Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügi asemel väljaüürimine (3/3 osa)

Jätkame KV.EE nõuanderubriigis alternatiivina korteri müügile selle väljaüürimise teema käsitlemist. Eelmises postituses puudustasime peamiselt elamispinna väljaüürimise seoseid tulumaksuga. Seekord kirjutame väljaüürimisest seoses eluasemelaenudega.

Eluasemelaenu tingimused

Kui inimene soovib laenu kasutades uut elamispinda osta, siis üldjuhul soovivad pangad, et vana olemasolev elamispind realiseeritakse aasta jooksul peale uue ostmist. Kui korteri müük, mida võiks alternatiivina üürile anda on tingitud eelkõige uue eluaseme soetamisest ja mängus on laenuvõtmine, siis võib olukord muutuda komplitseerituks.

Esiteks võib pank nõuda olemasoleva elamispinna müüki, sest hindab laenuvõtja maksevõimet vastasel korral liiga nõrgaks või hindab pank üüriäri liiga riskantseks. Kõrge riskantsus väljendub panga poolt heal juhul kõrgemas intressimarginaalis või halval juhul eitavas laenuvastuses.

Samuti võib pank nõuda väljaüüritava korteri ostuks kunagi madala intressiga antud eluasemelaenu intressimarginaali tõstmist, sest tegemist ei ole enam kodulaenu, vaid panga suunalt vaadates äriprojekti finantseerimisega.

Üldjuhul peaks eluasemelaenuga endakasutuseks soetatud korteri väljaüürimisel sellest laenuandjat informeerima. Reeglina on vastav kokkulepe sõlmitud laenulepingu raames.

Kui olemasoleva korteri väljaüürimine suurendab liigselt laenukoormust ja toob endaga kaasa oluliselt kõrgema laenumarginaali, siis tasub üüriärist pigem loobuda.

Täiendavad tegurid

Korterit väljaüürides peab arvestama, et üürnike on mitmesuguseid. Mõni annab korteri peale aastast kasutamist tagasi paremas korras, kui see eelnevalt oli. Teine amortiseerib korterit jõuga nii et iga aasta tuleb sanitaarremonti teha. Ja kunagi ei tea ette, millise üürniku peale sattuda võib.

Üürileantavas korteris peab kindlasti olemas olema köögimööbel, soovitavalt muudki mööblit nagu näiteks diivanid, lauad, seinakapid, pesumasin… Vastasel korral on raske korterit üürile anda. Üürileandjale tähendab aga mööbli soetamine lisakulu.

Oluline tegur, millega vakantsuse kõrval arvestama peab, on üürnilevõtjate maksedistsipliin. Kui üürilevõtja ei tasu üürileandjale üüritasu ja kommunaalkulusid, siis üürileandja peab sellele vaatamata kommunaalkulud teenusepakkujatele tasuma. See nõuab, et üürileandjal on olemas vajalik finantspuhver, mille abil ootamatuid kulusid katta.

Kui korteri amortiseerumine või mööbli soetamine tekitab liigset hirmu või rahaline olukord ei võimalda ootamatute kulutuste katmist, siis ei maksa üüriäri ajama hakata.

Soovitused

  • Tee selgeks üürihinnad ja konkurentsistuatsioon.
  • Koosta finantskalkulatsioon, mis arvestab hinnataset, vakantsust, väljaüüritava korteri väärtuse muutust ajas, kulutusi mööblile, kindlustusele ja sanitaarremondile, finantseerimiskulu ja tulumaksu erisustega.
  • Ära võta kanda liigset laenukoormat, arvesta rahalise puhvri vajalikkusega, et kanda ootamatud kulud või ootamatu üüritulu puudumine.

Nõuanderubriigi “Kuidas müüa kinnisvara” järgmises osas puudutame teemat, kas müüa ise või kasutatada maakleri teenuseid.

Vaata lisaks, mida soovitavad KV.EE nõuanded või konkreetsemalt postituste sarja “Kuidas müüa kinnisvara“.

Eelmised nõuanded sarjast “Kuidas müüa kinnisvara

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

68 + = 71

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!