Arco Vara: Aktiivseimate väikelinnade hinnakasv on taandunud nulli lähedale

Arco VaraPärnus on hinnatase püsinud täpselt samal tasemel juba kuus kvartalit järjest

2019. aasta I kvartalis võis Rakvere linna korteriturul märgata 0,3%-list aastast mediaanhinna kasvu, Viljandis aga samaaegselt 1,4%-list ja Pärnus 1,3%-list hinnalangust. Kui seni on varasematel perioodidel kõigis kolmes linnas olnud mitmetel kvartalitel märgata kuni 20%-list aastast hinnakasvu, siis alates 2018. aasta algusest on turuaktiivsus asunud taanduma ning hinnakasv peatuma. Pärnus on sealjuures suuresti rolli mänginud uute korteritega tehtud tehingute vähenemine, kuid samaaegselt on märgata ka järelturul tehtavate tehingute vähenemist ning hinnakasvu aeglustumist korteriturul tervikuna. I kvartalis langes Pärnus tehingute arv võrreldes aastatagusega 2 tehingu võrra, Rakveres kasvas aga 12 kuid Viljandis pelgalt 1 tehingu võrra.

Väikelinnad on jõudnud tsükli vältel langusele pöörata juba tükk aega enne Tallinna

Enamasti kulgeb elukondliku kinnisvaraturg selliselt, et kõigepealt aktiveeruvad suuremad keskused, mille järgselt kandub aktiivsus väiksematesse piirkondlikesse keskustesse. Täpselt sama leiab aset ka hinnataseme kasvu kiirenemisega ja seejärgse rahunemisega. Kuna Eesti kinnisvaraturg tervikuna on suhteliselt õhuke ning tänavune kasvutsükkel on veninud niivõrd väikese riigi mõistes pigem üsna pikaks, on väiksemates keskustes 2018. aasta vältel jõudnud turuaktiivsus juba enne langema hakata kui Tallinnas. Õnneks ei ole langus sarnases tempos jätkunud, sest selle taga on pigem olnud pakkumise kehva struktuuriga seotud asjaolud, mitte niivõrd üldise ostuhuvi kadumine.

Lõputut kasvu ei maksagi Eesti väikelinnades oodata

Väikelinnade korteriturgude osas aga ei olekski saanud pidevalt jätkuvat kasvu oodata, sest kuigi positiivse rändesaldo ja üleriigiliselt positiivse tööturu tõttu on väikelinnades elanike väljavool juba mitmendat aastat järjest peatunud, ei ole siiski erinevalt Tallinnast ja Tartust nõudlus pideva sisserände tõttu kasvamas vaid kasvu on vedanud ennekõike olemasoleva elanikkonna osas uute leibkondade moodustumine ja väiksema elamispinna suurema vastu vahetamine või vastupidi. Väikelinnade osas on aga aktiivseimad piirkonnad nagu näiteks Rakvere ja Viljandi juba suhteliselt küllastunud, mida põhjendab ka pakkumismahtude kasvule pöördumine ning nullprotsendi lähedane aastane hinnakasv, iseloomustades ennekõike järelturukortereid.

Väikelinnades muutuvad turutrendid vahel võrdlemisi kiiresti

Hetkel ei ole mitte niivõrd probleemiks pakkumise mõõdukas kasv, vaid küsimuseks on pigem see, et mis saab väiksemates keskustes siis, kui senine ligi 4%-line majanduskasv asub koos tempoka palgakasvuga taanduma, sest praeguses põhimõtteliselt ideaalses turukeskkonnas ei ole väikelinnade turud juba üle aasta aja suutnud enam edasist kasvu näidata. Pakkumine jätkab samaaegselt väikelinnades kasvamist ennekõike järelturuvarade arvelt, seda omakorda peamiselt kehvemas seisukorras korterite osas, mida aga eriti soetada ei soovita. Pikemat aega ostsid remonti vajavas seisukorras kortereid n-ö flippijad, kuid nende tegevus on ehitushinna pideva kasvu ja samaaegse kinnisvarahindade kasvu aeglustumise tõttu olulisel määral taandunud.

Kui vahepeal võis isegi märgata, et ajalooliselt põlatud viienda korruse korterid olid ligi 10%-lise aastase hinnakasvu saatel muutunud 2017. ja 2018. aasta vältel täiesti aktsepteeritavaks kaubaks, siis hinnakasvu vaibudes on viimaste korruste korterid taas pakkumisse kuhjumas. Teisisõnu, viimaste korruste korterite likviidsuse paranemine oli ainuüksi ajutine, seda nii Pärnus, Rakveres kui ka näiteks Viljandis suhteliselt samaaegse kujunemisega. Esimesele korrusele otsivad kortereid aga ennekõike eakamad kodanikud, kelle poolt tuleb samaaegselt hajaasustusega piirkondades pakkumisse pigem kehvemas seisukorras üksikelamuid, mida nooremapoolsed tarbijad ning tihti nädala sees Tallinnas elavad inimesed soetavad maakodudeks.

2019. aastaks prognoositud väikelinnade üürituru kasv on olnud oodatust tugevam

Väikelinnades on sarnaselt Tallinnale märgata kinnisvaraturul osalemas ennekõike aktiivseimat eagruppi ehk 25-35-aastaseid, kes on soetamas oma esimest kodu või on osalemas üüriturul. Kuna väikelinnades on töötus olulisel määral vähenenud ning palgakasv on piirkonniti täpselt samasuguse tempoga nagu Tallinnas ning teatud spetsiifilisemates valdkondades tegutsevate spetsialistide osas isegi kiirem, on suurel hulgal noori väikelinnadesse tagasi kolinud või on hetkel otsustanud Tallinnasse mitte kolida. Seda aga sageli otsusega, et ajutiselt jäädakse elama üüripinnale.

Üürikorterite pakkumine asus väikelinnades tugevalt alanema orienteeruvalt 2016. aasta I pooles. Vahepealsel perioodil võis märgata laiapõhjalise üürikinnisvarasse investeerimistrendi ülekäimist ka väikelinnadest, kuid 2018. aasta keskpaigast on üürikorterite pakkumine järjepidevalt vähenenud ning üürihindade kasv kiirenenud. Lähitulevikus ei ole nii Pärnu kui ka teiste aktiivseimate Eesti väikelinnade puhul olulisi muutusi üüriturul oodata, üürihindade kasv püsib 2019. aastal tunduvalt kiirem kui piirkondlik kinnisvarade hinnakasv. Pärnus on pikaajaliste üürikorteritega endiselt probleemiks asjaolu, et kuurortlinnale omaselt on pikaajalisel üürimisel üüritootlus madalam kui paljudes teistes Eesti linnades, mistõttu keegi üürielamuid ega muid laiapõhjalisi investeeringuid ei ole veel soovinud ette võtta, sest mujalt on võimalik teenida kõrgemat tootlust.

Väikelinnade arendajad hindavad turul valitsevat olukorda selgelt üle

2018. aastal paljuräägitud väikelinnades kasvama hakkav ehitusaktiivsus on lõpuks kohale jõudmas. Analüüsides hetkel turule toodud ja tuua soovitavaid arendusprojekte Rakveres ja Viljandis, on suhteliselt ebatõenäoline, et pangalaenu abil kinnisvara soetavad isikud on vastavaid uusi kortereid pakutavalt hinnatasemelt võimelised soetama, seda vähemalt tänases turusituatsioonis. Probleem ei ole sealjuures mitte selles, et ostjaid üleüldse ei oleks, vaid pigem see, et enamus neist sooviks kinnisvara soetada nagu ikka, mitte enda raha vaid panga raha eest.

Pangalaenuga korteri soetamise aluseks on paraku eksperthinnang. Eksperthinnangutes ei ole aga võimalik Rakvere äärelinnas kajastada ei ~ 1650 €/m2 ega Viljandis kesklinna piirkonnas ~ 1750 €/m2, millistel hinnatasemetel on hiljaaegu uut pakkumist lisandunud. Väikelinnades on proportsioon uute ja järelturukorterite pakkumishindade osas või ka Tallinna ja Tartuga kaudses võrdluses üsna selgelt paigast ära. Lasnamäel on odavaimad uute korterite projektid hinnatasemel alates 1800 €/m2 ja Tartus veel hiljaaegu pakuti äärelinnas suurel hulgal uusi kortereid keskmiselt 1400 €/m2 hinnatasemelt. Pärnusse on viimaste kvartalite vältel lisandunud üsna suurel hulgal uusi arendusprojekte, mõningase ostuaktiivsuse ajutise kasvu järgselt on aga ostjaskonna huvi asunud taanduma koos üldise turuaktiivsuse langusega.

Enamus väikelinnade projekte on tehtud pelgalt omakapitali eest, sest väikelinnades ei taha keegi n-ö paberilt osta ning pangad ei soovi paraku enne finantseerida kui pole tihti vähemalt kolmandiku osas eelmüüki tehtud. Iseenesest uute pakkumiste lisandumine väikelinnade korteriturgudele on igati tervitatud, kuid hetkel on pigem märgata, et suhteliselt monopoolse seisundiga üritatakse võtta turult maksimaalset kasumit, mida aga ei saa pidada kuigi realistlikuks. Eksperthinnangute osas on turuväärtuse hindamisel muidugi arendajad lahkelt abi pakkumas, lubades kinnisvara hindajatele, et vajadusel tehakse piisavas mahus fiktiivseid tehinguid, et näidata sarnasel hinnatasemel turutehingute olemasolu. Kuigi sarnast käitumismalli on ette tulnud ka Tallinnas, siis arvestades Eestis tegutsevate kommertspankade analüüsivõimet, ei võtaks ma hetkel pigem sellist tegevust kuigi jätkusuutliku lahendusena.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

+ 62 = 67

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine