Kinnisvaraturul tasub olla konservatiivne

Möödunud 2001. a. jooksul toimus märkimisväärne kinnisvara hindade tõus. Seda eriti elamispindade sektoris. Õigustatult tekkivad küsimused, millest see hinnatõus oli põhjustatud? Kas hinnatõus jätkub või on oodata trendi pöördumist?

Kinnisvara kiire hinnatõus on tingitud peamiselt järgmistest asjaoludest:

* pankade laenumahud on pidevalt suurenenud – Eesti pankade väljastatud eluasemelaenude jääk suurenes 2001. a. jooksul 1,6 miljardit krooni ehk 35% (JOONIS 1);

* intressitasemed on madalad – intressimäärad näitasid 2001. a. jooksul selget suunda allapoole (JOONIS 2);

* pankade aktiivne laenutoodete turundus – igaüks suudab tõenäoliselt meenutada vähemalt paari-kolme agressiivset reklaamikampaaniat, milles kutsuti üles laenu võtma;
* omafinantseerimise taseme alanemine – suur osa kliente kasutas laenu tagamisel lisatagatisi või hoopis madalama omafinantseeringu tasemega liisingtooteid;
* sissetulekute stabiilne kasv – Eesti keskmine sissetulek suurenes 2001. a. jooksul 11,3%, Harjumaa keskmine sissetulek (kus toimub tehingu maksumusi arvestades üle 70% kinnisvaratehingutest) tõusis 2001. a. III kvartaliks keskmine palk aastaga 12,1% (ESA andmed) (JOONIS 3);

* iseend võimendavad ootused – hinnatõusuootus sunnib potentsiaalset kinnisvaraturu osalist ostuotsust tegema kiiremini, kui ta seda ehk muidu teeks;
* kestev majanduskasv – kinnisvarahindade fundamentaalne mõjutaja on majanduskasv, mis negatiivset numbrit 2001. a. jooksul ei näidanud.

Kokkuvõttes on hindadele märkimisväärne nõudlusepoolne surve, mida pakkumisepool ei ole suutnud piisavalt rahuldada. Majandusseadused nõuavad sellises olukorras hinnatõusu, et aktiveerida pakkumist. Hind tõusis, loodetavasti algab peatselt hoogne ehitustegevus.

Kaua see kestab?

Hinnatõus ei saa olla igikestev. 2002. aastalt ennustaks pöördepunkti alguse ehk hinnatõusu pidurdumise ilmumist, kui mitte pöördepunkti ennast. Seda järgmistel põhjustel:
* uusehitiste alumine hinnapiir – olemasoleva kinnisvara hinnatõusu juures hakkab oluliseks muutuma uusehituse alumine hinnapiir – selge on, et sarnases asupaigas vana korter ei saa maksta sama palju nagu tänapäevane uusehitis;
* maailmamajandus – maailmamajanduse negatiivsete sündmuste mõju ei ole siiski veel päris selge – ühed väidavad, et see mõju Eestini ei ulatu, teised arvavad vastupidist – riskimoment on siin selge;
* majanduskasvu ootusi on kärbitud nii maailma, Euroopa, kui Eesti kohta ja majanduskasv on kinnisvarahindade fundamentaalne mõjutaja;
* majanduskasvu prognoose on kärpinud Eesti suurimatest väliskaubanduspartneritest lähinaabrid Soome ja Rootsi;
* emotsioonid – hinnatõusu on tiivustanud emotsioonid, nende lõppemisel tuleb maa peale tagasi tulla, vaikselt on seda juba tehtud;
* töötus ei ole näidanud olulist vähenemisetrendi – 2001. a. IV kvartalis oli Eestis töötuid 84100 ehk 11,9% tööealisest elanikkonnast (ESA);
* majandus on tsükliline, nii ka kinnisvaraturg – what goes up, must come down;
* pankade laenupoliitika – näiteks hetkel on tagasi tõmmatud kaubanduskeskuste finantseerimist.

Vastuväitjatele tuletaks meelde veenvat analoogi – kaubanduspindade turgu. Alles see oli, kus joosti küünarnukiga konkurente tõrjudes tormi nendele ärikeskuste pindadele, mis tänaseks juba arvestavate müügikohtadena unustatud on. Büroopindade turg on tsükli juba läbi elanud ning võib tuua lugematu arvu näiteid, kus rendihind on alanenud 25-30%. Naiivne on arvata, et oma mihklipäev ei peaks elamispindade oinasteni jõudma. Turureeglid kehtivad siingi.

Pealegi ei ole küsimus selles, kas turuaktiivsuse kahanemine aset leiab. Küsimus on selles, millal see juhtub. Kindlasti ei ole siin tegemist päevade või nädalatega. Pigem kvartalite ja poolaastatega.

Kuidas peaks kinnisvaraturu osalised käituma?

Paanikasse ei ole mõtet sattuda. Kriisi ei ole, midagi ei näita, et see peaks tulema. Igal juhul on otstarbekas pisut enam tegeleda mõtestatud tegevusega ja mitte lasta end emotsioonidest juhtida. Soovitaks kinnisvaraturul võtta konservatiivsem positsioon.

* Kinnisvara arendusfirmadele tähendab see äriplaanides arvestamist pikema müügiperioodiga ja väga konkreetselt valitud sihtgrupi määratlemist. Kõigile suunatud müügiartikkel ei lähe kellelegi korda.
* Eraisikutel on soovitatav hoolikalt võimalused läbi kaaluda ja mitte viia end laenukoormuse nö. viimase piirini. Kui selgub, et laenude tasumisega raskusi tekkib ehk õhupall langema hakkab ja ballastist vabaneda vajadus tekkib, siis on kindlasti kallist kodu kahju kaotada.
* Kinnisvaravahendajatel tuleks arvestada turuaktiivsuse võimalikku tagasitõmbumist, kuis ostjate senine suur surve hakkab vähenema. Maakleritelt nõuab see senise pakkumiste hankimisele suunatud tööiseloomu ümberorienteerimist ostjatele.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Korteriühistu raamatupidamine ja majandusaasta aruande koostamine