitmest majast ilma, mis tundusid väga toredad. Tol hetkel oli ülimalt kahju, aga kaks-kolm aastat hiljem, majanduskriisi ajal, vaatasin tagasi ja tänasin õnne, et ei läinud selle hullusega kaasa. Oleksin üle maksnud ja ennast täiesti „kinni tõmmanud“. Sellel ajal ei teadnud ka pangad vastutustundlikust laenamisest nii palju kui täna.

Üks näide veel: võid müüa kahjumiga, kui eesmärk on saavutada midagi muud. Müüsin 2009. aastal ehk täpselt turu põhjas oleku ajal enda korteri, et vabastada raha krundi ostuks ja maja ehituseks. Ostsin buumi ajal ning müüsin madalseisus ja sain korteri müügiga seega ca 200 000 krooni suuruse kahjumi. Tagantjärele targana poleks võib-olla pidanud seda müüma, oleks pidanud võtma võimendust väljast ja müüma kolm-neli aastat hiljem – oleks kahjumit vältinud. Teisalt vabastasin vahendeid ja finantssõltumatus maksis ka tol hetkel (maksab ka praegu!) midagi. Ehk siis kahe otsaga asi.

Millised investeeringud on eriti hästi õnnestunud?

Mõned ikka on. Näiteks ostsin oksjonilt maatüki, mille müüsin kuus aastat hiljem (2019) 6–7 korda kallimalt. Tundub, et müügihetkel ei jõudnud teised turuosalised detailini, mis lubab ehitada ridaelamuid. Kuna vallast oli info kättesaamine keeruline, siis osalistel puudus info, et see on võrreldes väikeelamukruntidega erilisem maatükk. Võti peitus selles, et hakkasin maatükki põhjalikumalt uurima ja suhtlesin vallaga. Ei piirdunud pelgalt sellega, mis oli kohtutäituril kirjas, vaid süübisin teemasse põhjalikumalt.

Kuna üle 60% sinu portfellist moodustab ärikinnisvara, siis on paslik küsida: mis suunas liigub äri-/büroopindade turg?

Mina isiklikult ei usu, et kõik inimesed tahavad ja soovivad kodust töötada. Jah, kodukontorit ja kaugtööd eelistavate ettevõtete ja inimeste hulk on kasvanud ja kasvab vaikselt veelgi, aga selge see, tegu pole trendiga, mis võtab lõpuks täielikult võimust. Reaalne on ka tendents, et need, kes ikkagi kontoris töötavad, liiguvad avatud kontori lahendustelt rohkem suletud kontorite poole. Eesmärk on ühelt poolt vähendada kontakti inimeste vahel ja teisalt soodustada senisest enam töötajate keskendumist tööle. See toob omakorda kaasa asjaolu, et sama arvu inimeste mahutamiseks on rohkem pinda vaja. Ehk et teistpidine tendents võib kompenseerida kaugtöö ja kodukontori populariseerumist.

Kuhu soovitad praegu investeerida?

Kõige riskivabam valik on endiselt elukondlik kinnisvara, korter, 1–2 toaline. Kui ei soovi igapäevaselt hands-on seotud olla ehk tegeleda lühiajalise majutusega – mis võimaldab genereerida suuremat rahavoogu, aga ka jooksmist on rohkem –, siis pigem eelistada pikemaajalisemat üüri, kus tootlus tuleb üürimaksetest ja vara väärtuse kasvust aja jooksul.

Asukohapõhiselt tahaks öelda, et kas Tartusse või Tallinnasse, sest need on ainukesed linnad, kus pikemas perspektiivis ühes elanike arv säilib ja teises kasvab. Aga arvestades, et väiksemates asulates on kinnisvarahinnad oluliselt madalamad (risk ühtlasi väiksem), siis vähemalt alustaval investoril on ehk väikelinna (kus on olemas a la suur tootmisettevõte ja on näha et lähikümnendi jooksul see ära ei kao) vara soetada esialgu mõistlikum – võimalik on saavutada suuremat tootlust, tulenevalt mõistagi ka sellest, et pakkumist on vähem kui suuremates linnades. Ärikinnisvarasse investeerimine eeldab minu hinnangul teadmiste-kogemuste olemasolu, sinna investeerimist ei julge algajatele soovitada.

Öeldu jätkuks: mida soovitad neile, kes kinnisvarasse investeerimisega parasjagu alustavad või on sellele mõelnud?

Meie, Kaanon kinnisvarabüroo, ülesanne on investoreid suunata ettevaatlikkusele. Seega: tihtipeale paistab vara väljast ehk pealtnäha ilusam kui tegelikkuses on. Järjest enam on olukordi, kus isegi ei investeerita, vaid ostetakse endale kodu, aga jõutakse tülikate kohtuvaidlusteni, sest välja tulevad varjatud puudused ja probleemid. Kui sa ise ei ole kinnisvaravaldkonnas igapäevaselt sees, siis igal juhul on mõistlik kasutada spetsialisti abi. Näiteks on variant kasutada kutselist hindajat, kelle käest tellid enne ostmist eksperthinnangu. Samuti: räägi inimestega, küsi tuttavatelt-sõpradelt, kes kinnisvaravaldkonnaga kokku puutunud, nõu ja arvamust.

Fakt on see, et rahasummad järjest kasvavad. Jah, raha väärtus on ka kõvasti muutunud, aga suurusjärgud kasvavad siiski meeletu kiirusega. See on üks põhjus, miks paarkümmend aastat tagasi oli (väike)investoritel kinnisvarasse investeerimisega alustada oluliselt lihtsam.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!