2025. aasta III kvartalis püsis turg jätkuvalt aktiivne. Kvartali jooksul sõlmiti mitmete varasemalt tehtud broneeringute alusel võlaõiguslepingud (VÕL), eelkõige 2026. aastal valmivate ehitustega arendusprojektides. Kokku sõlmiti kvartali jooksul 60 VÕL (2025 II kvartal: 31; 2024 III kvartal: 32). 2025. aasta esimese üheksa kuu jooksul on kokku sõlmitud 116 VÕL, mis ületab eelmise aasta sama perioodi tulemust 22% võrra (2024: 95). Suurima panuse kvartalis sõlmitud uutesse lepingutesse andsid müügid Olemuse projektis ning Iseära arendusprojekti uutes ridamajades.
Kvartali müügitulemustele avaldas tugevaimat mõju Iseära II etapi viimaste ridamajade ehituse valmimine ja kodude üleandmine. Varem valminud kodude müük toimus samuti peamiselt Iseära projektis. Lisaks müüdi viimane kodu Uus-Meremaa arendusprojektis, millega projekt on täielikult realiseeritud.
Nädalane müügi suhtarv, mis peegeldab pakkumisest nii VÕL kui tasulise broneeringu alusel välja minevaid kodusid, oli III kvartali jooksul küll madalam kui 2025. aasta varasemate kvartali jooksul, kuid püsis keskmiselt siiski pikaajalise keskmise taseme vahemikus. Madalam tase võrreldes eelnevate kvartalitega peegeldab nii hooajalist kõikumist kui ka tavapärast suurt huvi värskelt müüki tulnud uute projektide vastu eelneval kvartalil. Pikaajaliseks keskmiseks tasemeks võib pidada 1,5-2,0%.
Perioodi jooksul sõlmitud võlaõiguslepinguid, mida ei anta sama perioodi jooksul asjaõiguslepingu alusel üle, käsitleme ettemüügina. Kvartali alguse seisuga oli varasemalt tehtud ettemüügi hinnanguline rahaline maht 41,1 miljon eurot (2025 aasta algus: 35,6 miljon eurot), millest 38,3 miljon eurot projektides, mille ehitus valmib 2025. aasta jooksul. Kvartali jooksul sõlmisime uusi lepinguid 20 miljoni euro müügitulu mahus ning ettemüük moodustus kvartali jooksul tehtud uutest müükidest 18 miljon eurot. Sealhulgas ka 2026. ja 2027. aastal valmivates ehitustes. 2025. aasta IV kvartalile läheme vastu 86 võlaõigusliku lepinguga 2025. aasta jooksul valmivates ehitustes ja müügitulu mahuga 39,0 miljon eurot.
2025. aasta III kvartalis valmisid Iseära projekti II etapi viimased ridamajad, millest kvartali jooksul andsime klientidele üle 11 kodu. IV kvartalis on planeeritud anda üle veel vähemalt 13 kodu. Lisaks andsime Iseära arenduses üle 3 varem valminud kodu ning viimase kodu Uus-Meremaa arenduses. Kokku andsime kvartalis üle 15 pinda (2025 II kvartal: 35; 2024 III kvartal: 27).
III kvartali müügituluks kujunes 5 080 tuhat eurot (2025 II kvartal: 7 388 tuhat eurot; 2024 III kvartal: 7 057 tuhat eurot) ning kvartali puhaskasumiks 132 tuhat eurot (2025 II kvartal: 974 tuhat eurot; 2024 III kvartal: 342 tuhat eurot). Aasta esimese üheksa kuu jooksul oleme kokku üle andnud 56 uut kodu (2024: 68), teeninud 14 399 tuhat eurot müügitulu (2024: 19 052 tuhat eurot) ning 400 tuhat eurot puhaskasumit (2024: – 1 470 tuhat eurot).
Raha ja raha ekvivalentide saldo vähenes kvartali jooksul 3 948 tuhande euro võrra 5 626 tuhande euroni ning varade maht kasvas kvartali jooksul 5 034 tuhande euro võrra tõustes perioodi lõpuks 100 183 tuhande euroni. Rahasaldo muutust mõjutasid peamiselt 50/50 ühisettevõttesse tehtud investeering, Regati ja Wohngarteni projektide ehitus ning arenduslaenu osaline tagastamine Iseära projektis. Varade maht suurenes eelkõige seoses Regati projekti ehitusega.
Ehituse pangalaene väljastati kvartalis kokku 5 474 tuhande euro ulatuses (Regati projektis) kuid koos Iseära projekti ehituslaenude tagasimaksetega oli ehituslaenude netokasv 3 305 tuhat eurot. Muid laenukohustusi vähendasime kvartalis kokku 383 tuhande euro võrra. Kokku suurenes laenukohustiste maht kvartali jooksul 3 021 tuhande euro võrra, ulatudes 62 561 tuhande euroni. Järgmisel kvartalil väheneb laenukohustiste kogumaht ehituste valmimise ja kodude üleandmiste tõttu märkimisväärselt.
Konsolideeritud finantsseisundi aruanne
| (tuhandetes eurodes) | 30.09.2025 | 31.12.2024 | 30.09.2024 | ||
| Käibevarad | |||||
| Raha ja raha ekvivalendid | 5 626 | 5 905 | 4 807 | ||
| Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded | 1 332 | 1 270 | 81 | ||
| Ettemaksed | 1 643 | 385 | 715 | ||
| Varud | 86 706 | 67 902 | 65 138 | ||
| Käibevarad kokku | 95 306 | 75 462 | 70 741 | ||
| Põhivarad | |||||
| Ettemaksed | 44 | 44 | 44 | ||
| Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded | 1 484 | 0 | 0 | ||
| Kinnisvarainvesteering | 1 960 | 1 350 | 1 064 | ||
| Põhivara | 318 | 423 | 432 | ||
| Immateriaalne põhivara | 456 | 401 | 386 | ||
| Vara kasutusõigus | 614 | 618 | 437 | ||
| Põhivarad kokku | 4 877 | 2 836 | 2 363 | ||
| VARAD KOKKU | 100 183 | 78 298 | 73 104 | ||
| Lühiajalised kohustised | |||||
| Laenukohustised | 2 784 | 6 405 | 9 738 | ||
| Võlad tarnijatele ja muud võlad | 17 021 | 11 234 | 8 838 | ||
| Eraldised | 35 | 99 | 528 | ||
| Lühiajalised kohustised kokku | 19 840 | 17 739 | 19 104 | ||
| Pikaajalised kohustised | |||||
| Laenukohustised | 59 777 | 40 851 | 34 642 | ||
| Võlad tarnijatele ja muud võlad | 1 868 | 1 398 | 1 032 | ||
| Eraldised | 127 | 72 | 54 | ||
| Pikaajalised kohustised kokku | 61 772 | 42 322 | 35 728 | ||
| Kohustised kokku | 81 612 | 60 061 | 54 832 | ||
| OMAKAPITAL | |||||
| Aktsiakapital | 1 200 | 1 200 | 1 190 | ||
| Ülekurss | 9 581 | 9 562 | 9 540 | ||
| Optsioonireserv | 323 | 317 | 321 | ||
| Omaaktsiad | -6 | -9 | 0 | ||
| Kohustuslik reservkapital | 120 | 118 | 118 | ||
| Eelmiste perioodide jaotamata kasum /-kahjum | 6 953 | 6 491 | 6 468 | ||
| Aruandeaasta kasum /-kahjum | 399 | 558 | 635 | ||
| Emaettevõtte omanikele kuuluv omakapital kokku | 18 571 | 18 237 | 18 272 | ||
| Omakapital kokku | 18 571 | 18 237 | 18 272 | ||
| KOHUSTISED JA OMAKAPITAL KOKKU | 100 183 | 78 298 | 73 104 |
Konsolideeritud koondkasumiaruanne
| (tuhandetes eurodes) | 2025 III kvartal (juuli-september) |
2024 III kvartal (juuli-september) |
2025 9 kuud (jaanuar-september) |
2024 9 kuud (jaanuar-september) |
|
| Müügitulu | 5 080 | 7 057 | 14 399 | 19 101 | |
| Müüdud kaupade ja teenuste kulu | -4 281 | -5 987 | -11 603 | -15 951 | |
| Brutokasum | 799 | 1 070 | 2 796 | 3 150 | |
| Turustuskulud | -376 | -327 | -1 410 | -978 | |
| Üldhalduskulud | -326 | -352 | -1 166 | -993 | |
| Muud äritulud | 32 | 21 | 254 | 33 | |
| Muud ärikulud | -9 | -10 | -29 | -17 | |
| Ärikasum | 120 | 403 | 445 | 1 195 | |
| Finantstulu | 40 | 31 | 76 | 57 | |
| Finantskulu | -28 | -92 | -94 | -448 | |
| Finantstulud ja –kulud kokku | 12 | -61 | -18 | -391 | |
| Kasum enne tulumaksu | 132 | 342 | 427 | 804 | |
| Tulumaksukulu | 0 | 0 | -28 | -169 | |
| Aruandeperioodi puhaskasum /-kahjum | 132 | 342 | 399 | 635 | |
| Emaettevõtte omanike osa | 132 | 342 | 399 | 635 | |
| Aruandeperioodi koondkasum /-kahjum | 132 | 342 | 399 | 635 | |
| Emaettevõtte omanike osa | 132 | 342 | 399 | 635 | |
| Tavakasum /-kahjum aktsia kohta | 0,011 | 0,029 | 0,033 | 0,054 | |
| Lahustatud kasum /-kahjum aktsia kohta | 0,011 | 0,028 | 0,033 | 0,052 |
Kliendi teekonna erinevates etappides kogutav kliendirahulolu tagasiside viimase 12-kuu hinnang püsis ka kolmanda kvartali lõpus 9,5 punktil 10-st (2025 II kvartal: 9,5; 2024 III kvartal: 8,4).
Olulisemad sündmused arendusprojektides
Kvartali jooksul alustasime ehitustegevusega neljas uues arendusprojektis. Augustis algas Luuslangi projekti II etapi esimeste eluhoonete (Jalami tn 6/1 ja 6/2) ehitus, mille käigus valmib 39 uut kodu (peatöövõtja Mitt & Perlebach OÜ, rahastaja LHV Pank AS). Septembris alustati ehitust Nõmmel Olemuse projektis 72 uue koduga (peatöövõtja NOBE OÜ, rahastaja Coop Pank AS), Põhja-Tallinnas algas ehitus Peakorteri 67 koduga arenduses (peatöövõtja Oma Ehitaja AS, rahastaja Coop Pank AS) ning Harkujärvel Iseära järgmise etapi esimestes ridamajades 30 koduga (peatöövõtja Tesron Ehitus OÜ, rahastaja Bigbank AS). Kõikide projektide ehitused valmivad 2026. aasta jooksul või vahetult järgneval aastal.
2025. aasta III kvartalis sõlmisime Berliinis asuvas Wohngarteni arendusprojektis esimesed müügilepingud.
Septembris soetasime Maa- ja Ruumiameti enampakkumisel arenduskinnistu Tallinnas, Lasnamäe linnaosas Kuristiku asumis aadressil Linnamäe tee 21a. Ligi 8 700 m² suurusele kinnistule on planeeritud terviklik elu- ja ärihoonete kompleks, mis loob piirkonda kaasaegsed võimalused elamiseks, töötamiseks ja vaba aja veetmiseks. Tehingu väärtus on 1,1 miljonit eurot ning kogu projekti hinnanguline investeeringumaht on ligikaudu 22 miljonit eurot.
Septembris kehtestas Tallinna Linnavolikogu otsusega nr. 92 Kesklinnas asuva Juhkentali tn 48 kinnistu detailplaneeringu.
Kvartali jooksul valmisid Iseära teise etapi viimased ridamajad ning andsime klientidele üle 38% etapis valminud kodudest.
Aruandekuupäeva järgsed sündmused
Aruandekuupäeva järgselt soetasime enampakkumise teel arenduskinnistu Tallinnas, Haabersti linnaosas, Järveotsa tee 16c. Ligi 13 300 m² suurusele kinnistule on kavandatud eluhoonete kompleks koos piirkonna elukeskkonda väärtustavate äripindadega. Tehingu väärtus on 1,1 miljonit eurot ning kogu projekti hinnanguline investeeringumaht on ligikaudu 20 miljonit eurot.
Oktoobris algasid ehitustööd Virmalise projektis. 2026. aasta lõpus valmib Virmalise tn 3 aadressil neljakorruseline hoovialaga eluhoone 28 uue koduga. Projekti ehitustööde peatöövõtjaks on Bildgren Ehitus OÜ ning arhitektuurse lahenduse autoriteks on Liven ja Arhitektuuribüroo Kuup Ruut OÜ. Ehitust finantseerib Bigbank AS.
Oktoobris alustasime ka Iseära uute kortermajade (Lutsu tn 2, 4 ja 6) ehitustöödega. Projekti käigus valmib 2026. aasta sügisel 36 uut kodu. Kortermajade ehituse peatöövõtja on Oma Ehitaja AS ning ehitust rahastab Bigbank AS.
Oktoobris valmisid esimesed kodud Regati arendusprojektis ning algasid kodude üleandmised uutele omanikele.
Olulisemad arengud majanduskeskkonnas aruandeperioodil
2025. aasta III kvartalis 6 kuu Euribori määra langustrend peatus ning määr stabiliseerus kvartali lõpuks 2,10% tasemel (30.06.2025: 2,05%; 31.12.2024: 2,57%).
Euroala inflatsioon on langenud Euroopa Keskpanga (EKP) pikaajalise eesmärgi (2%) lähedale ning pärast mitut baasintressimäärade langetust (100 baaspunkti võrra neljas etapis) 2025. aasta esimesel poolel otsustas EKP septembris jätta intressimäärad muutumatuks, viidates vajadusele hinnata varasemate otsuste mõju majandusele. EKP prognoosib 2025-2027 aastate inflatsiooniks vastavalt 2,1%, 1,7% ja 1,9%, mis viitab, et rahapoliitika suund jääb lähiajal tõenäoliselt stabiilseks.
Eestis oli 2025. aasta III kvartalis aastane tarbijahindade kasv Euroalast kiirem ning hinnad kasvasid eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 5,2% (2025 II kvartal: 4,8%; 2024 III kvartal: 3,0%). Eesti Panga värskeima prognoosi kohaselt kujuneb 2025. aasta keskmine inflatsioon tootmiskulude, maksutõusude ja jätkuva palgatõusu mõjul ligikaudu 5,3%. Tarbijahinnaindeks on viimase üheksa kuu jooksul tõusnud 3,5%.
Kõige viimaste kättesaadavate Statistikaameti andmete ning meie hinnangu põhjal kasvas keskmine brutopalk III kvartalis aastases võrdluses ligi 9%, ületades tarbijahindade kasvu. Hoolimata palgatõusust on tarbijate kindlustunne püsinud juba pikemat aega madal, mida kinnitavad ka majandusekspertide hinnangud, isegi kui olukord ei ole objektiivselt võrreldav ajaloolis nähtud madalpunktidega nagu Konjunktuuriinstituudi poolt koostatud andmed osundavad.
Maa- ja Ruumiameti ostu-müügistatistika põhjal kasvas korterite (eluruumide) tehingute arv Tallinnas 2025. aasta III kvartalis 1,9% võrreldes eelneva kvartaliga (2025 III kvartal: 2 332; 2025 II kvartal: 2 289 tehingut). Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga oli kasv 7,6%, mis viitab koduostjate aktiivsuse suurenemisele. Tehingute arv 2025. aasta esimese üheksa kuu jooksul ulatus 6 757-ni, ületades eelmise aasta sama perioodi 15,8% võrra (2024 esimese üheksa kuud: 5 837 tehingut). Tehingute aktiivsus on kasvanud eeskätt järelturul, kuid elavnemist on märgata ka uusarenduste segmendis, viidates turu järkjärgulisele taastumisele.
Võrreldes 2025. aasta teise kvartaliga püsisid uusarenduste pakkumishinnad kolmandas kvartalis üldjoontes stabiilsed. Citify andmebaasist kogutud andmete põhjal kasvas tehingute arv eelmise kvartaliga võrreldes 15,6% (II kvartal: 365 tehingut; I kvartal: 360 tehingut) ning aastases võrdluses 2024. aasta kolmanda kvartaliga 52,3% (2024. aasta III kvartal: 277 tehingut). 2025. aasta esimese üheksa kuuga on pakkumiste arv suurenenud 4,3% ja keskmine ruutmeetrihind 3,1%, viidates mõõdukale pakkumise ja hinnataseme kasvule. 1. juulil 2025 jõustunud käibemaksumäära tõus 22%-lt 24%-le suurendab küll lõpptarbija hinnakoormust, kuid selle mõju uusarenduste turule avaldub eeldatavasti järgnevatel perioodidel teatava viitega.
Tuleviku väljavaade
Käesoleval aastal on Livenil pakkumisse lisandunud mitmeid uusi projekte, mille ehitust ka lõppenud kvartalil või vahetult selle järgselt alustasime. Jätkame kõigis müügis olevatest projektides müügilepingute sõlmimist ka aasta viimases kvartalis. Aruande kuupäevaks oleme sõlminud rohkem müügilepinguid, kui 2024. aastal kokku ning aasta lõpuks ootame uut Liveni müügilepingute rekordit.
Kuigi Euribori languse peatumine ja habras tarbijakindlus ei ole üleliia toetav müügikeskkond, on näha, et nõudlus Liveni kodude järele on olemas. Lähemas tulevikus ootame keskkonna stabiilset taastumist, mida toetavad jätkuv (ehkki aeglasem) palgakasv ja pankade valmisolek laene finantseerida. Laiemalt sõltub turu edasine areng jätkuvalt paljuski välisteguritest, eelkõige intressimäärade, geopoliitilise olukorra ja maksukeskkonna arengutest.
Jätkuvalt loodame pikaleveninud planeeringute menetluste lõpule jõudmist 2025. aasta jooksul nii Kadaka tee 88 kui ka Erika 12 kinnistute osas, kuid kui uue koalitsiooni ja linnavalitsuse moodustamine võtab tavapärasest kauem aega, lükkuvad planeeringute kehtestamised tõenäoliselt uude aastasse.
2025. aasta III kvartali ja esimese 9 kuu finantstulemused on olnud suures plaanis ootuspärased, peegeldades ehituste lõppemise ajastust. Enamus 2025. aasta müügitulust ja kasumist teenime viimases kvartalis, mis lisandub 9 kuu jooksul teenitud 14,4 miljonile eurole müügitulule ja 0,4 miljonile eurole puhaskasumile. III kvartali lõpu 56,1 miljoni euro suurusest ettemüügiportfellist (30.06.2025: 38,2 miljon eurot; 31.12.2024: 35,6 miljon eurot) moodustavad 2025. aastal valmivad projektid 39,0 miljonit eurot. Valdav enamus sellest on Regati projektis, kus alustasime esimeste kodude üleandmisega oktoobri lõpus.
Varasemalt oodatud 55 miljoni euro suuruse müügitulu teenimine 2025. aastal püsib positiivsete asjaolude kokkulangemisel jätkuvalt võimalik. Müügitulu sõltub aga eelkõige kodude üleandmise ajastusest, mida mõjutab Regati projekti ehituse loodetust mõnevõrra hilisem valmimine, mistõttu võib osa kodude üleandmisi ja müügitulu lükkuda uue aasta algusesse. Seetõttu peame täna tõenäolisemaks, et sõltuvalt üleandmise tempost kujuneb 2025. aasta müügituluks 45-50 miljonit eurot. Jätkuvalt püsib eeldus 20%-lise omakapitali puhasrentaabluse saavutamiseks 2025. aastal.
Koos ehituste valmimise ja kodude üleandmistega väheneb laenukohustiste saldo 2025. aasta lõpuks aasta alguse lähedasele tasemele ning kapitalistruktuur paraneb ka seoses teenitava kasumiga. Ehituslaenude maht on Liveni ärimudelile omaselt tsükliline ning sõltub suurel määral arendusportfelli koosseisust, mistõttu eeldame 2026. aasta keskpaigas taas laenumahtude kasvu seoses 2025. aasta teises pooles alanud ehituste finantseerimisega.
Kinnisvaraarendusele on iseloomulik tulemuste pikk viitaeg ning turunduskulude ja müügitulude ajaline nihe. Kolmandas kvartalis jätkasime aktiivselt projektide müüki, mille müügitulu ja kasum kajastuvad hilisemates perioodides, valdavalt 2026. aasta majandustulemustes.
2026. aastal lõppevad ehitused neljas projektis, kus on võimalik üle anda kokku kuni 205 uut kodu, mille potentsiaalne müügitulu maht on ligikaudu 55 miljonit eurot. Nendele lisandub müügitulu 2025. aastal valminud, kuid veel müümata või üle andmata jäänud kodudest. Seega on 2026. aasta heale tulemusele alus pandud ning jätkame tööd 2027. aasta tulemuse nimel.
Hetkel ehituses olevatest projektidest valmivad 2027. aastal Peakorter I etapp ning Wohngarten Saksamaal, Berliinis.
Käesoleval kvartalil ning oktoobris tehtud uute kinnistute ostud lisavad arendusportfelli nii uue piirkonna kui ajalist jätkuvust. Seega on Liveni arendusportfellis jätkuvalt piisavalt mahtu järgnevaks 4–5 aastaks, kuid arendusportfelli suurendamiseks otsime aktiivselt uusi kinnistuid ning peame läbirääkimisi nende omandamiseks või arendamiseks koostöös maaomanikega.
