Eesti, kuid siiski eelkõige Tallinna elamispindade tormilised arengud on olnud huvitavad. Korterite hinnad on kerkinud kiiresti, tehingute arv liigub kinnisvarabuumi aastate tasemete lähedal. Keskmise palga kasv on olnud märgatav, kuid see jääb kinnisvara hinnatõusule siiski kordades alla. Nii on elamispinna soetamine muutunud koduostjate jaoks järjest raskemini kättesaadavaks.
Elamispindade kättesaadavuse ehk ostujõu hindamiseks on lihtne hinnata korterite ruutmeetrihindu keskmise palgaga. Siiski mängivad ostujõu tekkel olulist rolli laenutingimused, eriti intressimäär.
Tänane ostujõud ületab buumi tippu kordades
Viimase nelja-viie aasta jooksul on keskmine tallinlane laenutingimusi, sissetulekuid ja korterihindu saanud omale osta ligi 50 m² korteripinda. Ostujõudu on sedavõrd kõrgel hoidnud eelkõige kinnisvarakriisi ajal 50% võrra langenud korterihinnad.
Võrdlusena olgu toodud, et 2007. aasta korterite tipphindade ajal võis keskmise palgaga ostja võimaldada omale ainult 20-21 m² korteri.
2012. aastal kerkisid korterite ostu-müügihinnad sissetulekutest pisut kiiremini. Ostujõud aga tõusis, sest uute eluasemelaenude intressimäär langes rekordiliselt madalale. Nüüdseks on alates mullusest augustist uute eluasemelaenude intressimäär juba üle aasta püsinud stabiilselt 2,4-2,6% vahemikus.
Stabiilse intressimäära juures on ostujõudu hakanud mõjutama eelkõige sissetulekute ja kinnisvarahindade kasvamise kiirus. 2013 II kvartali keskmine palk oli Tallinnas 1116 eurot, selle aastane tõus 8,8%. Tallinna keskmise korteritehingu ruutmeetrihind oli samal ajal 1224 eurot, tehinguhinnad tõusid aastaga 10,9%.
2013 III kvartaliks on Tallinna korteritehingute keskmine ruutmeetrihind jõudnud juba 1273 euroni, mis teeb hinnakasvuks buumiajaga võrreldava 15,5%. On üsna selge, et palgakasvul on raske sellise kinnisvarahinna tõusutempoga sammu pidada. Nii näeme lähikvartalite jooksul kinnisvaraturul ostujõu jõudsat vähenemist.
Madal intressimäär ei jää kestma igaveseks
Kaugemale tulevikusuunas edasi vaadates muutub ostujõu kalkuleerimise arvutuskäigu juures sissetulekust-korterihinnast olulisemaks sisendiks intressimäär, täpsemalt euribor.
Kui tänane euribor liigub 0,01% ühes või teises suunas, siis see ostujõudu ei mõjuta. Tuletame aga meelde aasta 2008 – see oli aeg, mil euribor käis üle 5 protsendi künnise. Viieprotsendiline euribor ja 2,5% eluasemelaenu riskimarginaali teeks kogu intressimääraks meeletunatunduva 7,5%.
Tänase päeva sissetulekute ja korterihindade suhte juures viib 7,5-protsendiline eluasemelaenu intressimäär ostujõu 47 m² pealt 29 ruutmeetri peale. 5-protsendiline intressimäär võimaldab keskmisel ostjal soetada 36 m² korterit.
Euribor ei ole küll üsna tõenäoliselt lähipäevil jõuliselt kerkima hakkamas, kuid ühel päeval peab ta siiski tõususuunas liikuma hakkama. See raskendab laenumaksete tegemist kõikidel laenuvõtjatel ja alandab ostujõudu uutel kinnisvaraostjatel.
Kokkuvõtlikult võib öelda, et tänane ostujõud on kõrge ehk madal intressimäär võimaldab uut kodu osta pigem soodsalt. Madal intressimäär ei ole aga igavene ja ostujõud hakkab seeläbi vähenema. Ostujõud langeb ka juhul, kui korterite hinnad jätkavad kiiret tõusu, mis ületab sissetulekute kasvu.
Ostujõu arvutamise metoodika
- Inimene saab keskmist palka, millest 25% kulutab eluasemelaenu makseks.
- Laen on 25-aastane ja vastava perioodi keskmise intressimääraga.
- Eelnevate andmete baasilt leiame, kui suure eluasemelaenu inimene saaks võtta.
- Laenusumma baasilt leiame mitu kohaliku keskmise hinnaga korteriruutmeetrit inimene laenusumma eest saaks osta.
