Sarnaselt eelnevale kvartalile püsis ka 2025. aasta IV kvartalis turg aktiivne. Kokku sõlmisime kvartali jooksul 60 müügilepingut (VÕL; 2025 III kvartal: 60; 2024 IV kvartal: 34). Kogu 2025. aasta jooksul sõlmisime kokku 176 VÕL müügilepingut, mis ületab eelmise aasta tulemust 36% võrra (2024: 129), sisaldab ka esimest nelja müügilepingut Berliinis ning on taas Liveni senine kõrgeim aastane tulemus.
Suurima panuse kvartali jooksul sõlmitud uutesse lepingutesse andsid müügid Iseära ning Peakorteri projektides. Kogu aasta jooksul sõlmitud müügilepingutesse andis kõige suurema panuse Iseära projekt ning ülejäänud müügid jagunesid ühtlasemalt erinevate projektide vahel.
Nädalane müügi suhtarv, mis peegeldab pakkumisest nii VÕL kui tasulise broneeringu alusel välja minevaid kodusid, oli IV kvartali jooksul küll madalam kui 2025. aasta esimese poole tipud, kuid stabiliseerus valdavalt pikaajalise keskmise (1,5-2,0%) taseme alumise piiri lähedal. Suhtarv kõigub ajas projektide müügi- ja pakkumistsüklite mõjul. IV kvartalis tõusis pakkumiste arv kolme uue projekti lisandumise toel kõrgemale tasemele.
Hinnanguliselt oli 2025. aastal Liveni uute müügitehingute turuosa Suur-Tallinnas (Tallinn ning ümbritsevad omavalitsused) ca 7-8%, mis on küll madalam, kui möödunud aasta ca 10%-line turuosa hinnang, kuid jätkuvalt kõrgeim tulemus turul.
Kvartali ja aasta müügitulule avaldas suurimat mõju kodude valmimine ja üleandmine Regati projekti I etapis. Olulist mõju avaldas ka, samuti nii kvartali kui aasta müügitulule, Iseära projekt. Kvartali jooksul müüsime ka kaks varem valminud kodu Luuslangi projektis ning viimase kodu Magdaleena projektis, millega on projekt täielikult realiseeritud.
Perioodi jooksul sõlmitud müügilepinguid, kus kodu ei anta sama perioodi jooksul asjaõiguslepingu alusel üle, käsitleme ettemüügina. Kvartali alguse seisuga oli varasemalt tehtud ettemüügi hinnanguline rahaline maht 55 miljonit eurot (2025. aasta algus: 35 miljonit eurot).
Seoses ehituse valmimise ja kodude üleandmisega realiseerus oluline osa varasemast ettemüügist müügituluks nii Regati kui Iseära projektides. Kvartali jooksul sõlmisime uusi müügilepinguid 14,7 miljoni euro müügitulu mahus, millest ettemüük moodustas 9,7 miljonit eurot (neto 8,7 miljonit eurot). 2026. aastale läheme vastu 101 kodu suuruse ettemüügiportfelliga, mille lepinguline müügitulu maht on 33,7 miljon eurot. Ettemüügid ei sisalda Peakorteri I etappi kuna 50/50 ühisettevõte tulemusi rida-realt ei konsolideeri ning müügitulu konsolideeritud tulemustes ei kajastu.
Konsolideeritud finantsseisundi aruanne
| (tuhandetes eurodes) | 31.12.2025 | 31.12.2024 | |||
| Käibevarad | |||||
| Raha ja raha ekvivalendid | 8 553 | 5 905 | |||
| Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded | 1 456 | 1 270 | |||
| Ettemaksed | 531 | 385 | |||
| Varud | 71 009 | 67 902 | |||
| Käibevarad kokku | 81 549 | 75 462 | |||
| Põhivarad | |||||
| Ettemaksed | 44 | 44 | |||
| Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded | 1 535 | 0 | |||
| Kinnisvarainvesteering | 1 960 | 1 350 | |||
| Põhivara | 296 | 423 | |||
| Immateriaalne põhivara | 467 | 401 | |||
| Vara kasutusõigus | 606 | 618 | |||
| Põhivarad kokku | 4 908 | 2 836 | |||
| VARAD KOKKU | 86 457 | 78 298 | |||
| Lühiajalised kohustised | |||||
| Laenukohustised | 11 882 | 6 405 | |||
| Võlad tarnijatele ja muud võlad | 13 822 | 11 234 | |||
| Eraldised | 97 | 99 | |||
| Lühiajalised kohustised kokku | 25 801 | 17 739 | |||
| Pikaajalised kohustised | |||||
| Laenukohustised | 34 850 | 40 851 | |||
| Võlad tarnijatele ja muud võlad | 2 065 | 1 398 | |||
| Eraldised | 151 | 72 | |||
| Pikaajalised kohustised kokku | 37 066 | 42 322 | |||
| Kohustised kokku | 62 867 | 60 061 | |||
| OMAKAPITAL | |||||
| Aktsiakapital | 1 200 | 1 200 | |||
| Ülekurss | 9 586 | 9 562 | |||
| Optsioonireserv | 262 | 317 | |||
| Omaaktsiad | -4 | -9 | |||
| Kohustuslik reservkapital | 120 | 118 | |||
| Eelmiste perioodide jaotamata kasum /-kahjum | 7 012 | 6 491 | |||
| Aruandeaasta kasum /-kahjum | 5 414 | 558 | |||
| Emaettevõtte omanikele kuuluv omakapital kokku | 23 590 | 18 237 | |||
| Omakapital kokku | 23 590 | 18 237 | |||
| KOHUSTISED JA OMAKAPITAL KOKKU | 86 457 | 78 298 |
Konsolideeritud koondkasumiaruanne
| (tuhandetes eurodes) | 2025 IV kvartal (oktoober- detsember) | 2024 IV kvartal (oktoober- detsember) | 2025 12 kuud (jaanuar- detsember) | 2024 12 kuud (jaanuar-detsember) | |
| Müügitulu | 34 888 | 8 164 | 49 287 | 27 266 | |
| Müüdud kaupade ja teenuste kulu | -28 937 | -7 477 | -40 540 | -23 429 | |
| Brutokasum | 5 951 | 687 | 8 747 | 3 837 | |
| Turustuskulud | -471 | -439 | -1 881 | -1 418 | |
| Üldhalduskulud | -447 | -426 | -1 613 | -1 419 | |
| Muud äritulud | 18 | 279 | 272 | 312 | |
| Muud ärikulud | -13 | -10 | -42 | -26 | |
| Ärikasum | 5 038 | 91 | 5 483 | 1 287 | |
| Finantstulu | 72 | 23 | 148 | 79 | |
| Finantskulu | -90 | -199 | -184 | -647 | |
| Finantstulud ja –kulud kokku | -18 | -177 | -36 | -568 | |
| Kasum enne tulumaksu | 5 020 | -86 | 5 447 | 719 | |
| Tulumaksukulu | -5 | 8 | -34 | -162 | |
| Aruandeperioodi puhaskasum /-kahjum | 5 014 | -78 | 5 414 | 558 | |
| Emaettevõtte omanike osa | 5 014 | -78 | 5 414 | 558 | |
| Aruandeperioodi koondkasum /-kahjum | 5 014 | -78 | 5 414 | 558 | |
| Emaettevõtte omanike osa | 5 014 | -78 | 5 414 | 558 | |
| Tavakasum /-kahjum aktsia kohta | 0,418 | -0,007 | 0,451 | 0,047 | |
| Lahustatud kasum /-kahjum aktsia kohta | 0,411 | -0,006 | 0,444 | 0,046 |
Kliendi teekonna erinevates etappides kogutav kliendirahulolu tagasiside viimase 12-kuu hinnang püsis ka neljanda kvartali lõpus stabiilselt kõrgel – 9,6 punktil 10-st (2025 III kvartal: 9,5; 2024 IV kvartal: 9,2).
Olulisemad sündmused
Kvartali jooksul valmisid esimesed kodud Regati I etapis ning algasid kodude üleandmised. Kvartali lõpuks andsime üle 57% etapis valminud kodudest. Detsembris väljastati projekti II etapile ehitusluba. Eelmüügi ja ehitusega plaanime alustada 2026. aasta jooksul. Kvartali jooksul andsime kodusid üle ka värskelt valminud Iseära teise etapi viimastes ridamajades ning ka viimase kodu Magdaleena projektis.
Oktoobris algasid ehitustööd Virmalise projektis, kus aadressil Virmalise tn 3 valmib 2026. aasta lõpuks neljakorruseline suletud hoovialaga eluhoone 28 uue koduga. Ehitustööde peatöövõtja on Bildgren Ehitus OÜ ning arhitektuurse lahenduse autorid on Liven ja Arhitektuuribüroo Kuup Ruut OÜ. Ehitust rahastab Bigbank AS.
Oktoobris alustasime ka Iseära uute kortermajade (Lutsu tn 2, 4 ja 6) ehitustöödega, kus 2026. aasta sügisel valmib 36 uut kodu. Kortermajade ehituse peatöövõtja on Oma Ehitaja AS ning ehitust rahastab Bigbank AS.
Kvartali jooksul lisandusid müüki uued kodud Olemuse projektis ning eelmüüki Luuslangi ja Iseära projektide järgmistes etappides. Kokku 79 uut kodu.
Soetasime enampakkumise teel arenduskinnistu Tallinnas, Haabersti linnaosas, Järveotsa tee 16c. Ligi 13 300 m² suurusele kinnistule on kavandatud eluhoonete kompleks koos piirkonna elukeskkonda väärtustavate äripindadega. Tehingu väärtus on 1,1 miljonit eurot ning kogu projekti hinnanguline investeeringumaht on ligikaudu 20 miljonit eurot.
Kvartali jooksul rahastasime nii Järveotsa tee 16c kinnistu kui eelneval kvartalil omandatud Linnamäe tee 21a kinnistud pikaajaliste tagatud laenudega. Samuti refinantseerisime eelneval kvartalil toimunud detailplaneeringu kehtestamise järgselt Juhkentali projekti tagatud pangalaenuga. Nimetatud uute laenude kogumaht 4 195 tuhat eurot.
Neljandas kvartalis avalikustatud Kantar Emori uuringu kohaselt jagas kinnisvaraarendajate mainekuse edetabelis Liven seekord esimest kohta. Jätkuvalt on Liven tuntud kõige atraktiivsemate arenduste poolest.
Aasta jooksul sõlmisime koostöölepingu Oma Grupp OÜ-ga Peakorteri I etapi projekti arendamiseks (50/50 ühisettevõte), sõlmisime müügilepingu Kadaka tee 88 kinnistul asuva äripinna osa võõrandamiseks, alustasime veel kuue ehitusega erinevates arendusprojektides, maksime 180 tuhat eurot dividende ning emiteerisime teise seeria rohevõlakirju summas 6 200 tuhat eurot.
Aruandekuupäeva järgsed sündmused
Jaanuaris refinantseerisime Regati projekti varasema rahastajaga valminud kodude tagatisel laenukohustised ning ehituslikest lisa- ja muudatustöödest tulenevad kulud.
2026. aasta jaanuaris sõlmisime Luuslangi projekti II etapi järgmiste eluhoonete ehituse peatöövõtulepingu Mitt & Perlebach OÜ-ga, kes on ka arendusprojekti varasemate eluhoonete ehituse peatöövõtja. Jalami tn 4 eluhoonetes valmib 2027. aasta esimeses pooles 39 kodu.
Tallinna Linnavalitsus kiitis heaks Kadakadabra arendusprojekti detailplaneeringu, mille kehtestamist Tallinna Linnavolikogu poolt ootame lähiajal.
Olulisemad arengud majanduskeskkonnas aruandeperioodil
Pärast varasemat langustrendi stabiliseerus 6 kuu Euribor 2025. aasta III kvartalis ning näitas IV kvartalis vaid kerget tõusu, ulatudes kvartali lõpuks 2,14% tasemele (30.09.2025: 2,10%; 31.12.2024: 2,57%). Euroala inflatsioon on säilinud Euroopa Keskpanga (EKP) pikaajalise eesmärgi (2%) lähedal. Pärast mitut baasintressimäärade langetust (kokku 100 baaspunkti võrra neljas etapis) 2025. aasta esimesel poolel jättis EKP nii septembri kui ka detsembri istungil intressimäärad muutumatuks, viidates vajadusele hinnata varasemate otsuste mõju majandusele. EKP prognoosib 2025–2027. aasta inflatsiooniks vastavalt 2,1%, 1,7% ja 1,9%, mis viitab, et rahapoliitika suund jääb lähiajal tõenäoliselt stabiilseks.
Eestis oli 2025. aasta IV kvartalis aastane tarbijahindade kasv Euroalast jätkuvalt kiirem ning hinnad kasvasid eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 4,1% (2025 III kvartal: 5,2%; 2024 IV kvartal: 3,9%). Eesti Panga värskeima prognoosi kohaselt kujuneb 2025. aasta keskmine inflatsioon tootmiskulude, maksutõusude ja jätkuva palgatõusu mõjul ligikaudu 4,9%. Aasta keskmine tarbijahinnaindeksi kasv 2025. aastal oli 4,8%, mida mõjutasid eelkõige toidu ja teenuste hinnatõus ning maksumuudatused.
Kõige viimaste kättesaadavate Statistikaameti andmete ning meie hinnangu põhjal kasvas keskmine brutopalk IV kvartalis aastases võrdluses ligi 6,0%, ületades tarbijahindade kasvu. Hoolimata palgatõusust on tarbijate kindlustunne püsinud juba pikemat aega madal, mida kinnitavad ka majandusekspertide hinnangud, isegi kui olukord ei ole objektiivselt võrreldav ajalooliselt nähtud madalpunktidega nagu Konjunktuuriinstituudi poolt koostatud andmed osundavad.
Vaadates 2026. aastasse, on oodata majapidamiste ostujõu märgatavat taastumist. Kui brutopalkade kasvutempo on stabiliseerumas, siis 1. jaanuaril 2026 jõustuvad tulumaksumuudatused suurendavad inimeste netosissetulekuid Eesti Panga prognooside kohaselt ligikaudu 10%, ületades sellega oluliselt oodatavat hinnatõusu. See parandab reaalset ostujõudu ja suurendab kinnisvara kättesaadavust.
Maa- ja Ruumiameti ostu-müügistatistika põhjal kahanes korterite (eluruumide) tehingute arv Tallinnas 2025. aasta IV kvartalis 6,9% võrreldes eelneva kvartaliga (2025 IV kvartal: 2 193; 2025 III kvartal: 2 356 tehingut). Tehingute arv 2025. aasta jooksul ulatus 9 020-ni, ületades eelmist aastat 7,5% võrra (2024: 8 387 tehingut). Tehingute aktiivsus aasta jooksul kasvas eeskätt järelturul, kuid mõõdukat elavnemist oli märgata ka uusarenduste segmendis, viidates turu järkjärgulisele taastumisele.
Võrreldes 2025. aasta kolmanda kvartaliga püsisid uusarenduste pakkumised ja keskmine müügihind neljandas kvartalis üldjoontes stabiilsed, kuid aasta jooksul toimus mõõdukas pakkumiste ja hinnatasemete kasv. Aastases võrdluses suurenes keskmine uute korterite müügipakkumiste arv Citify andmetel 8,7% (2025: 2 760 tk; 2024: 2 523 tk) sealjuures lisandus aasta jooksul Tallinna uusarenduste turule kokku 1 752 uut korterit. Samuti suurenes keskmine ruutmeetri hind 4,3% võrreldes eelmise aastaga (2025 keskmine: 4 987 €/m²; 2024 keskmine: 4 782 €/m²).
Citify andmetel sõlmiti IV kvartalis 368 müügilepingut, mida on 12,8% vähem võrreldes eelneva kvartaliga (III kvartal: 422) ning 18,8% vähem võrreldes eelmise aasta sama perioodiga (2024. aasta IV kvartal: 453). 2025. aastal müüdi Tallinnas kokku 1 515 korterit, mida on 23,1% rohkem kui eelneval aastal (2024: 1 229). Sellele lisaks müüdi Tallinna lähiümbruses aasta jooksul kokku 809 korterit, mida oli Citify andmetel 49,8% rohkem kui eelneval aastal (2024: 540), mis näitab suuremat nõudluse taastumist just väljas pool Tallinna.
Viimase kolme aasta jooksul on turul selgelt kasvanud valmis korterite jääk. 2025. aasta keskmine valmis korterite arv kasvas 2024. aasta keskmisega võrreldes 12,9% (2025: 988 korterit; 2024: 875 korterit). Läbi kogu aasta oli valmis korterite arv oli suhteliselt kõrge moodustades keskmiselt 36,1% kogu pakkumisest (2024. aastal: 34,5%).
Tuleviku väljavaade
2026. aastalt ootame uusarenduste turu kasvu. Eelnevatel aastatel turgu kõige enam mõjutanud tegur, Euribor, normaliseerus 2025. aasta jooksul ning 2026. aastal peame selle mõju neutraalseks. Kui eelnevatel aastatel omasid maksupoliitilised otsused nõudlusele pärssivat mõju ning suurendasid ebakindlust, siis 2026. aastal asenduvad need majapidamiste sissetulekutele positiivset mõju avaldava muutusega. Ühtse tulumaksuvaba miinimumi kehtestamine, jätkuv reaalpalga kasv ning prognoositav majanduskeskkonna paranemine parandavad märgatavalt majapidamiste rahanduslikku seisu ning loovad kindlama aluse ostuotsuste tegemiseks. Nende tegurite koostoimel prognoosime nõudluse kasvu ja kinnisvaraturu edasist normaliseerumist.
Laiemalt sõltub turu areng jätkuvalt paljuski ka välisteguritest, eelkõige geopoliitilise olukorrast ja üldisest tarbijakindlusest. Viimaste aastate tulemused on kinnitanud, et nõudlus meie kodude järele on olemas ka väljakutsete rohkes keskkonnas.
Lõppenud 2025. aastal andsime üle 139 pinda võimalikust 194-st ning realiseerisime ligi 66% maksimaalsest võimalikust müügitulust ehk 49,3 miljonit eurot võimalikust 75 miljonist eurost. Tulemus on kooskõlas sügisel korrigeeritud prognoosivahemikuga (45–50 miljonit eurot), kuid peegeldades ehituse valmimise ja kodude üleandmise ajastusi jäi see madalamaks võrreldes aasta alguses seatud ambitsioonikama ootusega (55 miljonit eurot).
Alanud 2026. aastale läheme vastu oluliselt suurema mahuga. Valminud ja aasta jooksul valmivates hoonetes on meil potentsiaali üle anda kuni 268 kodu ja äripinda hinnangulises müügitulu mahus 86 miljonit eurot. Prognoosime eelnevale aastale sarnast, suurusjärgus 2/3 võimaliku mahu realiseerimise dünaamikat, mis tähendaks ca 20% müügitulu kasvu võrreldes 2025. tulemusega.
Aasta alguses on meil 101 kodu ning 33,7 miljoni euro suurune ettemüügiportfell kuues erinevas projektis. Lisaks turunõudlusele sõltub aasta jooksul saavutatav müügitulu ka ehituste aegsast valmimisest ja üleandmistest enne aasta lõppu.
2025. aasta puhaskasum 5,4 miljon eurot ning 28,1% suuruseks kujunenud omakapitali puhasrentaablus ületasid oodatult meie pikaajalist puhasrentaabluse 20%-list eesmärki. Koos müügitulu kasvuga ootame ka 2026. aastal puhaskasumi kasvu ning 20% omakapitali puhasrentaabluse eesmärgi ületamist.
Ehituslaenude maht on Liveni ärimudelile omaselt tsükliline ning sõltub suurel määral arendusportfelli koosseisust. Seoses käimasolevate ehitustöödega eeldame ehituslaenude mahu kasvu 2026. aasta keskpaigani. Aasta teises pooles, eelkõige viimases kvartalis, ootame kodude üleandmistest tulenevat laenujäägi kiiret vähenemist.
Kinnisvaraarendusele on iseloomulik tulemuste pikk viitaeg ning turunduskulude ja müügitulude ajaline nihe. 2026. aasta heale tulemusele panime aluse lõppenud aastal alustatud müükide ja ehitustega ning jätkame tööd nii 2027. kui järgnevate aastate tulemuste nimel. Hetkel ehituses olevatest projektidest valmivad 2027. aastal Peakorter I etapp ning Wohngarten Saksamaal, Berliinis. Lähitulevikus loodame pikaleveninud planeeringu menetluste lõpule jõudmist Kadaka tee 88 kinnistu osas ning hiljem 2026. aasta jooksul ka Erika 12 kinnistu osas.
Lõppenud 2025. aasta teises pooles tehtud uute kinnistute ostud lisavad arendusportfelli nii uue piirkonna kui ajalist jätkuvust. Liveni arendusportfellis on jätkuvalt piisavalt mahtu järgnevaks 4–5 aastaks, kuid arendusportfelli suurendamiseks otsime aktiivselt uusi kinnistuid ning peame läbirääkimisi nende omandamiseks või arendamiseks koostöös maaomanikega.
