Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

KV.EE kinnisvaraturu ülevaade inglise ja vene keeles

01.12.2011 KV.EE

Väikese viivitusega, aga ikkagi… Nüüdseks on ilmunud KV.EE kinnisvaraturu ülevaade inglise ja vene keeles, mis võtavad kokku 2011. a. III kvartali kinnisvaraturu seisu.

KV.EE kinnisvaraturu ülevaade on allalaaditav:

KV.EE kinnisvaraturu ülevaate kommentaariga saab tutvuda: “Kommentaar: Kehvad majandusolud ei luba soodsat ostumomenti kasutada“.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Uute korterite valikuvõimalus hakkab kahanema

30.11.2011 Tõnu Toompark

Tallinna uute korterite arendamise turg on olnud 2011. a. väga aktiivne. Turule on tulnud suur hulk uusi kortereid. Järgmiselt aastalt võib aga oodata selle aktiivsuse vähenemist ja mõningast korterite hinnatõusu, mis on tingitud ehitushindade kiirest kasvust. Samuti peab järgmisse aastasse koduostmise edasilükkaja arvestama kallineva eluasemelaenu intressimääraga.

Uute korterite pakkumiste arv on 2011. a. jooksul kasvanud jõudsalt. 2011. a. jooksul on Tallinnas müüki paisatud 1300 ehituses olevat või juba valmis korterit. Nii on uute korterite pakkumine suhteliselt lai. Kokku on 2011. a. novembri seisuga Tallinnas pakkumisel ligikaudu 1400 uut korterit.

Paraku on enamus arendusprojekte on koondunud Tallinna kesklinna ja Põhja-Tallinnasse. See tähendab, et kesklinna ja paljus kesklinnaga konkureeriva Põhja-Tallinna uute korteriprojektide arv on väga kõrge, mujal linnaosades on pakkumisel aga ainult üksikud projektid. Kogu Tallinna 1400 korteripakkumisest on kesklinnapakkumisi ligikaudu 450 ja Põhja-Tallinnas 260.

Korterite hinnatase uusarenduse sektoris on väga kindlates piirides. Südalinna korterite keskmine hinnatase on suurusjärgus 2000 €/m². Muud kesklinna projektid on hinnatasemega 1800 €/m². Äärelinna uute korterite hind on turul konkurentsivõimeline tasemel 1600 €/m².

Viimase 12 kuu uute korterite keskmine müügitempo on olnud 60 korterit kuus. Arvestades uute korterite turule tulemise mahtu võib selgelt öelda, et kinnisvaraarendajate ootus müügitempode osas on olnud reaalsusest märksa kõrgem.

Müügi peamiseks pärssijaks on olnud võimalikke ostjate laenuvõimelisus. Viimane aga on omakorda kitsendatud kõrgest tööpuudusest ja madalast kindlustundest, mis ei luba pikaajalistele rahapaigustustele – milleks ka kodu ostmine on – täna sedavõrd palju mõelda.

Lähituleviku olulisim tegur, mis uute elamispindade turgu mõjutab on ehitushind. Järjest kasvav ehitushind muudab uute korterite ehitamise kallimaks. See peab omakorda kasvatama müügihindu. Juba niigi nigela nõudluse juures on hinnatõus tegur, mis toob müügitempod tänasest tasemest veelgi allapoole.

Nii ei ole keeruline prognoosida, et uute projektide turule tulemine järjest väheneb. Võib arvata, et 2012. a. turule tulevate uute korteripakkumiste hulk väheneb aktiivse 2011. aastaga võrreldes 50%. Kurvastusega peame tõdema, et seekordne arendustegevuse laine kesklinnast eriti kaugemale ei jõudnudki.

Oluline elamispindade turgu mõjutav tegur on laenuturg. Kasvavad intressimäärad muudavad kodulaenu taotlemise järjest raskemaks. Siiski on intressimäära mõningane tõus isegi teisejärguline laenuvõimet mõjutav tegur. Pigem on küsimus selles, kas uue kodu otsijal on olemas piisav rahaline omafinantseering ja piisav palk, mis võimaldab igakuiselt laenu teenindada.

Nii võime öelda, et kinnisvaraturu uusarenduste sektoris on tulemas keerulised ja muutlikud ajad. Elamispindade turg saab olema palju mõjutatud välistest majanduslikest teguritest, mille muutmiseks või mõjutamiseks Eesti inimestel vähe jõudu ja võimalusi on.

Kodustjad peaksid ostuotsused põhjalikult läbi kaaluma. Turul on palju riske ja määramatust, kuid siiski pakub tänane 2011. a. lõpu kinnisvaraturg koduostjatele tõenäoliselt pisut odavamaid laenuvõimalusi ja pisut laiemat valikuvõimalust, kui järgnev 2012. aasta.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Milline peaks olema eramu energiamärgise klass?

30.11.2011 Eno Pappel

Enne oma maja ehitama asumist tuleb teha põhimõtteline valik. Milline kontseptsioon valida oma kodule?

Üheks võimaluseks on lähtuda maja energiatõhususest. Vaadates täna eramuehitust üldpildis jääb silma, et põhiliselt minnakse oma maja ehitamisel 3 teed pidi:

1) Tavalised, kehtivatele normidele vastavad eramud. Veel mõni aeg tagasi ei olnudki nagu muid alternatiive ja rohkem pandi rõhku maja suurusele, kui näiteks soojapidavusele või optimaalsele ruumiplaanile. Energiamärgise klass enamasti C või D klass.

2) Ülisäästlikud, rohkelt tehnikat ja automaatikat kasutavad majad. Automaatika, mis on mõeldud säästlikkuse, turvalisuse ja mugavuse tagamiseks. Nende majade all pean silmas nn. targa maja kontseptsiooniga ehitatavaid maju. Samuti kuuluksid selle suuna alla näiteks ka passiivmajasid, mis oma toimimiseks kasutavad ülimoodsaid automaatikaseadmeid lisaks paremini soojustatud ja lahendatud konstruktsioonidele. Energiamärgis: A, B ja C klass.

3) Traditsiooniliselt ja looduslähedaselt ehitatavad majad. Näiteks palkmajad, puitkarkassil ehitatavad majad või muud naturaalsete soojustus- ja ehitusmaterjalidega majad (näiteks ökomajad, põhimajad jne.). Olenevalt lahendusest võib energiamärgis olla A, B, C või D klass.

Meeles peaks pidama, et konkreetse majatüübiga ei kaasne automaatselt konkreetne energiamärgise klass, vaid tegemist ikkagi iga konkreetse projekti põhjal koostatava arvutusliku näitajaga.

Kehtivate nõuete järgi ei tohi Eestis ehitatavate hoonete energiatõhususarv ei tohi ületada väikeelamutes (sh paarismajad ja ridaelamud) 180 kWh aastas ruutmeetri kohta ehk siis minimaalselt D klassi.

Kui vaadata täna ehitatavaid üksikelamuid Ehitisregistrist siis hakkab silma, et valdav enamik maju ehitatakse energiamärgise klassiga D ja vähesel määral ka C klassiga. Teiste sõnadega ehitatakse täna just neid maju, mida kehtiv seadusandlus miinimumnõuetena lubab ehitada.

Kas tõesti tasub ehitada täna D klassiga eramut? Minu arvates mitte ja ma usun, et probleem pole mitte see, et näiteks C klassiga maja ehitamine oluliselt kallimaks kujuneks vaid selles, et oma maja ehitajad ei ole seda enda jaoks piisavalt teadvustanud.

Euroopa komisjoni plaan näeb ette, et aastast 2020 tohiks ehitada sisuliselt ainult A klassiga maju. Kas see konkreetne tähtaeg jääb kehtima on iseküsimus, kuid on vaid aja küsimus, sest varem või hiljem see nõue hakkab kindlasti kehtima.

Minu meelest tasub igal majaehitajal teadvustada, et energiatõhus maja aitab reaalselt energiakulusid säästa ning seada eesmärgiks vähemalt C või parema klassiga maja ehitamise. See on otsus, mida saab teha ainult tulevane majaomanik ise.

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Nõuanne: Kuidas leida üürikorter – koostöövalmidus ja maaklerteenus

30.11.2011 KV.EE

KV.EE Nõuanderubriigi “Kuidas leida üürikorter“ eelmises artiklis kirjutasime internetiühenduse ja kaabel-TV ning lisakuludest. Rubriigi tänane artikkel kirjutab üürileandjatest, maaklerteenusest ja üürilepingu olemusest.

Üürileandja koostöövalmidus

Hinda üürileandjat. Kas ta annab korteri üürile sellepärast, et tal tuli momendil selline tuju? Või on korteri üürileandmise näol tegemist äriga?

Viimasel juhul on inimene tõenäoliselt pikemaajalisele koostööle orienteeritud ning hindab üürnikust klienti, kui rahatoojat, mitte kui ajutist ja tüütut külalist.

Professionaalse üürileandja tunneb ära sellest, et ta proovib leida paindlikke lahendusi, et üürnik korteris rahulolev oleks. Mitte ei proovi sulle nõukaaegset sektsioonkapi kui antiiki presenteerida.

Maakleri vahendustasu üürilepingu sõlmimisel?

Üldine reegel on, et üüripinda vahendava maaklertasu maksab vähemalt mingis osas kinni üürikorteri otsija. See läheb pisut vastuollu põhimõttega, et teenuse eest peaks maksma selle tellija.

Kui vahendustasu maksmise kohustuse üürniku kaela lükkamine on korrektselt üürikuulutusse kirja pandud, siis seadusega otsest vastuolu siiski ei ole.

Sõltuvalt turuolukorrast peaks üürikorteri otsija vaatama, kas tal tuleb vähese pakkumise ja kõrge nõudluse tingimustest vahendustasu tõepoolest ise maksta. Või vastupidise olukorra puhul nõuda, et üürileandja võtaks vähemalt osa maaklertasu maksmisest enda kanda.

Kokkuvõttes on maaklertasu kandmise kohustus ikka kokkuleppeküsimus. Siiski on oluline printsiip maakleri vahendusel üürikorteri leidmisel see, kelle huve esindab maakler. Kas ta esindab üürileandja huve või vahendustasu maksva üürniku huve?

Asja selguse huvides tuleks sellekohane küsimus maaklerile selgesõnaliselt esitada. Ei saa ju näiteks hinnaläbirääkimiste puhul maakler mõlema poole huvides tegutseda.

Üürileping

Üürileping on leping, mille alusel kohustub üks isik ehk üürileandja andma teisele isikule üürnikule kasutamiseks eluruumi ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu ehk üüri. Eluruum peab seejuures vastama tingimusele, et see on kasutatav alaliseks elamiseks.

Üürileping võib iseenesest olla nii suuline, kui ka kirjalik. Arvestama peab, et kui eluruumi üürilepingut tähtajaga üle ühe aasta ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, loetakse leping sõlmituks tähtajatult, kuid sellist lepingut ei või üles öelda selliselt, et leping lõpeks varem kui ühe aasta möödumisel eluruumi üürnikule üleandmisest.

Ehk siis on suuline üürileping sõlmitud minimaalselt üheks aastaks.

Nõuanne

Vaata, kas üürileandja üldse tahab üürnikuga tegemist teha? Või on üürnik pigem talle tüütu lisakohustus.
Maaklertasu proovi üürileandja kukile lükata – on ju tema maaklerteenuse tellija. Tee selgeks, keda esindab tehingus maakler. Maakler ei saa esindada tehingu mõlemat poolt.
Üürileping sõlmi kindlasti kirjalikult.

Palun lisa kommentaari enda kogemused, soovitused ja nõuanded üürileandja koostöövalmiduse ja maaklerteenuse kasutamise kohta.

Nõuanderubriigi järgmises artiklis jätkame teema käsitlust ja lahkame tagatisraha ja valduse üleandmise teemast. Samuti peatume mõningatel üürniku kohustustel.

Vaata lisaks, mida soovitavad KV.EE nõuanded või konkreetsemalt postituste sarja “Kuidas leida üürikorter“.

Eelmised nõuanded sarjast “Kuidas leida üürikorter“

Nõuanne: Kuidas leida üürikorter – tubade aru ja piirkonna valik
Nõuanne: Kuidas leida üürikorter – hinda mõjutavad tegurid (1/5)
Nõuanne: Kuidas leida üürikorter – hinda mõjutavad tegurid (2/5)
Nõuanne: Kuidas leida üürikorter – hinda mõjutavad tegurid (3/5)
Nõuanne: Kuidas leida üürikorter – hinda mõjutavad tegurid (4/5)
Nõuanne: Kuidas leida üürikorter – hinda mõjutavad tegurid (5/5)

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Statistika: eluruumide valmimine järjest suureneb

29.11.2011 Tõnu Toompark

Tänaste uute eluruumide arendusprojektide alustamise üheks probleemiks on see, et ehitushinnad on järjest kasvanud ja see on muutnud võimatuks uute projektide kasumliku turule toomise.

Küll on tugevas kasvus uute eluruumide kasutusload. Käesolev 2011. aasta on aeg, mil hakkavad järjest valmima eelmisel aastal alustatud korterelamud.

Ei pea olema erilise ettenägemisvõimega, et prognoosida eluruumide kasutuslobade arvu jätkuvat tõusu eelolevaks aastaks.

Valminud eluruumide arv ja pind kvartalite lõikes

Keskmise uue eluruumi pind kvartalite lõikes, m2

Ehitusloa saanud eluruumide arv ja pind kvartalite lõikes

Ehitusloa saanud eluruumi pind kvartalite lõikes, m2

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

2011 III kvartali turuülevaade

25.11.2011 Tõnu Toompark

Ühinenud Kinnisvarakonsultandid ja Adaur Grupp on kokku pannud Tallinna 2011.a. 3. kvartali turuülevaate. Järgneb ülevaate kommentaar.

Tallinna korteriomandite müügitehingute arv ületas kolmandas kvartalis esimest korda sellel aastal eelmise aasta vastavat näitajat. Alates augustist on Tallinnas toimunud igakuiselt üle 500 korteriomandi müügitehingu, mis on meie hinnangul hea näitaja. Tuleb unustada kunagised anomaaliad ning lähtuda uutest tasemetest. Arvame, et kuu keskmine müügitehingute arv 500 ongi praeguses olukorras number, millest parem tulemus on juba väga hea.

Müügitehingute keskmine hinnatase on jätkanud vaikset kasvu jõudes septembris juba üle 1100 €/m².

Keerulisem on olukord uute korterite müügil, kus müükide arv on pigem stabiilne, ca 40…60 tehingut kuus, kuid pakkumine võrreldes aastatagusega on oluliselt suurem. Seoses sellega on pikenenud projektide müügiperioodid ja aastalõpu sooduspakkumised on juba alanud.

Üürituru aktiivsuse taga ei ole mitte ainult tavapärane (üli)koolide algusaeg ja sellest tulenev suurem nõudlus, vaid ka nn laulva revolutsiooni põlvkonna täiskasvanuikka jõudmine. Seoses sellega on tavapärasest suurem hulk noori liikunud nii ülikoolidesse, kui tööle ja alustanud iseseisvat elu ning vastupidiselt Lõuna-Euroopale soovivad enamus siinseid noori elada omaette.

Noortel puuduvad vahendid elamispinna ostmiseks ja suurem hulk neist ei kvalifitseeru pangas laenukõlbulikeks. Seetõttu on alternatiiviks elamispinna üürimine. Samuti puudub enamusel nooremast põlvkonnast omamiskirg, pigem tahavad nad olla pikaajalisest seotusest vabad.

Arvame, et üüripinnal elamine muutub üha tavapärasemaks ja üüriturg omab ka edaspidi suuremat osakaalu kui varasematel aastatel.

Ühinenud Kinnisvarakonsultantide ja Adaur Grupp OÜ kinnisvaraturu ülevaade on allalaaditav siit.

Arco Vara sõlmis 7,1 miljoni euro suuruse korteritehingu Bulgaarias

25.11.2011 Tõnu Toompark

Arco Investeeringute AS-i Bulgaaria tütarettevõte Arco Invest EOOD sõlmis üleandmise ja vastuvõtmise akti Sofias arendatava äri- ja eluhoone Boulevard Residence 21-e korteri ja 13-e parkimiskoha üleandmiseks summas 4,3 miljonit eurot. Lisaks sellele tehingule hõlmab leping veel 2012. aasta lõpuks 16-e korteri ja 18-e parkimiskoha müüki hinnaga 2,8 miljonit eurot. Tehingute kogusumma on 7,1 miljonit eurot. Korterid omandab ettevõte Cleves EOOD.

Esimene eelmüügileping Boulevard Residence korterite osas sõlmiti märtsis 2008, mille kohaselt plaanis Cleves EOOD osta 45 viimistlemata korterit ja 60 parkimiskohta hinnaga 8,1 mln eurot. Nimetatud summast tasuti märtsis 2008 ettemaksuna 2,5 mln eurot. Vastavalt Cleves EOOD-i soovile ehitati hiljem kortereid suuremaks, mille tulemusena kujuneb lõplikuks korterite arvuks 37. Kuna võrreldes eellepingu sõlmimise ajaga on korterite hinnad turul langenud ning lisaks loobus Cleves EOOD 29-st parkimiskohast, siis lõplikuks tehingu hinnaks kujuneski 7,1 mln eurot.

Boulevard Residence paikneb Sofia keskuses Madridi bulvaril. Hoones kogupindalaga 25 000 m² asub 87 korterit ning 164-kohaline maa-alune parkla. Lisaks paiknevad hoone esimesel kolmel korrusel kaubanduspinnad ja kaasaegsed kontoriruumid.

„Madridi“ elu- ja ärihoone arendusprojekt Sofia kesklinnas valmis juunis 2010. Hetkel jätkub äri- ja eluhoones broneeritud korterite asjaõiguslepingute sõlmimine ning vabade korterite müük.

Arco Investeeringute AS arendab Sofias ka Manastirski L!VD korterelamu projekti. 9000 m² suurusele krundile rajatakse kolm korterelamut.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

7 põhjust, miks tasub kinnisvara osta, mitte üürida

24.11.2011 Tõnu Toompark

Maksusoodustused – seadus võimaldab täna maksustatavast tulust maha arvata endale eluaseme soetamiseks võetud laenu intressid, lisaks on maksuvabad osade kinnisvaratehingutega seotud kulud
Väärtuse kasv – kinnisvara on pikaajalise, kuid stabiilse kasvuga investeering. Viimase 15 aasta jooksul on kinnisvara keskmine tehinguväärtus kasvanud keskmiselt 50%. Seejuures tuleb periooditi esinevaid hindade kõikumisi pidada normaalseks.
Omakapital – makstud üür on raha, mida Sa kunagi enam ei näe, samal ajal, kui laenumaksetest koguneb ka mõne aasta jooksul märkimisväärne omakapital
Säästmine – kinnisvara ostmine tähendab automaatselt plaani alustada raha säästmisega. Enamikel juhtudel, kui müüakse elukohta, on laekuv raha maksuvaba. Samal ajal, kui soovitakse ootamatult kasutada pensionisambasse kogutud raha, tuleb sellelt tasuda tulumaks. Tänased üürilepingud on lühiajalised ning elukohta tuleb vahetada tihti. Seetõttu saad säästa ka kolimis- ja üürilepingute sõlmimisega seotud kuludelt.
Ennustatavus – laenumaksed on erinevalt üürist ka pikemas perioodis ette teada ning raha odavnedes on neid lihtsam tasuda. Lisaks on üüridel kalduvus tõusta koos muu elu kallinemisega.
Vabadus – omanikuna võid vabalt otsustada, kellega koos elad ja kui palju külalisi endale koju kutsud! Samuti oled vaba kodu kujundamisel ja remontimisel ning oma lemmikvärvi kellegiga kooskõlastama ei pea.
Stabiilsus – elades ühes piirkonnas pikemat aega võimaldab see osaleda elukeskkonna kujundamisel, samuti võimaldab see elukorraldust planeerida. Näiteks otsustada seda, millises lasteaias või koolis laps käima hakkab.

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Tallinna kaubandus- ja teeninduspindade turg peab laienema

23.11.2011 Ruth Tõniste

Tallinna kaubandus- ja teeninduspindade turul on vajakajäämisi, mida saab lahendada ainult uute pindade turuletoomisega. Turul on märkimisväärne nõudlus suurte vaateakendega äripindade järele, mis asuvad rahvavooga asukohtades ning kus hinnatase ei oleks kerkinud kallite kaubanduskeksuse pindadega samale tasemele.

Tallinna äripindade turul on pidevalt kliente, kes otsivad juba pikemat aega kaubandus-teeninduspinda ning kus olulisteks kriteeriumideks on suured vaateaknad, mis avanevad rahvavooga tänavale ja eraldi sissepääs. Ideaaljuhul lisanduks siia komplekti veel head parkimisvõimalused. Sageli võtavad need otsingud aega mitmeid aastaid.

Selliseid äripindu otsitakse kauplustele, aga ka näiteks teenindusettevõtetele esinduspindadeks. Esinduspindadega soovitakse asuda atraktiivses ja nähtavas asupaigas, mitte äärelinna sisekvartali korterelamu tagumises küljes.

Väga aktiivne on nõudlus äripindade järele, mis vastavad eeltoodud tingimustele ning kus igakuine üürihind ei ületaks suurusjärku 12 €/m²/kuu. Enamus pakkumistest on aga hinnaskaalas, mis algab alles suurusjärgust 15 €/m²/kuu.

Nõudlusele vastavate pakkumiste hulk on väga kitsas. Sageli on pudelikaelaks selliste pindade hind, kus üürileandjad nõuavad pinna eest kaubanduskeskuse hinnataset. Kaubanduskeskuse tasemel hind on aga paraku vaid vähestele ettevõtjatele taskukohane – ainult üksikud äriplaanid veavad sellise kuluga end plussi.

Tavapäraselt ei kanna ärist saadav planeeritud tulu ülikõrget üürihinda välja. Vähe on ettevõtteid, kes aktsepteerivad esinduspinna väga kõrget üürihinda lootuses, et kulud suudetakse katta mijalt teenitava kasumi arvelt.

Tallinna turul valitsevat defitsiiti aitaks uute pindade arendamine. Lähitulevikus siiski ei paista, et kesklinna ehk aktiivseima turusektori arenduste maht oleks selline, et sinna lisanduks märkimisväärselt tänavatasapinnal olevaid äripindu.

Täitmata tühemiku täitmiseks oleks mõistlik, et kinnisvaraarendajad tooksid julgemalt turule esimestel korrustel asuvaid atraktiivseid äripindu. Pakkumise suurenemine selles sektoris aitaks tuua allapoole üle mõistuse kõrgustesse pürgivaid tänaseid üürihindasid. See omakorda laiendaks üürnike ringi, kes suudavad äriplaanid normaalsel tasemel olevaüürihinnaga kasumit tootma panna.

Ruth Tõniste
RE/MAX Central
+372 501 2278
ruth.toniste@remax.ee
www.remax-central.ee

Majade pakkumishinnad endiselt languses

23.11.2011 KV.EE

Majade müügipakkumiste sektor püsib stabiilsena. Portaali KV.EE andmetel suurenes majade pakkumine Eestis aastaga 2% võrra. Kui aasta tagasi oktoobris oli Eestis pakkumisel 5237 maja, siis käesoleva aasta oktoobris oli pakkumisi 5360.

Harjumaal suurenes majade pakkumine aastaga 5% ja jõudis 3119 pakkumiseni. Harjumaa järel on suuruselt teine pakkumiste hulk Tartumaal. Sealne majade pakkumiste arv vähenes aastaga 804 pakkumiselt 727-le ehk 10%.

Languses on ka majade pakkumishinnad. Ainsana tõusid majade pakkumishinnad mullust ja käesoleva aasta oktoobrit võrreldes Harjumaal, kus aastane hinnatõus oli 3%.

Kõikides teistes maakondades majade pakkumishinnad langesid. Hinnakukkumine jäi suurusjärku 3 kuni 13%.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Majade müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk			Majade müügipakkumiste hind ja selle muutus, €/m²
Maakond	10/2010	10/2011	Muutus, %	10/2010	10/2011	Muutus, %
Eesti	5 237	5 360	2%	801	808	1%
Harjumaa	2 969	3 119	5%	925	949	3%
Hiiumaa	14		NA	693		NA
Ida-Virumaa	120	74	-38%	551	502	-9%
Jõgevamaa	62	49	-21%	385	357	-7%
Järvamaa	43	68	58%	474	415	-12%
Läänemaa	86	109	27%	806	719	-11%
Lääne-Virumaa	109	143	31%	586	562	-4%
Põlvamaa			NA	388		NA
Pärnumaa	541	532	-2%	685	656	-4%
Raplamaa	147	146	-1%	597	572	-4%
Saaremaa	46	64	39%	785	770	-2%
Tartumaa	804	727	-10%	685	684	0%
Valgamaa	92	115	25%	470	458	-3%
Viljandimaa	158	180	14%	535	476	-11%
Võrumaa	46	34	-26%	523	454	-13%

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Цены на дома по-прежнему падают

23.11.2011 KV.EE

Положение на рынке продаваемых домов остается стабильным. По данным портала недвижимости Эстонии KV.EE предложение в секторе продаваемого жилья увеличилось за год на 2%. Если год назад в продаже было 5237 домов, то в октябре этого года – 5360.

В Харьюмаа предложение выросло за год на 5%, количество же продаваемых объектов достигло 3119. По числу предложений за Харьюмаа следует Тартуский уезд. Там предложение уменьшилось на 804 объекта, то есть на 10%.

Цены на продаваемое жилье находятся в падении. Продажные цены домов также уменьшились. Единственным районом, где в октябре этого года цены на дома увеличились по сравнению с октябрем прошлого года, является Харьюский уезд, где годовой рост цен составил 3%.

Во всех других уездах цены на продаваемое жилье упали. Спад цен там составил от 3 до 13%.

Подробности происходящего на рынке недвижимости Эстонии – на портале недвижимости KV.EE.

	Число заявок на продажу дома и его динамика, шт.			Продажная цена домов и ее динамика, €/m²
Уезд	10/2010	10/2011	Изменение, %	10/2010	10/2011	Изменение, %
Эстония	5 237	5 360	2%	801	808	1%
Харьюмаа	2 969	3 119	5%	925	949	3%
Хийумаа	14		NA	693		NA
Ида-Вирумаа	120	74	-38%	551	502	-9%
Йыгевамаа	62	49	-21%	385	357	-7%
Ярвамаа	43	68	58%	474	415	-12%
Ляэнемаа	86	109	27%	806	719	-11%
Ида-Вирумаа	109	143	31%	586	562	-4%
Пылвамаа			NA	388		NA
Пярнумаа	541	532	-2%	685	656	-4%
Рапламаа	147	146	-1%	597	572	-4%
Сааремаа	46	64	39%	785	770	-2%
Тартумаа	804	727	-10%	685	684	0%
Валгамаа	92	115	25%	470	458	-3%
Вильяндимаа	158	180	14%	535	476	-11%
Вырумаа	46	34	-26%	523	454	-13%

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Elamispindade turu perspektiiv on selge

22.11.2011 Kersti Männik

Elamispindade turu arengud on positiivsed, mis ütlevad meile kõikide märkidega, et täna on õige aeg eluaseme ostmiseks. Seljataha jäänud kinnisvarakriis ja majanduse jõudsalt kosumine näitavad, et elamispindade turu perspektiiv on selge. Loomulikult on majanduselus ja ka elamispindade turul riske, kuid riskide olemasolu on turumajanduse paratamatu kaaslane.

Elamispindade turu tehingute arv on igati mõtistlikul tasemel. Viimase nelja kvartali jooksul on Tallinnas toimunud 5700 korteri ostu-müügitehingut. Tehingute arvu suurusjärk viitab korterituru tervislikkusele. Soovida, et tehinguid toimuks kvartalis 4000 nagu see oli tehingute arvu tipus 2005. a. lõpus, on kohatu.

Hindade liikumised on asjakohased. Tallinna korteritehingute hind oli aasta kolmandas kvartalis 18% kõrgem, kui aasta tagasi. Sedavõrd kõrge number ei tähenda mitte kinnisvara väärtuse kasvu, vaid pigem kallimate uusarenduste korteritega tehtavate tehingute aktiivsust. Kinnisvara väärtus on tõusnud hinnatõusust vähem ehk aastatagusega võrreldes kümmekond protsenti, mis on igati jätkusuutlik näitaja.

Nii näiteks oleme Heina 17 projekti puhul viimase poolaasta jooksul müünud 10 korterit keskmise hinnaga üle 1600 €/m², mis näitab selgelt, et ka kesklinnast väljaspool on kvaliteetsele kaubale nõudlust.

Olulise turutegurina tuleb mainida eluasemelaenude turu reaalset taasavanemist. 2011. a. III kvartali eluasemelaenude maht oli 144 miljonit eurot ehk eelmisest aastast 27% rohkem. See on kasv, millist nägime viimati kolm aastat tagasi.

Paradoksaalsel kombel on maailma finantskriis tegur, mis tänase ajahetke elamispinna ostuks soodsaks muudab. Enamus analüütikuid prognoosivad keskpikas perspektiivis laenamise ehk eelkõige riskimarginaalide kallinemist. See tähendab, et madalama marginaali saamiseks ei ole laenuotsust kaugele tuleviku suunas mõistlik edasi lükata.

Soodsat ostukohta mõjutab ka pakkumine. Täna on arendusturg aktiivne ning erinevaid pakkumisi on hulgi. Samas võib prognoosida, et kiiresti kerkinud ehitushinnad vähendavad uute elamispindade arendusprojektidega alustamist oluliselt ning lähitulevikus tõmbub pakkumine ehk uute korterite valikuvõimalustes kokku.

Eiramata fakti, et majanduselus on mõningaid probleeme tuleb siiski tõdeda, et Eesti elamispindade turg on ostja jaoks soodsas ostufaasis. Inimestel, kel on olemas omakapital ja/või laenuvõime, tasub just täna mõelda elamispinna soetamisele, sest juba aasta pärast võivad eluaseme ostmise võimalused olla kasinamad.

Elamispindade turg on tsükli tõusufaasis. Asjatud on kartused, et selja taha jäänud seisakule järgneb veel pikem seisak. Majanduskriisi raskused on andud korraliku õppetunni ja jäämas vaikselt seljataha. See tähendab elamispindade turu stabiilset ja normaalset arengut, mida ei ilmesta paarikümneprotsendilised hüpped tehingute arvus või hindades.

Kersti Männik
V&V Kinnisvara
OÜ Vaim & Vara

Statistika: äriühingute laenukoormus väheneb

22.11.2011 Tõnu Toompark

Äriühingute laenukoormus väheneb jõudsalt. 2011. a. III kvartali äriühingute laenujääk vähenes võrreldes aastatagusega 9% võrra.

Uusi laenusid väljastasid pangad äriühingutele samal ajal 547 miljoni euro väärtuses. Vaatamata aastasele 20-protsendilisele tõusule laenukäibes võtavad pangad ettevõtetelt siiski rohkem laenuraha tagasi, kui uusi laene väljastavad.

Äriühingu laenude intressimäär ja euribor, %

Äriühingute laenude jääk ja käive kvartalite lõikes, mln €

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Неуверенность тормозит рост индекса KV.EE

21.11.2011 Tõnu Toompark

Индекс KV.EE, отражающий динамику цен на продаваемое жилье, по-прежнему стоит на месте, не желая изменить своего направления. Сегодня значение индекса KV.EE на 0,1 пункта ниже, чем год назад, и равняется 61,6.

Цена прредложения на квартирном рынке оказывает значительное влияние на динамику индекса KV.EE. Если говорится о росте цены предложения на квартиры, то подразумевается, в основном, Таллинн и какой-нибудь уезд с небольшим количеством сделок с жилой недвижимостью.

Исходя из экономической нестабильности и неуверенности потребителей, цены сделок с недвижимостью находятся по-прежнему в падении в половине уездов Эстонии. Цены на продаваемые квартиры ниже прошлогодних в двенадцати уездах Эстонии.

Следовательно, для роста индекса недвижимости KV.EE в первую очередь необходимо, чтобы цены сделок с недвижимостью большинства уездов из «красных» обратились бы в «зеленые». Это, в свою очердь, создаст предпосылку для роста цены предложения на жилищном рынке Эстонии.

Подробнее о том, что происходит на рынке недвижимости, читайте на портале недвижимости KV.EE.

	Число выставленных на продажу квартир, изменение			Цены на продаваемые квартиры, изменение
Уезд	10/2010	10/2011	Изменение, %	10/2010	10/2011	Изменение, %
Эстония	20 328	18 866	-7%	981	989	1%
Харьюмаа	12 531	11 397	-9%	1 137	1 175	3%
Хийумаа		20	NA		535	NA
Ида-Вирумаа	850	850	0%	301	294	-2%
Йыгевамаа	211	189	-10%	287	274	-5%
Ярвамаа	140	149	6%	391	330	-16%
Ляэнемаа	288	330	15%	682	612	-10%
Ляэне-Вирумаа	329	415	26%	429	372	-13%
Пылвамаа	100	96	-4%	392	367	-6%
Пярнумаа	1 489	1 528	3%	933	912	-2%
Рапламаа	223	182	-18%	474	396	-16%
Сааремаа	160	167	4%	910	779	-14%
Тартумаа	3 109	2 770	-11%	923	929	1%
Валгамаа	202	210	4%	348	281	-19%
Вильяндимаа	442	423	-4%	561	526	-6%
Вырумаа	254	140	-45%	479	469	-2%

Ebakindlus hoiab KV.EE indeksit tõusmast tagasi

21.11.2011 Tõnu Toompark

Elamispindade pakkumishindade liikumist kajastav KV.EE Indeks ei taha endiselt liikuda oluliselt ülespoole ega allapoole. Indeks näitab täna 0,1 punkti madalamat taset kui aasta tagasi. Täna on KV.EE indeksi väärtus 61,6 punkti.

KV.EE indeksi liikumise paneb paljuski paika elamispindadest just korterite hinnamuutus. Üksjagu räägitakse korterite hinnatõusust, kuid see puudutab valdavalt Tallinna ja veel mõnda väikese tehingute arvuga maakonda.

Tulenevalt majanduse ja tarbijate ebakindlusest on pooltes Eesti maakondades korterite tehinguhinnad siiski endiselt languses. Korterite pakkumishinnad on aga aastatagusega võrreldes languses koguni kaheteistkümnes maakonnas.

Nii on selge, et KV.EE indeksi tõusmiseks peavad esmalt enamus maakondade tehinguhindu punasest rohelisse pöörduma. Alles see loob perspektiivi, et ka pakkumishinnad võiksid ülespoole pürgima hakata.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Korterite müügipakkumiste arv ja selle muutus			Korterite müügipakkumiste hind ja selle muutus
Maakond	10/2010	10/2011	Muutus, %	10/2010	10/2011	Muutus, %
Eesti	20 328	18 866	-7%	981	989	1%
Harjumaa	12 531	11 397	-9%	1 137	1 175	3%
Hiiumaa		20	NA		535	NA
Ida-Virumaa	850	850	0%	301	294	-2%
Jõgevamaa	211	189	-10%	287	274	-5%
Järvamaa	140	149	6%	391	330	-16%
Läänemaa	288	330	15%	682	612	-10%
Lääne-Virumaa	329	415	26%	429	372	-13%
Põlvamaa	100	96	-4%	392	367	-6%
Pärnumaa	1 489	1 528	3%	933	912	-2%
Raplamaa	223	182	-18%	474	396	-16%
Saaremaa	160	167	4%	910	779	-14%
Tartumaa	3 109	2 770	-11%	923	929	1%
Valgamaa	202	210	4%	348	281	-19%
Viljandimaa	442	423	-4%	561	526	-6%
Võrumaa	254	140	-45%	479	469	-2%