Arco Vara: Lühiülevaade Eesti kinnisvaraturust: september 2020

Arco VaraEestis tervikuna tehti 2020. aasta septembris 2158 korteritehingut, mida oli võrreldes augustiga 18% ning võrreldes 2019. aasta septembriga 2,9% võrra rohkem. Võrreldes aastatagusega suurenes sealjuures tehingute arv väljaspool Tallinna 3,5%, kuid alanes väljaspool Harju- ja Tartu maakonda 2,8% võrra.

Turuaktiivsuse kasv leidis seega aset ainuüksi Eesti suuremates piirkondlikes keskustes, vähenedes ühtlasi ka näiteks Pärnu, Ida-Viru ja Lääne-Viru maakonnas. Võrreldes augustiga jätkus siiski turuaktiivsuse suurenemine ka enamikes Eesti madalama aktiivsusega piirkondades. Tehtud korteritehingute lõikes kujunes Eestis tervikuna septembris mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1419 €/m2, mida oli peamiselt Tallinnas ja selle lähiümbruses müüdud uute korterite tõttu 7,3% enam kui augustis ning ühtlasi 5,0% võrra rohkem kui 2019. aasta septembris.

Augustist ei olnud enam kinnisvaraturul tarbijakäitumises olulisi muutusi võrreldes eelnevate kuudega täheldada, mille järgselt septembris tegi Harjumaal eesotsas Tallinnaga ja selle lähiümbrusega turg tehingute arvu osas taas märkimisväärse kasvu. Tallinnas suurenes tehingute arv võrreldes augustiga koguni 34% ning võrreldes 2019. aasta septembriga 1,9% võrra, Tallinna lähiümbruse piirkondades vastavalt 53% ja 39% võrra. Koroonakriisi algusest alates ületati taas esmakordselt ka aastatagune turuaktiivsus tase. Taas kriisi eelsele tasemele kerkinud korteriturg on oktoobris tõenäoliselt kuum teema, kuid pealiskaudsete järelduste tegemise vältimiseks peaks ka natuke vastavate numbrite taha vaatama. Septembri kolmanda nädala lõpus viitas korteritehingute arv üsna tugevale langusele, mille järgselt kuu lõpus tuli üsna kiirelt ligi kolmsada tehingut juurde, viidates ennekõike uute korterite asjaõiguslepingute sõlmimisele. Uusi kortereid müüakse hetkel valdavas osas aga jätkuvalt kokkulepete lõikes, mis on võlaõiguslike tehingute osas tehtud alates 2018. aastast. Kuna aga 2020. aasta II ja III kvartalis uute korterite müük võlaõiguslike lepingute raames võrreldes aastatagusega vähenes, näeme vastavaid tehinguid alles 2021. aastal.

Kui korteriturg oleks tõesti koroonapandeemia eelsele tasemele septembris kerkinud, siis oleks turg seda teinud ka regionaalselt ja struktuurselt. Järelturg on aga paljudes piirkondades jätkuvalt madalamal tasemel kui aasta tagasi, mille kõrval näiteks Tallinnast ja selle lähiümbruse valdadest väljaspool paiknevates piirkondades tehti septembris 33% võrra vähem tehinguid kui 2019. aasta samal perioodil. Arvestades, et hajusama asustusega piirkondades ja väikelinnades on madalamapalgaliste osakaal tunduvalt suurem kui pealinnas või selle lähiümbruses, on vastav asjaolu täiesti loogiline, sest selliste tarbijate osas on tööpuudus suurenenud, sissetulekud vähenenud ning kindlustunne kinnisvara soetada halvenenud. Väljaspool Tallinna paiknevates piirkondades on avalike pakkumiste arv kasvanud septembri seisuga võrreldes 2020. aasta algusega ligi 50% võrra, millesse on panustanud Tallinna lähiümbruse arendusprojektid ning maakonna väiksemate keskuste järelturupakkumised, mille likviidsus on vähenenud. Kuni 2020. aasta alguseni pidevalt kasvanud keskmine pakkumishind on Harju maakonnas tulnud septembri seisuga 2,7% võrra madalamale.

Erinevate Eesti väikelinnade lõikes võis septembris täheldada, et turuaktiivsus on mitmes piirkonnas sarnaselt Tallinnale näidanud üsna kiiret taastumist. Näiteks, Kuressaares, mis on väikelinnade osas koroonapandeemiast tõenäoliselt kõige enam räsida saanud, tehti septembris 36% võrra enam tehinguid kui aasta tagasi, mida aga ilmestas ligi 13%-line hinnalangus. Narvas tehti mõni tehing enam kui aasta tagasi ning Viljandis võis märgata üsna tugevat turuaktiivsuse ajutist suurenemist, samas näiteks Sillamäel kui ka Rakveres võis täheldada tehingute arvu vähenemist. Vaadates III kvartalit laiemalt, on täheldada väikelinnade osas üsna analoogset tehingute arvu nagu veel aasta tagasi, mida on saatnud aga võrreldes 2020. aasta I kvartaliga mõningane hinnalangus. Senine väikelinnade hinnalangus võrreldes 2020. aasta algusega on Viljandis ja Rakveres jäänud ligi 1% juurde, kuid on ligi 7% tasemel olnud näiteks nii Narvas kui ka Kuressaares. Eesti väiksemate piirkondade senised oluliselt tasakaalukamad negatiivsed muutused on tulnud tõenäoliselt asjaolust, et väikestes piirkondades ei ole koroonapiirangute rakendamine toonud piirkondlikul tööturul ega ka tarbijate käitumises kuigi olulisi muutusi.

Teisisõnu, seniste kuude vältel on korterituru statistikat mõjutanud ennekõike tehingud uute korteritega, mis on viinud tehtud tehingute struktuuriliste muutusteni. Kui korteriturg oleks sügiseks taastunud nii regionaalselt kui ka struktuurselt samale tasemele nagu aasta tagasi samal perioodil, ei indikeeriks sõiduautode kapitalirendi maht ligi 30%-list langust. Või äkki on kõik oma sõiduautod ära müünud ja sõidavad nüüdsest ühistranspordiga (ma sealjuures siiralt loodan, et nad kannavad seda rõõmsalt tehes ka maske), kõik vaba raha kokku kraapinud ja hoopis Tallinna Kesklinna kolinud sügiseks? Paraku ei viita sellele ei Tallinna liikluskoormuse hiljutised analüüsid ega ka korterituru statistika – tehingute arv on uute korterite müügi tõttu küll suurenenud ka Kesklinnas, kuid lisaks on turu kasvu vedanud septembri näitel ka Kristiine, Lasnamäe ja Mustamäe, mille juures viimase kahe linnaosa lõikes on autostumise trend korteriostuga tahes-tahtmata kaasnev trend.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!