EfTEN Real Estate Fund AS 2025. aasta II kvartali ja I poolaasta auditeerimata majandustulemused

EfTEN Real Estate FundFondijuhi kommentaar

Baltikumi ärikinnisvaraturul jätkusid 2025. aasta II kvartalis eelnevatele kvartalitele sarnased trendid. Tehinguaktiivsus püsis väga madalal peamiselt omakapitali puuduse tõttu ning tagasihoidlik majanduskasv ei toonud turule uusi suuremaid üürnikke. Positiivse poole pealt jätkus EURIBORi langus, millega kaasnes laenukulude vähenemine.

Vaatamata tihedale konkurentsile üürnike turul, õnnestus EfTEN Real Estate Fund AS-il kvartaliga vähendada portfelli vakantsust 0,7 protsendipunkti võrra – 3,7%le. Uusi üürnikke lisandus kaubanduspindade segmendis ning lisaks on üle pika aja näha esimesi õrnu positiivsemaid märke ka Eesti büroohoonete segmendis. Seevastu viimaste aastate uusarenduste suur maht hoiab Vilniuse bürooturgu endiselt surve all. Teises kvartalis valmis fondi portfellis olev Paemurru logistikakeskus ning lõppesid Valkla hooldekodu C-korpuse ehitustööd. Kõige selle tulemusena kasvas fondi müügitulu II kvartalis aasta esimese kolme kuuga võrreldes 4,5% ning eelmise aasta II kvartaliga võrreldes 3,1%.

EfTEN Real Estate Fund AS-i tütarettevõtete pangalaenud on sõlmitud ujuva intressi baasil. EURIBORi kiire languse tingimustes on sellega kaasnenud fondi intressikulude märkimisväärne alanemine. Tänaseks on aga euro intressimäärad jõudnud tasemele, kus nende edasine suurem alanemine on järjest väiksema tõenäosusega. Sellistes tingimustes alustas fond järkjärgulist intressimäärade fikseerimist – juunis sõlmis üks tütarettevõte intressimäära vahetuslepingu nominaalsummas 11,6 miljonit eurot tasemel 1,995%. Soodsate intressimäära vahetustehingute pakkumiste juures plaanib fond jätkata ujuva intressimäära fikseerimist kuni poole fondi laenuportfelli ulatuses.

Majandustulemuste ülevaade

EfTEN Real Estate Fund AS-i konsolideeritud 2025. aasta II kvartali müügitulu oli 8,210 miljonit eurot (2024. aasta II kvartal: 7,957 miljonit eurot) ning I poolaasta konsolideeritud müügitulu 16,068 miljonit eurot (2024. aasta I poolaasta: 15,918 miljonit eurot). II kvartali müügitulu kasvas aastataguse perioodiga võrreldes 3,1% ning I poolaasta müügitulu 1,0%. Müügitulu kasvu toetasid eelkõige uued investeeringud logistika- ja hooldekodude sektoris.

Fondi konsolideeritud neto üüritulu (NOI) 2025. aasta I poolaastal oli 14,845 miljonit eurot (2024. aasta I poolaasta: 14,781 miljonit eurot), kasvades 0,4%. Neto üüritulu marginaal oli I poolaastal 92% (2024: 93%), mis tähendab, et kinnistute haldamisega otseselt seotud kulud (sh maamaks, kindlustus, hooldus- ja parendustööd) ning turunduskulud moodustasid 8% fondi müügitulust (2024: 7%).

2025. aasta II kvartalis teenis fond konsolideeritud puhaskasumit 4,025 miljonit eurot (2024. aasta II kvartal: 2,442 miljonit eurot). Puhaskasumi kasv tulenes eelkõige kinnisvarainvesteeringute õiglasest väärtuse muutusest, mis 2025. aasta juunis oli 546 tuhat eurot, samas kui 2024. aasta samal perioodil teenis fond kinnisvarainvesteeringute ümberhindlusest kahjumit summas 1,454 miljonit eurot. Lisaks avaldas kvartali puhaskasumile positiivset mõju intressikulude vähenemine seoses EURIBORi langusega – intressikulud olid 2025. aasta II kvartalis kokku 1,697 miljonit eurot, võrreldes 2,237 miljoni euroga eelmisel aastal.

Fondi 2025. aasta I poolaasta konsolideeritud puhaskasum oli 8,192 miljonit eurot (2024. aasta I poolaasta: 6,250 miljonit eurot). Intressikulu vähenes aastaga 973 tuhande euro ehk 22% võrra.

Kontserni varade maht oli 30.06.2025 seisuga 399,517 miljonit eurot (31.12.2024: 398,763 miljonit eurot), s.h moodustas kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus varade mahust 95,6% (31.12.2024: 93,7%).

Kinnisvaraportfell

Seisuga 30.06.2025 on kontsernil 37 (31.12.2024: 36) ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval on 382,018 miljonit eurot (31.12.2024: 373,815 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 378,218 miljonit eurot (31.12.2024: 370,561 miljonit eurot). Lisaks fondi tütarettevõtetele kuuluvatele kinnisvarainvesteeringutele kuulub kontserni 50%-osalusega ühisettevõttele hotell Palace Tallinnas, mille õiglane väärtus 30.06.2025 seisuga oli 8,630 miljonit eurot (31.12.2024: 8,630 miljonit eurot).

Kontsern investeeris 2025. aasta I poolaastal kokku 7,657 miljonit eurot nii uutesse kinnistutesse kui ka olemasoleva kinnisvaraportfelli arendamisse.

Kontserni tütarettevõte EfTEN Hiiu OÜ soetas märtsis kinnistu Tallinnas, Hiiu tn 42, makstes selle eest 4 miljonit eurot. Kehtiva üürilepingu alusel jätkab kinnistu osalist kasutamist Sihtasutus Põhja-Eesti Regionaalhaigla, ülejäänud pindadele sõlmiti pikaajaline (10 + 10 aastat) üürileping ettevõttega Hiiu Südamekodu OÜ, mis kuulub Südamekodud AS-i kontserni. Koostöös üürniku ja Südamekodud AS-iga ehitatakse hoone osaliselt ümber üldhooldekoduks “Nõmme Südamekodu”, mis tulevikus mahutab kuni 170 hooldekodu klienti.

2025. aasta I poolaastal lõpetati Valkla hooldekodu C-korpuse ehitustööd ning alustati Tartus Ermi hooldekodu II etapi ehitusega.

2025. aasta aprillis valmis eelmise aasta sügisel soetatud Paemurru logistikakeskus, kuhu investeeriti I poolaastal kokku 1,743 miljonit eurot.

2025. aasta esimese 6 kuuga teenis kontsern kokku 15,571 miljonit eurot üüritulu, mis on 1% rohkem kui 2024. aastal samal perioodil.

Kontsernile kuuluvate kinnisvarainvesteeringute vakantsus portfelli kohta oli 30.06.2025 seisuga 3,7% (31.12.2024: 2,6%). Suurim oli vakantsus büroohoonete segmendis (16,2%), kus vakantsete üüripindade täitmine on võtnud varasemast rohkem aega. Võrreldes eelmise aasta lõpuga on vakantsus enim suurenenud Pärnu mnt 102 büroohoones Tallinnas, kus võrreldes eelmise aasta lõpuga on lisandunud 2,2 tuhat m² vabu pindu.

EfTEN Real Estate Fund AS hindab korraliselt kinnisvarainvesteeringuid kaks korda aastas – 30. juuni ja 31. detsembri seisuga. Colliers International poolt 2025. aasta juunis läbi viidud kinnisvarainvesteeringute hindamiste tulemusel tõusis kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus 0,1% ning fond sai kinnisvarainvesteeringute ümberhindlusest 0,5 miljonit eurot kasumit.

Finantseerimine

EfTEN Real Estate Fund AS tütarettevõtted suurendasid seoses parema finantsvõimekusega oma pangalaenude kogusummat 2025. aasta aprillis 7,32 miljoni euro võrra. Lisaks rahastati I poolaastal pangalaenudega Valkla hooldekodu ning Paemurru logistikakeskuse ehitustöid kogusummas 2,67 miljonit eurot. Fondi tütarettevõte EfTEN Hiiu OÜ sõlmis aprillis laenulepingu Hiiu tn. 42 hoone ümberehitustööde finantseerimiseks summas 3 250 tuhat eurot. Juuni lõpu seisuga ei olnud laenu veel kasutusse võetud.

Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni üheteistkümne tütarettevõtte laenulepingud, mille jääk oli 30.06.2025 seisuga kokku 40,641 miljonit eurot. Lõppevate laenulepingute LTV (Loan-to-Value) on 37% – 46% ning kinnisvarainvesteeringud omavad stabiilselt üürirahavoogu, mistõttu kontserni juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.

Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär oli 30.06.2025 seisuga 3,95% (31.12.2024: 4,89%) ning LTV (Loan to Value) 41% (31.12.2024: 40%). Kõik fondi tütarettevõtete laenulepingud on seotud ujuva intressimääraga. Intressiriski maandamiseks sõlmis kontserni üks tütarettevõte 2025. aasta juunis intressimäära vahetuslepingu nominaalsummas 11,6 miljonit eurot, millega fikseeriti ujuv intressimäär (1 kuu EURIBOR) tasemel 1,995%.

Fondi laenude intresside kattekordaja (ICR) seisuga 30.06.2025 oli 3,7 (seisuga 30.06.2024: 2,9). ICR kasvas peamiselt madalama EURIBOR’i toel.

Aktsiainfo

EfTEN Real Estate Fund AS-i registreeritud aktsiakapitali suurus seisuga 30.06.2025 on 114 403 tuhat eurot (31.12.2024: sama). Aktsiakapital koosnes 11 440 340 aktsiast (31.12.2024: sama) nimiväärtusega 10 eurot (31.12.2024: sama).

EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus (NAV) oli seisuga 30.06.2025 19,98 eurot (31.12.2024: 20,37 eurot). EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus vähenes 2025. aasta I poolaastal 1,9%. Ilma dividende jaotamata oleks fondi NAV I poolaastal kasvanud 4,1%.

Seisuga 30.06.2025 kuulus fondi nõukogu ja juhatuse liikmetele ning nendega seotud isikutele 32,18% aktsiatest.

KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE

II kvartal 6 kuud
  2025 2024 2025 2024
€ tuhandetes
Müügitulu 8 210 7 957 16 068 15 918
Müüdud teenuste kulu -389 -341 -895 -759
Brutokasum 7 821 7 616 15 173 15 159
Turustuskulud -187 -178 -328 -378
Üldhalduskulud -941 -880 -1 947 -1 819
Kasum / kahjum kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutusest 546 -1 454 546 -1 454
Muud äritulud ja -kulud 15 44 -22 86
Ärikasum 7 254 5 148 13 422 11 594
Kasum/-kahjum ühisettevõtetest 87 -204 29 -254
Intressitulud 35 64 118 165
Muud finantstulud ja -kulud -1 739 -2 238 -3 542 -4 473
Kasum enne tulumaksu 5 637 2 770 10 027 7 032
Tulumaksukulu -1 612 -328 -1 835 -782
Aruandeperioodi puhaskasum 4025 2442 8 192 6 250
Aruandeperioodi koondkasum kokku 4 025 2 442 8 192 6 250
Kasum aktsia kohta
– tava 0,35 0,23 0,72 0,58
– lahustatud 0,35 0,23 0,72 0,58

KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE

  30.06.2025 31.12.2024
€ tuhandetes
VARAD
Raha ja raha ekvivalendid 13 449 18 415
Lühiajalised hoiused 0 2 092
Nõuded ja viitlaekumised 1 671 2 055
Ettemakstud kulud 137 138
Käibevara kokku 15 257 22 700
Pikaajalised nõuded 133 154
Ühisettevõtete osad 1 989 1 960
Kinnisvarainvesteeringud 382 018 373 815
Materiaalne põhivara 120 134
Põhivara kokku 384 260 376 063
VARAD KOKKU 399 517 398 763
KOHUSTISED JA OMAKAPITAL
Laenukohustised 45 418 30 300
Tuletisinstrumendid 42 0
Võlad ja ettemaksed 2 705 3 245
Lühiajalised kohustised kokku 48 165 33 545
Laenukohustised 110 688 119 120
Muud pikaajalised võlad 2 090 1 928
Edasilükkunud tulumaksukohustus 10 008 11 097
Pikaajalised kohustised kokku 122 786 132 145
KOHUSTISED KOKKU 170 951 165 690
Aktsiakapital 114 403 114 403
Ülekurss 90 306 90 306
Kohustuslik reservkapital 4 156 2 799
Jaotamata kasum 19 701 25 565
OMAKAPITAL KOKKU 228 566 233 073
KOHUSTISED JA OMAKAPITAL KOKKU 399 517 398 763