Äripäev: Vaade üüriturule: turuosaliste üks silm nutab ja teine naerab

Äripaev2021. a suve hakul elamispindade ostu-müügiturgu või üüriturgu analüüsides ei ole kroonviirusel enam suurt otsest tähtsust. Eeskätt keskpangad ja rahatrükk määravad tänased elamispindade turu arengusuunad ja liikumise kiiruse. Kriis, millest meid keskpangad suure rahaga välja ostavad, on läinud muuhulgas kinnisvara hindadesse. Suures elamispindade tehingute arvus, kiires hinnatõusus ja madalates üürihindades võib leida nii head kui halba.

Koroona lõi üürituru kaardid segamini, kuid muutused algasid varem

2019. a lõpus hakkas Tallinna üürikorterite pakkumine aeglaselt suurenema. Koroonast ega piirangutest ei olnud siis veel aimdustki. 12. märtsist 2020. a hakkas kehtima eriolukord. Eriolukord tõi endaga kaasa piirangud majandusele ja turismile. Turistide kardetud kadumine tõi niigi kasvavale üürikorterite pakkumise turule lisaks majutuskorterid.

Majutuskorterite pikaajalise üüriturule toomine vähendas nende korterite omanike jaoks loodetud rahavoolist tootlust kordades. See tekitas raskusi laenude teenindamisel. Kadunud rahavoog ja teadmatus tuleviku osas suurendasid väikekorterite pakkumist elamispindade müügiturul.
Üürikorterite pakkumine suurenes 2019. a 900 lähedal olnud kuulutuste arvu pealt suurte sammudega 1800-1900 pakkumiseni. Uute üürnikega kokkuleppele jõudmiseks pidid üürileandjad üürnikele pakkuma varasemast 10-20% madalamaid hindu. Kartuses kaotada olemasolevad üürnikud pakuti siin-seal soodushinda ka juba lepinguga seotud üürnikele, kellega koroona eel oli kõrgem hind kokku lepitud.

Soodsamaid üürihindu pakuti eeskätt uutele üürnikele. Mõni üürileandja pakkus omal algatusel üürnikele soodustusi, et kindlustada madal vakantsus ehk püsiv rahavoog. Teisal nõudsid tööd ja sissetulekut mittekaotanud üürnikud üürihinna alandamist viidatus mujal üüriturul toimuvale. Mõnel pool pakuti rahalist vastutulekut, teisal mitte.

Üldiselt olid üürituru arengud 2020. a kevadel erinevates Tallinna piirkondades üsna sarnased. Küll mõjutas Tallinna kesklinna piirkonda enam majutuskorterite pikaajalise üüri pakkumisse tulemine.

2020. a suvi läks kinnisvaraturul vaikse taastumise märgi all

Juba 2020. a aprilli teises pooles hakkas koroonasse nakatunute arv vähenema. Stabiilne koroonaseisu paranemine lõi lootuse, et seegi kord ei saa maailm otsa ja nii võiks ka kinnisvaraturul olla lootust elule tagasi tärgata.

Inertne korterite ostu-müügitehingute arv jätkas aprillis-mais kukkumist. Ära jäid eelkõige vanemate korterite tehingud. Asjaõiguslikke tehinguid sõlmiti uute valmivate korterite osas, kus sisulised kokkulepped ja notariaalsed võlaõiguslikud lepingud olid sõlmitud juba enne koroona tulekut.

Elamispindade uus ostuhuvi oli minimaalne. Vähesed ostjad said müüjatelt nõuda hinna allapoole toomist. Hindade langus 2020 II kvartalis puudutas Tallinna korterituru kõiki segmente. Rohkem said mõjutatud vanemate ja kehvema kvaliteediga korterite hinnad.

Suveks taandus koroona peaaegu täielikult. Kahenädalase perioodi keskmine nakatunute arv jäi juuli alguses alla kümne. See tõi kinnisvaraturu ostupoole ja arendajate enesekindluse vaikselt tagasi. Muuhulgas hakkasid paika saama maailma majanduse päästmise plaanid ehk keskpankade lubadused kriis suure rahaga kinni maksta.

Nutikamate investorite jaoks oli intensiivse rahatrüki sõnum signaal varade väärtuse kallinemise jätkust. Suve teiseks pooleks korjasid esialgu jalga väristanud kinnisvaramüüjad poolavalikud sooduspakkumised laualt ära. Varasemalt ootele pandud projekte hakati vaikselt pakkumisse tagasi tooma.

Elamispindade üüriturul suvel suuri põnevaid sündmuseid ei juhtunud. Üürihindades toimus minimaalne tõus. Üürihinnad jäid koroona-eelsele siiski 5-15% alla. Üüripakkumise suurenemine oli piduri peale saanud. Üüriinvestorid olid veel ettevaatlikud ja uusi kortereid üüripakkumisse väga ei ostnud. Küll teatas suurema uudisena Eften esimese elamispindade üüriprojekti soetamisest Mustamäele.

Sügisel hakkas kinnisvaraturu pärituul paisuma

Septembriks sai järjest selgemaks ja aktsepteeritumaks teadmine, et kriisist saab keskpankade toel ehk justkui diivanist pumbatava nafta abil jagu. Korterite ostu-müügituru tehingud läksid käima, seda eelkõige uute korterite toel. Ajutine negatiivne mõju uute korterite hindades vajus unustusse.

Vanemate korterite ostu-müügiturul mõõn jätkus, muuhulgas püsisid nende hinnad koroona-eelsest ajast allpool. Ostupoolelt suveks lahkunud üüriinvestorid hakkas vaikselt naasma, sest julgus ja kindlus olid tagasi tulnud.

Korterite ostu-müügitehingute arv kerkis septembris üle pikaajalise keskmise taseme. Kõrge tehingute arvu baasilt võib öelda, et koroona-viiruse otsene mõju oli kinnisvaraturult kadunud. Korterite ostu-müügiturg jätkas enam-vähem sealt, kus märtsis eriolukorra väljakuulutamise eel pooleli jäädi.

Tallinna korterite üürituru rindel püsis olukord endiselt muutusteta. Pakkumiste arv seisis 1800-1900 pakkumise lähedal. Suvel toimunud minimaalsest üürihindade taastumisega võrreldes ei olnud hinnad muutunud. Üürihinnad püsisid 5-15% koroona-eelsest ajast allpool.

Korterite müügihinnad liikusid tõususuunas, korterite üürihinnad püsisid stabiilselt madalal paigal. See tekitas uute üüriinvesteeringute tegemise vaatest olukorra, kus üüri rahavooline tootlus vähenes. Teisalt suurenes üüriinvestori teenitav kapitalitootlus ehk vara väärtuse kallinemise pealt teenitu.

Peamiselt tagantjärele tarkusena võib öelda, et keskpankade rahakülv ja sellest tulenev kinnisvara kallinemine on ratsionaalsed ootused, miks isegi väheneva rahavoolise tootluse tingimustes on olnud mõistlik kinnisvarasse investeerida.

2021. a paisus tuul tormiks

Alanud 2021. a ei ole kinnisvaraturu ind jahtunud. Tehingute arv on püsinud väga kõrgel. Uute korterite broneerimiste ja võlaõiguslikke müükide turul lüüakse rekordeid. Märtsi-aprilli Tallinna korteritehingute arv lõi viimase 12 aasta rekordi.

Suur tehingute arv on tähendanud, et ostjad nopivad paremad pakkumised korteri-paari haaval turult ära. Notarid viskavad nalja, et tehingu miinimum on kolm korterit. Uut pakkumist loov arendusturg ei ole jõudnud müügitempole järele tulla. See on vähendanud pakkumist.
Tekkinud defitsiidioht on kanaliseerinud korterite hinnatõusuks. Varasemalt toppama jäänud vanemate nõukogudeaegsete korterite hinnad on teinud äkilisemat sorti hüppe, et jõuda tagasi samale rajale uute korterite hinnatrendiga.

Hinnatõusu emotsionaalsele poolele on aidanud kaasa publitseeritud lood korterite ostul toimuvatest enampakkumistest. Jätkuvad jutud sügisel kinnisvaraturule jõudvast pensionirahast kütavad emotsioone veelgi üles. Turuosalised on aga suuresti mööda vaadanud ehitusmaterjalide hinnatõusust kui pensionirahast olulisemast tegurist, mis ajab uute korterite hindu üles.

Ostutehingute taga on kodu soetamisega kiirustavad inimesed, kes proovivad viimasel hetkel hinnatõusurongile hüpata. Nende kõrval teevad tehinguid üüriinvestorid, kelle peamine panus on kinnisvara kallinemine. Nii ajab nõudluse surve tehing-tehingu järel hindu üles ehk tekitatud on hinnatõusu isetäituv ennustus.

Üüriinvestorite ostuteravik on kaldunud järjest rohkem uute korterite ostmise poole. See tähendab, et tänased üüriinvesteeringud tänast üürikorterite aktiivset pakkumist kiiresti ei suurenda. Üüripakkumine on püsinud jätkuvalt 1800 pakkumise lähedal. Üürihinnad liiguvad igavalt horisontaalsuunas.

See suvi ei tule teisiti. Või siis tuleb?

Suve hakul jätkuvad aasta alguse trendid nii korterite ostu-müügiturul kui üürisektoris. Aastatagusest ehmatusest toppama jäänud arendus on hoogu tagasi sisse saamas. Uusi turule müüki lisanduvaid projekte ei ole rohkem, kuid projektid on suurema korterite arvuga.

Siiski tuleb uusi kortereid müüki vähem kui ostjad ära ostavad. Usutavasti võiks pakkumine hiljemalt sügiseks nõudlusele järele jõuda. Nõudluse-pakkumise tasakaalu jõudmine omakorda võiks tasandada kiirenevat hinnatõusu. Süsteemi lisanduv raha mass ja ehitusmaterjalide hinnatõus võiksid olla tegurid, mis lubavad eeldada hinnatõusu jätku. Hinnalangusele mängijad jäävad pika ninaga.

Majutuskorterite omanikud loodavad möödunust paremale suvele ehk koroona taandumisele, piirangute vähenemisele ja mingiski osas turistide Tallinnasse tagasi tulemisele. See võiks vähendada pikaajalise üüri turul olevate korterite arvu korterite võrra, mis lähevad majutusärisse tagasi.

Üüripakkumise loodetav napp vähenemine veel üürihindade koroona-eelsele tasemele tagasi tõusmist ei luba. Siin on oluline tegur Tallinna elanike arv. Tallinna elanike arv on üle poole aasta olnud vähenemas. Loodetavasti majanduse piirangute vähenemine, teenindusettevõtete avamine ja mingigi suvine sesoonne tööhõive suurenemine toob Tallinnasse inimesi tagasi. Tallinna elanike arvu vähenemise esmalt peatumine ja loodetavasti selle järel majanduskasvu naasmise toel õrnale tõusule tagasi pöördumine võiksid olla tegurid, mis hakkavad üürinõudlust suurendama.

Üürinõudluse suurenemisel võib olla ka sotsiaal-majanduslik mõõde. Käimasolev korterite hinnaralli viib korterituru hinnataseme täiendava inimeste rühma jaoks püüdmatusse kõrgusesse. Need inimesed, kes veel ehk 2019. a trendide jätkudes oleksid tulnud korteri ostuturule, peavad nüüd kõrgele kerkinud ostuhindade tõttu otsustama üürikorteri kasuks.

Üürihindade tõusu investorid 2021. a ei näe. Pakkumist on hinnatõusu lubamiseks liiga palju ja nõudlust liiga vähe. Ehk võimaldab uus 2022. aasta olukorra, kus üüripakkumiste rahavooline tootlus mõnevõrra normaliseerub. Samas peab meeles pidama, et üüriinvesteeringuks täna ostetavad korterid hakkavad üüripakkumisse tulema 2022. a jooksul. Ehk ega ka tulevane aasta liiga kerge ei saa olema.

Kinnisvaraturu ja üürsektori arengud toovad endaga kaasa üürituru mõninga suurema kontsentreerumise. Väikestel investoritel on madala rahavoolise tootluse tõttu keerukam finantseerida esimese-teise üürikorteri ostu. Suurematel investoritel on portfelli kasvatamine mõnevõrra lihtsam.

Lisaks muudab üüriturgu kontsentreeritumaks institutsionaalsete investorite ostuhuvi. Praegu teada-tuntud üüriturul oleva LHV Pensionifondi ja Efteni kõrval on veel suurt raha, kes on elamispindade sektorisse investeerimisest huvitatud. Suurte tegijate positiivse efektina võib näha survet nii üüriteenuse kui pakutava kauba kvaliteedi parandamiseks. Paraku käib kvaliteedi paremaks muutmisega kaasas hinnatõus.

Üks silm nutab ja teine naerab

Mõninga reservatsiooniga võib öelda, et koroona ei toonud endaga üürituru jaoks kaasa uusi arenguid. Koroona majanduslikud mõjud on tekitanud teatava arenguhüppe. Arenguhüppele lõpliku hinnangu andmiseks on veel vara.

Üürituru üksiküritajate kõrval on rohkem professionaalsust. See tähendab üürniku vaatest paremat teenust ja suuremat kindlust üürituru suhtes. Negatiivsest vaatest tähendab raha majandusse pumpamine, et rikkus koondub varade omanike kätte. Suurenev ebavõrdus viib paratamatult suurema maksustamise ning reguleerimise teed.

Üüriinvestorite jaoks on turuolukord skisofreeniline, kus üks silm nutab ja teine naerab. Nuttev silm valab pisaraid madala rahavoolise tootluse tõttu ehk seepärast, et üürihinnad püsivad madalal. Madal rahavooline tootlus võib tekitada raskusi laenude teenindamisel. Üüriinvestori naerev silm tunneb rõõmu vara väärtuse ootamatult sülle kukkunud kallinemise tõttu.

Üürnike olukord pole selgem. Üürnikud võivad rõõmu tunda seetõttu, et korteri üürimine on ostmisest oluliselt soodsam. Teisalt tähendab kinnisvara kallinemine, et suhteliselt soodsaks olemisele vaatamata on üürihinnad varem või hiljem kerkimas. See tähendab, et üürina tuleb igakuisest sissetulekust järjest suurem proportsioon eraldada.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

06.12.2021 Ärikinnisvara vahendamine