Arco Vara: Eluasemelaenude intressimäärad jätkavad kasvu

Arco VaraEluasemelaenude intressimäärad on 2017. ja 2018. aastal pisut tõusnud, püsides 2018. aastal vahemikus 2,33 – 2,60%. Keskmise intressimäära kasvu võis ennekõike täheldada 2018. aasta II ja III kvartalis, aasta lõpupoole intresside tase taas veidi alanes. Viimastel aastatel on laenuturg järginud suhteliselt sarnast trendi, kus eluasemelaenude intressimäärade kasv on omane olnud just aasta I poolele. Laenuraha hinnakasv on olnud kiirem just lühemaajalistel laenudel. 2019. aasta juunis välja antud uute eluasemelaenude keskmine intressimäär püsis 2,59% juures, mida oli veidi rohkem kui varasema kaheteistkümne kuu keskmine. Intressimäära tõusu võib osaliselt selgitada madalama kvaliteedi laenuklientide osakaalu kasv, teisalt vahepeal oluliselt kasvanud nõudlus kuid ühtlasi ka üldiselt suurenenud riskid finantsturgudel. Tähtajaks tasumata laenude maht on püsinud aga jätkuvalt väga väike, üle 60 päeva viivises olevate eluasemelaenude osakaal eluasemelaenude portfellist oli juunikuu seisuga 0,27%.

Ettevõtete uute pikaajaliste laenude keskmine intressimäär on viimastel perioodidel olnud muutlik, mis on tingitud ka sellest, et laenuprojektide riskisus erineb kuust kuusse ettevõtete puhul rohkem kui majapidamiste puhul. Juunikuus väljastatud pikaajaliste laenude keskmiseks intressimääraks kujunes 2,83%, mida oli veidi enam kui viimase kaheteistkümne kuu keskmine. Madalat intressitaset põhjendab ennekõike tihe konkurents suurettevõtetele suunatud laenude turul. Viimaste perioodide vältel on olnud täheldada mõningast intressimäära kasvu ennekõike kinnisvaraalase- ja ehitustegevusega seotud pikaajalistel laenudel, mis võib olla seotud riskide kasvamisega ehitus- ja kinnisvaraturul. Ettevõtete rahastamist toetavad jätkuvalt pigem madalad intressimäärad ja varasemalt kogutud kasumid, kuid üldine laenurahale ligipääs ja selle pakkumine on asunud pangandusturul aset leidvate muutuste taustal halvenema, seda kinnisvaravaldkonnas nii arendus- kui investeerimisturul.

Märtsi istungil otsustas Euroopa Keskpanga nõukogu säilitada hoiustamise püsivõimaluse intressimäärana endiselt -0,40% ehk negatiivsete intresside keskkond jääb veel püsima. Nõukogu otsustas, et Keskpanga baasintressimäärad püsivad praegusel tasemel vähemalt 2019. aasta lõpuni. Lisaks hakkab keskpank turul soodsate laenutingimuste tagamiseks pankadele taas pakkuma pikaajalisi likviidsuslaene. Igakuised netovaraostud 30 miljardi euro ulatuses jätkusid kuni septembri lõpuni. Septembrist aasta lõpuni tehti igakuiseid varaoste 15 miljardi euro ulatuses, mille järgselt 2019. aastast rahatrükk lõpetati, kuid seda tõenäoliselt ainuüksi ajutiselt. Eurosüsteem reinvesteerib varaostukava raames ostetud aegumistähtajani jõudnud väärtpaberitelt laekuvaid põhiosa tagasimakseid pikema aja jooksul pärast netovaraostude lõppemist ning igal juhul seni, kuni see on vajalik. Euroopa Keskpanga hinnastabiilsuse eesmärgiks on, et euroala inflatsioon kiireneks 2% lähedusse. Eesti Panga suvise prognoosi kohaselt on 3 kuu EURIBORi üle nulltaseme kasvamist oodata alles 2021. aastal.

Eesti ettevõtete ja majapidamiste laenu- ja liisinguportfell kasvas 2016. aastal kiiresti, suurenedes 7,1% võrra. Mõningane kasv jätkus ka 2017. aastal, mil portfell kasvas aastaga 1,7%. Aeglustunud üldine kasvutempo tulenes ettevõtetele suunatud laenude portfelli struktuuri muutustest. 2017. aasta I pooles hoogsalt suurenenud investeeringuid rahastati eelkõige omavahenditest ja Eestis tegutsevatest pankadest võetud laenudega. Madala investeerimisaktiivsuse tõttu laenavad ettevõtted endiselt siiski suhteliselt vähe. Uusi mittefinantsettevõtetele suunatud laene anti 2018. aastal välja 3,6% rohkem kui varasemal aastal, veel 2016. aastal küündis kasv 8,2%-ni. 2019. juunis väljastati mittefinantsettevõtetele uusi laene 13% võrra enam kui aasta tagasi. Eelnevate kuude tugevat kasvu on toetanud nii hulgi- ja jaekaubandus- kui ka kinnisvaraettevõtetele antud laenud, novembris ja jaanuaris aga peamiselt laenud energeetika valdkonna ettevõtetele. Eesti Panga prognoosi järgi kiireneb ettevõtete võlakohustuste kasv aastatel 2019 – 2020 ligikaudu 5 – 6%-ni aastas, mis tuleneb investeeringute taastumisest ning lühiajaliste laenude varasema suure languse taandumisest.

Säätud jätkavad kasvamist

Ettevõtete ja majapidamiste hoiused jätkasid 2018. aastal tempokat kasvu, suurenedes aastaga 9,0% võrra 14,1 miljardi euroni. Ettevõtete hoiuste maht kasvas aastaga 7,8% ja majapidamistel 10%. Majapidamiste hoiused jätkasid võrreldes 2017. aastaga kasvamist täpselt samas tempos, kuid ettevõtete hoiuste kasvutempo jätkas teist aastat järjest aeglustumist. Ettevõtete hoiuste kasvukiirus on aeglustunud kasvanud investeeringute tõttu kuid majapidamistel jätkanud kasvamist pideva palgakasvu ning seni paranenud tööturu tingimuste tõttu. Hoiuste maht on kasvanud jätkuvalt kiiremini kui pankade laenu- ja liisinguportfell. Kiirest hoiuste mahu kasvust hoolimata on Eesti majapidamiste finantssäästud sissetulekute suhtes Euroopa Liidu keskmisest siiski veel väiksemad. Olenemata sellest, et inimeste säästud on viimastel aastatel tugevalt kasvanud, on selle taga aga peamiselt jõukamad leibkonnad. 2019. aasta juunis kasvasid ettevõtete hoiused aasta baasil 0,3% kuid majapidamiste hoiused kasvasid 9,4% võrra.

Majapidamiste laenu- ja liisinguportfelli kasv 2016. aastal kiirenes, mille juures eluasemelaenude kasv hakkas kiirenema just II kvartalist. 2017. aastal jätkas portfell kasvamist veelgi kiiremas tempos, kasv kiirenes 5,7%-lt 7,4%-ni. 2018. aastal võis aga +7,2 protsendi juures märgata mõningast kasvutempo aeglustumist. Eluasemelaenude portfell kasvas 2016. aastal 5,3%, 2017. aastal 6,7% ning 2018. aastal 7,0% võrra. Uute eluasemelaenude väljastamise kasvutempo siiski pidurdus, uusi eluasemelaene väljastati 2017. aastal 16% ning 2018. aastal 8,7% suuremas summas kui varasemal aastal. Eluasemelaenude lepingute koguarv kasvas 2018. aastal võrreldes aastataguse ajaga 2,7%, mille juures keskmine laenusumma suurenes 4,1%. Viimaste kuude vältel on jätkanud uute lepingute sõlmimine ja keskmise laenujäägi väärtus kasvamist võrdlemisi sarnases tempos, mille juures laenujäägi kasvamist on suuresti mõjutanud seni pidevalt kasvanud uute korterite soetamine. Aastataguste kõrgemate baasväärtuste ning kinnisvaraturu jahenemise tõttu võib siiski juba periooditi märgata laenukäibe ja uute lepingute sõlmimise aeglasemat kasvu, jaanuaris langes käive aasta baasil 2,7%, maikuus 4,2% ning juunis 2,8% võrra.

Majapidamiste viimastel aastatel kiirenenud laenukasvu taustal on kasv jäänud siiski endiselt aeglasemaks kui säästude kasv, sissetulekute senine kiire kasvutempo on seevastu asunud laenukoormuse kasvuga ühtlustuma. Eratarbimiskulutused kasvasid 2016. aasta lõpust palgatuluga juba pea samas tempos, mistõttu elanike säästumäär ei ole enam 2017. ja 2018. aasta vältel oluliselt tõusnud. Kui 2018. aasta IV kvartalis kiirenes eratarbimiskulutuste kasv 8,2%-lt 8,9%-ni, siis 7,9%-lise brutopalga aastase kasvu kõrval aeglustus 2019. aasta I kvartalis eratarbimiskulutuste kasv pelgalt 5,2% juurde. Säästumäära vahepealset vähenemist on soodustanud senine kindlustunde paranemine ja kiirenenud hinnatõus, eratarbimiskulutuste kasvu pidurdumist võivad aga olla piiramas muutunud maksuvaba tulu arvestuse põhimõtted. Olukorras, kus elanike ostujõu reaalkasv asub taas pidurduma, võib lähitulevikus oodata elanike laenukoormuse sissetulekute kasvust mõnevõrra kiiremat kasvu.

 

Alus – Eesti Pank, Eesti Statistikaamet, Rahandusministeerium, Eesti Konjunktuuriinstituut, Maksu- ja Tolliamet 15.08.2019

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

8 + 2 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Korteriühistu raamatupidamine ja majandusaasta aruande koostamine