Arco Vara: Korteriturul on üüritootluste alanemine valdavalt peatunud

Arco VaraAnalüüsides nii Tallinna kui Tartu linna korterituru tehinguaktiivsust, võib märgata ennekõike tehingute ja ühtlasi pakkumiste arvu alanemist kõige madalamates hinnaklassides, kus on samaaegselt tihti hinnakasv olnud võrreldes teiste segmentidega kõige kiirem. Ühalt on odavamaid varasid soetanud ennekõike nooremapoolsed tarbijad, kuid paralleelselt on nende arvelt kasvava üürituru nõudluse rahuldamiseks läbinud turg muutusi ka kinnisvarasse investeerijate tõttu. Nii Tallinnas kui Tartus jääb kuni 75 000 eurosesse hinnaklassi valdav enamus üüriturule suunatud kortereid, mille juures aga Tallinnas on üürikinnisvarasse investeerimine olnud viimastel aastatel tunduvalt laiapõhjalisem kui Tartus. Statistiliselt vaadatuna ei ole keskmine üüritootlus Tallinna ega Tartu korteriturul alates 2015. aastast enam märgatavalt muutunud, jäädes Tallinnas 6,0% ning Tartus 6,5% juurde.

Üürihindade kasv on viimaste kvartalite jooksul olnud nii piirkonniti kui ka segmenditi kiirem kui kinnisvarade üldine hinnakasv, mis on soodustanud tootluste senise pideva alanemise peatumist. Sellest hoolimata kurdab aga enamus potentsiaalseid investoreid ning ühtlasi ka korterite remondi ja edasimüügiga tegelevaid isikuid, et turult ei ole juba pikemat aega mitte midagi mõistlikku osta. Korterite renoveerimisega seotud ehitustööde kulud on sarnaselt ehitushinna üldisele kasvule tõusnud, kasvutempo jääb kinnisvara hinnakasvule alla ning see on soodustanud väikearendajatel kulude kasvu, alandanud kasumimarginaali ning tõstnud riske, mida kõike on omakorda aga saatmas turul üldiselt pikenevad müügiperioodid ning kasvav pakkumiste arv. Lisaks tuleb korterite n-ö flippijatel järjest enam oodata remondimeeste tulekut, sest siseviimistlejate seas on töömahtude suurenemise tõttu järjekorrad pikenenud juba sageli vähemalt kolme kuuni.

Märgata on investorite käitumist, kus kriisi järgsel perioodil soetati mõne aasta vältel tänasega võrreldes tunduvalt madalamalt hinnatasemelt mitmeid varasid ning turul aset leidvate muutuste taustal on asutud osa positsioone likvideerima. Sageli käitutakse selliselt, et portfelli jäetakse alles kõik varad, mille osas investor enda arvates ei näe, et turul näiteks ligi 30%-lise hinnalanguse korral tema positsioon enam n-ö vee alla jääks. Kõrgema tootluse otsimiseks on osa investoreid siirdunud suuremate keskuste äärsetesse alevikesse ning Eesti aktiivseimatesse väikelinnadesse, kus aga sarnaselt Tallinnale ja Tartule ei ole enam tootlus samuti märgatavalt alanenud. Jätkusuutlikuimates väikelinnades nagu Rakveres, Viljandis, Haapsalus ja Kuressaares jääb keskmine üüritootlus 7,5 – 8,5% vahemikku, mis on ligi 1,0% võrra kõrgem sarnaselt Tallinnale ja Tartule näiteks kööktubades, mis on reeglina oma funktsionaalsusest tulenevalt kasutatavad ainuüksi üürikorteritena.

Üürikinnisvarasse investeerimisest huvitatud isikute hulk on jätkanud pidevalt kasvamist, kuid tehingute arv ei ole turul sellega kaasa tulnud. Eestlased on oma loomult võibolla ehk liialt lühiajalise investeerimishorisondiga. Viimaste kuude veidi negatiivse taustaga kinnisvarauudiste tõttu (tehingute arvu langemine, intressimäärade võimalik kasv) võis märgata rahva seas kohest pinge kasvu. Uute korterite osas võlaõigusliku lepingu sõlminud ostjad asusid muretsevalt arendajale kirju saatma ning kinnisvarainvestorid asusid tempot maha võtma, lootuses saada peatselt omale sobivaid varasid juba oluliselt madalamalt hinnatasemelt. Üldiselt võib siiski pelgalt kodu soetajatele enamasti südamele panna, et kui te ostate omale kodu ja seda Eestis keskmiselt 24-aastase laenulepinguga, siis nii Tallinna kui Tartu puhul ei ole oluliselt põhjust karta, et ostetava vara väärtus laenuperioodi lõpuks madalam on kui laenu võtmise hetkel. See, mida kinnisvara hind teeb täna, homme või aasta pärast, ei mängi niivõrd pikaks ajaks kodu soetamisel kuigi märgatavat rolli. Kodu ei maksaks käsitleda kui investeeringut, või veelgi enam, kui lühiajalist investeeringut.

Arvestades eestlaste pangakontodel olevat vaba raha hulka, võiks hoiuste eest soetada Tallinna korteriturul 72 000 tk sada tuhat eurot maksvat üürikorterit ehk ligi kolmandiku Tallinna elamufondist. Kuna aga suur hulk eestlastest ei julge kinnisvara majandus- ja finantskriisiga seotud sündmuste ning ehk ka ebakvaliteetsete üürnike kartuse tõttu investeeringuna soetada ning väärtpaberite analüüsimine ja ostmine ei ole enam ammugi arusaadav, siis vähemalt lähikvartalitel ei ole üürikinnisvara investeeringute osas varasemas tempos jätkuvat kasvu hetkel oodata. Osa investeerimishuvilisi on kaalunud elukondliku kinnisvara asemel siseneda äriotstarbelise kinnisvara turule, kus on nende hinnangul rahavoog stabiilsem ning tootlus veidi kõrgem. Kui aga uusi hobisid ei ole tarvis, siis suhteliselt higivabalt ning sarnase tootluse juures on Eestis võimalik kodumaiselt börsilt soetada ka ärikinnisvarasse investeerivate fondide osakuid. Tundub aga, et kellegi teise kätte enda raha aga samuti eriti usaldada ei taheta anda. Kui, siis seda vaid ainult kõrgema tootluse eest, mida võib märgata ennekõike ühisrahastusportaalides, kus 15% või kõrgema prognoositava tootlusmääraga projektid finantseeritakse minutitega täis, ilma täpselt aru saamata, kuhu ja milleks raha laenama asutakse.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

35 − = 29

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!