Korterite kõrged hinnad soosivad elamumaa turgu

Tõnu Toompark, Adaur Grupp OÜ / Kinnisvarakool OÜElamumaa tehinguid teevad peamiselt kaks sihtrühma. Eraisikud ostavad maatüki plaaniga sinna rajada enda tarbeks ühepereelamu. Teine elamumaa ostjate grupp on kinnisvaraarendajad, kelle plaanid võivad varieeruda ühepereelamutest korterelamute arendamiseni.

Korteritehingute turg on aktiivne. See on maa turule toonud ettevõtjaid, kes soovivad arendajana selle sektori soodsast turukonjunktuurist kasu lõigata. Teisisõnu võime öelda, et arendajate maatehingute arv on viimaste aastate jooksul kasvanud.

Maamüüjate hinnaootus järjest kasvab

Maa soetamisse tehtavate arendusinvesteeringute plahvatuslikku kasvu hoiab tagasi maamüüjate üha kõrgem hinnaootus – arendajal on mõistliku hinnaga kasumlikku arendust võimaldava maatüki leidmine mitte kõige lihtsamate ülesannete killast.

Suurema osa elamumaaga tehtavatest tehingutest moodustavad eraisikute tehingud. Eraisikud ostavad krundi valdavalt oma isikliku tulevikukodu rajamiseks.

Alates 2009. a kinnisvaraturu põhjast on loogiliselt taastunud esimeses järjekorras korterite sektor. Korterite turg on kõige laiapõhjalisem puudutades kõige suuremat potentsiaalset elanikkonna kihti. Lisaks on korterite absoluutväärtus elamispindade alternatiividega võrreldes madalam. Seegi on põhjus, miks korterituru likviidsus on parim.

Kui korteriturg aktiveerub, kerkivad seal hinnad. Kallinenud korter võimaldab ümber hüpata ridaelamusse või ühepereelamusse. Nii peaks loogilise järjestusena korterituru eelkõige tehingute, aga ka hindade kerkimine kanduma esmajärjekorras üle ridaelamute ja ühepereelamute turule.

Ridaelamute ja ühepereelamute turu aktiivsus ehk tehingute arvu kasv kergitab hindu selles sektoris. Arengud kinnisvaraturul liiguvad tavapäraselt rütmis, kus esmalt kasvab tehingute arv, seejärel hakkavad tõusma hinnad. Nii muutub ühel momendil majanduslikult otstarbekamaks soetada krunt ja lasta sinna omal käel ühepereelamu ehitada. Nii kandub turuaktiivsus maade turule, mis tõstab sealgi hindu.

Kerkivad korterite hinnad kasvatavad maade-majade turu tehinguaktiivsust

Korteriturg oli pimedas sügavikus 2009. a hakates 2010. a vaikselt tõusu suunas liikuma. 2011. aastaks oli korterituru positiivne liikumissuund selge ja 2012. aastaks ootasid veendunumad optimistid juba majade turu elavnemist, mis hakkaks tasahilju maade sektorisse liikuma.

Tuleb tunnistada, et kuigi korterituru tehingute arv on kerkinud hoogsate sammudega, ei ole see aktiivsus oodatud määral majade turule nihkunud. Majade ja maade tehingute arvud on küll kerkinud, kuid mitte oodatud määral.

Maade sektori loodetust aeglasema arengu taga võib olla ühe tegurina finantseerimistingimuste muutus. Buumi eel ja ajal oli võimalik maaostu laenuga finantseerida. Kinnisvarakriisi ajal muudeti mängureegleid mõistlikkuse suunas ja nüüd peab maa majaehitajal omavahenditest soetatud olema. See on üks põhjus, mis krundiäri liigset õitsengut kammitseb.

Kaasaegne sunnismaisus hoiab tehinguid tagasi

Mitmel pool on välja toodud kaasaegne sunnismaisus, mis takistab korterist majja liikumist. Inimesed, kes on minevikus korteri ostnud ja võiksid mõelda täna majja kolimisele, on olemasoleva korteri ostutehingu teinud 10 aastat tagasi ehk kinnisvarabuumi laines või lausa laineharjal.

Osadel korteriomanikel on olnud raske 2006.-2007. a hinnatipust ostetud korterit realiseerida sellise hinnaga, mis laenujäägi tagastamisel müüjale mõnegi euro alles jätaks. See põhjus ühes korteris püsimiseks hakkab aga vähenema, sest korterite hindade absoluutväärtused on kasvanud kunagiste tippude lähedusse. Samuti on aastate jooksul laenujääki väiksemaks makstud.

Kui aga korter on kunagi ostetud tipphinna eel – näiteks 2004.-2005. aastal – on selle intressimarginaal parematel laenuklientidel 0,4-0,6% vahemikus. Tänase negatiivse kuue kuu euribori tingimustes on reaalne intressimäär vastavalt 0,3-0,5%. See on niivõrd soodne intressimäär, millest koduomanikud loobuda ei raatsi. Olemasolevat ülisoodsatel laenutingimustel soetatud kodu müües ja selle asemele uut ostes tuleks praktiliselt tasuta käesolev olemasolev kodulaen vahetada uue laenu ehk intressimäära 2,0-3,0% vastu.

Maadel-majadel on potentsiaali

Kokkuvõtteks võiks öelda, et maade-majade turul ei ole iseenesest olulisi takistusi, miks see ei võiks korterituru eeskujul pisut enamat hoogu sisse saada. Tarbijakindlus on mõistlikul tasemel, laenude intressimäärad on vaatamata mitte nii positiivsele võrdlusele kunagise ajaga siiski soodsal tasemel. Laenude kasvav käive näitab, et laenuvõtjaid turul on, laenuvõtmist soosivad veel siiani kasvavad sissetulekud.

Loomulikult on turul ka negatiivseid tegurideid, mis tulenevad maailma ja Euroopa majanduse ja poliitilise olukorra üldisest kontekstis. Korterituru väga kõrge tehingute arv siiski näitab, et tarbija valdav meelsus on kinnisvarasse raha paigutamise poolt.

Nii võib kolmandat-neljandat aastat järjest teha kevadise prognoosi, et korterituru hindade kõrge tase ja tehingute suur aktiivsus soosivad inimeste liikumist suurematele pindadele ehk ridaelamutesse ja ühepereelamutesse. Samuti loob olemasolev elamispindade turu olukord potentsiaali maade turu senisest reipamateks arenguteks.,

Hoonestamata elamumaa tehignute arv ja tehingu keskmine maksumus

 

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

49 + = 55

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

28.09.2021 Kinnisvaraõiguse ABC