Arco Vara: Lühiülevaade Eesti kinnisvaraturust: jaanuar 2022

Arco VaraJaanuaris võis kinnisvaraturul täheldada laiapõhjalist hooajalist turuaktiivsuse langust

2022. aasta esimese kuu jooksul tehti Eesti korteriturul kokku 1810 ostu-müügitehingut. Võrreldes detsembriga vähenes tehingute arv 28% võrra, mida võib küll pidada üsna sügavaks languseks, kuid see on siiski iga-aastaselt üsna tavapärane nähtus. 2021. aasta jaanuaris vähenes tehingute arv võrreldes eelmise kuuga 7,5% võrra, mille juures kinnisvaraturule on Eestis täiesti omane, et I kvartalis on tehingute arv madalam kui IV või ka II kvartalis. Tehingute arvu vähenemine oli jaanuaris võrreldes detsembriga laiapõhjaline ning seda võis täheldada üleriigiliselt.

Tehtud korteritehingute osas kujunes 2022. aasta jaanuaris mediaanhinnaks 1827 €/m2, mida oli küll 4,6% vähem kui eelmisel kuul, kuid koguni 19% rohkem kui veel 2021. aasta jaanuaris. Veel 2021. aasta jaanuaris oli aastane hinnatõus 8,9% ja 2020. aasta jaanuaris pelgalt 0,1% tasemel, iseloomustades hetkelist hindade väga kiire kasvu perioodi ning selle taustal jätkuvalt halvenevat elamispinna kättesaadavust. Jaanuari näitel oli näiteks Tallinnas aastatel 1940 – 1990 ehitatud tüüpkorterite osas aastane hinnatõus 30% tasemel. 2022. aastal on eeskätt nooremapoolsetel koduostjatel üha keerulisem oma esimest kodu soetada, kuna varade hinnad kasvavad kiiremini kui nende sissetulek kui ka omafinantseeringu kogutava raha juurdekasv. Kui seni on eeskätt Eesti Keskpank juhtinud tähelepanu, et KredExi poolt käendatud eluasemelaenude segmendis on riskid kõige suuremad, siis 2022. aasta vältel võib oodata vastavas turusegmendis riskide edasist kasvamist.

Jaanuaris oli turuaktiivsus aastatega 2021 ja 2020 võrreldes sisuliselt ühesugune

Kuigi üldplaanis võib pakkumiste vähesuse ja halvenenud elamispinna kättesaadavuse taustal oodata 2022. aastal mõningast turuaktiivsuse langust, iseloomustas aasta esimene kuu siiski suhteliselt sarnast turusituatsiooni nagu veel nii 2020. kui ka 2021. aastal. 2020. aasta jaanuaris tehti Eesti korteriturul 1800, möödunud aastal 1806 ja tänavu 1810 tehingut, iseloomustades stabiliseerunud tehingute arvu taustal eeskätt kõrgkonjunktuurilist turusituatsiooni. Pakkumiste vähesus ning tugev nõudlus on hinnatõusu järk-järgult kiirendanud ning mõningase viitajaga viib see tõenäoliselt taas tehingute arvu vähenemiseni.

2022. aasta alguses on olnud üleriigiliselt märgata, et pakkumis- kui ka tehinguhinnad on väga järsult hakanud kasvama just Eesti väikelinnade lähiümbrusesse jäävates alevikes, kuhu elamispindade hinnatõusu kiirenemise tõttu on üha enam potentsiaalseid ostjaid väikelinnadest siirdunud. Ainuüksi jaanuaris pakkumise lisandunud korterite baasilt võib eeldada, et Eesti atraktiivseimate väikelinnade lähiümbruses võib 2022. aastal kujuneda aastaseks hinnakasvuks 20 kuni 30 protsenti, mis üldplaanis ühtib 2021. aastal aset leidnud hinnatõusuga nii Tallinnas kui ka Eesti väikelinnades. Elamispindade turg käitub mõningase viitajaga, kus suuremates keskustes avaldunud trendid kanduvad peatselt edasi madalama asustustihedusega ja sageli ka ääremaastunud piirkondadesse, kus paraku nii koduostjad kui ka finantseerijad võtavad selliste tehingute tegemisel varasemast selgelt suuremaid riske.

Eestit ohustab hetkel sotsiaalselt ja majanduslikult koguni kolm kriisi

Eestit ohustavad hetkel üsna mitmed kriisid, mille juures tervishoiukriis on vähemalt teoreetiliselt peatselt leevenemas, kuid energia- kui ka julgeolekukriis on üha selgemalt esile kerkinud. Tervishoiukriisi mõju on kinnisvaraturule olnud üldplaanis üsna leebe negatiivse mõjuga, kuid energiakriisi mõjud on alles selgemalt avaldumas ning julgeolukriis on neist kolmest paraku tõenäoliselt kõige vähem etteaimatavate võimalike muutustega. Energiakriisi taustal võis jaanuaris täheldada eeskätt elektriotseküttega korterite osas üüripakkumishindade langetamist, kuid üldplaanis ei saaks väita, et üüriturul tervikuna oleks Tallinna või Tartu näitel midagi jaanuaris kuigi negatiivset juhtunud. Üüripakkumiste arv on viimastel kuudel suurenenud, kuid seda suuresti hooajaliste tegurite ja uute korterite pakkumisse lisandumise läbi (üüriinvesteeringute osakaal ostu-müügitehingutes on suurenenud), mis on tõstnud samaaegselt ka keskmist statistilist üürihinda. Kuna möödunud aastal broneeriti Tallinnas ligi neli tuhat uut korterit, millest konservatiivselt vähemalt 15 protsenti on soetatud üüriinvesteeringute eesmärgil, võib tänavu eeskätt aasta II pooles oodata tõenäoliselt olenemata Tallinna elanike arvu taaskordsest kasvust kui ka tööturu paranemisest üüripakkumiste arvu edasist kasvu.

Kuigi Tallinna elanike arv näitas 2021. aasta II pooles vahepeal mõningast vähest suurenemist, oli tegemist siiski pelgalt ajutise nähtusega. 2022. aasta veebruari alguses elas Tallinnas 413 inimest vähem kui veel aasta alguses. Selle taga ei ole aga viimastel kuudel olnud enam mitte niivõrd nooremapoolse elanikkonna lahkumine koroonapandeemiast tingitud tööturu negatiivsete muutuste tõttu nagu 2020. aasta II ja 2021. aasta I pooles, vaid pigem on tegemist olnud Tallinna valglinnastumisega seotud trendidega. Eesti elanikkond on tänasel hetkel jagunenud koroonaviiruse vaktsineerimise osas sisuliselt kolme absoluutnumbrites sarnasesse gruppi, kus vaktsineerimata, 2 süstiga vaktsineeritud kui ka 3 süstiga vaktsineeritud isikuid on üsna sarnasel hulgal. Koroonapiirangute laialdase leevenemise ootustes võiks oodata ligi 475 000 vaktsineerimata isiku poolt mõningast taaskordset tuge teenindussektori toimimisele, mis 2022. aasta II pooles võiks mõjuda positiivselt nii tööhõivele, tööpuudusele, palgakasvule kui ka ettevõtete käibenäitajatele, mis mõningase viitajaga peaks kaudselt avaldama positiivset mõju ka kinnisvaraturule.

Koroonapandeemia edasine kulg mõjutab üsna arvestatavalt eeskätt ärikinnisvara sektorit, mille juures nii kaubandus-, teenindus-, toitlustus- kui ka erinevate meelelahutuspindade osas on senine käekäik olnud piirkonniti üsna nukker, kus viimastel kuudel on tulnud üha enam uudiseid Eestis läbi viimaste kümnendite tuntud meelelahutusasutuste sulgemisest. Kui elamispindade turu osas võib tagantjärgi öeldes väita, et koroonakriisi mõju selgelt ülehinnati, siis ärikinnisvara osas hakkab üha enam tunduma, et selle potentsiaalset mõju pigem selgelt alahinnati. Elamispindade osas jääb aga lähikuudel riske üleval hoidma eeskätt liialt kiire hinnatõus ning samaaegne energiakriis, mis üheskoos halvendab elamispinna kättesaadavust veelgi. Inflatsioon oli detsembris ligi 12% ning jaanuaris ligi 11%, lähikuudel võib oodata madala võrdlusbaasi tõttu endiselt väga kiire inflatsiooni püsimist.

Kiire hinnatõusu taustal jätkub elamispinna kättesaadavuse halvenemine
Kuigi hinnatõusu veavad energiakandjate hinnad, on hinnatõus muutunud siiski järjest laiapõhjalisemaks ning see avaldub peatselt üha tugevamalt ka tööjõukulude arvelt, mis viib palgakasvu kiirenemiseni ja paneb tööjõumahukad ettevõtted surve alla, riskides üha enam just stagflatsioonilise keskkonna tekkimisega, kus majanduskasv järsult aeglustub, kuid inflatsioon püsib. Teisisõnu, me oleme täna olukorras, kus baasintressimäärade tõstmisega võidakse kas hiljaks jääda (või juba ollakse) või neid ei suudeta tõsta piisavalt kiiresti, et majanduskasvu mitte liialt pärssida, kuid et samas varuda puhvrit olukorraks, kus järgmist võimalikku surutist saaks intressimäärade alandamisega leevendada.

Isegi energiakriisita olime 2021. aasta algusest selgelt täheldamas olukorda, kus inimesed saavad omale uue elamispinna lõikes lubada järjest väiksemat eluaset. Kui 3-toalised 55 m2 ja 2-toalised 35 m2 suurused korterid olid veel viis aastat tagasi pigem üsna ebapopulaarne arendusotsus, siis hetkel on taolisi projekte järjest enam. Kui uute majade osas kavandati veel mõned aastad tagasi üldiselt minimaalselt 120 m2 suuruseid elamuid, siis nüüd on järjest rohkem täheldada 90 – 110 m2 suuruseid üksikelamid. Osalt on see tingitud demograafiliste iseärasuste tõttu, kus leibkonnad on üha väiksemad, kuid seni kipub selle taga olema pigem maa hindade ja ehitushinna pidev tõus, mis sunnib inimesi oma elamispinna kvaliteeti kitsendama. Kuigi baasintressimäärade tõenäoline peatne tõstmine viib ka euribori kasvuni, on selle kasvubaas siiski piisavalt madalal, et inimeste laenumaksete märkimisväärset suurenemist ei ole lähitulevikus veel otseselt oodata, kuna euribor on hetkel jätkuvalt negatiivsel tasemel.

Bürokraatiamasin, ajutiselt tunduvalt tugevam elamispindade järgne nõudlus kui ka laiapõhjaline inflatsioon hoiavad ka lähitulevikus elamispindade hinnakasvu tugeval kasvutrendil. Siinkohal ei saa muidugi välistada, et mingisugused hetkel kestvatest kriisidest avalduvad tagasilöögid võivad ka elamispindade turu nii tehingute arvu kui ka hinnatasemete osas aastate 2022 – 2023 vältel allapoole tuua. Nähtavus tuleviku osas on hetkel suhteliselt kehv ning erinevate varaklasside lõikes on nn buumi ilminguid olnud sisuliselt igalpool globaalselt ja ei oleks imeks pandav, kui kusagilt esmased tagasilöögid mõne välise katalüsaatori tõttu avalduvad ning see võib ainuüksi sümpaatiast üle kanduda ka ülejäänud varade turgudele, sh elamispindade turule.

2021. aastal kehtestati Tallinnas viimaste aastate väikseimas mahus uusi detailplaneeringuid

Kiire inflatsioon viib 2022. aastal ehitushindade jätkuva kasvuni, mida energiahindade kallinemise tõttu toetab ehitusmaterjalide hinnatõus ning sellele paralleelselt lisandub üha enam ka tööjõukulude kasv. Tallinna bürokraatiamasin suutis 2021. aastal kehtestada 22 detailplaneeringut, mille juures 2020. aastal kehtestati 29 ja 2019. aastal 45 detailplaneeringut. 2021. aastal algatati sealjuures ainuüksi 15 uut planeeringut (veel 2020. aastal 22 ja 2019. aastal 26 tk), viidates üsna piiratud arenduskinnistute ostu-müügituru kasvupotentsiaalile ka lähiaastatel ning survestades arenduseks sobilike kinnistute hinnatasemeid kasvama, mis omakorda tõstavad ka uute korterite hindu.
2021. aastal kehtestatud detailplaneeringuid menetleti keskmiselt 7,3 aastat (maksimaalne 17,4 ja minimaalne 3,2 aastat), mis annab aimu kinnisvaraarenduse kui pikaajalise vaatega äri üldisest olemusest, kus korterite müük ja ehitustegevus on lõppkokkuvõttes üsna marginaalne ajaline kulu. Juba kehtestatud detailplaneeringutega arendusprojektide hulk ei võimalda seega järsult kasvanud ehitusaktiivsust kuigi pikaks ajaks. Kuigi 2021. aasta esimese kolme kvartali vältel teavitati Harjumaal ligi 4500 uute korteri osas ehitusega alustamisest, mida oli 150% enam kui aasta tagasi, vähenes siiski samal ajal uute ehituslubade väljastamine võrreldes aastatagusega 23% võrra.

Veebruar tõotab samuti tulla elamispindade turul üsna rahulik

Hooajaliselt on iga-aastaselt nii jaanuar kui ka veebruar kinnisvaraturul ühed rahulikumad kuud, mille järgselt kevadest võib taas oodata tempokat turuaktiivsuse suurenemist nii korteri- kui ka elamuturul. Arvestades, millises mahus on õues hetkel lumikatet, jääb tõenäoliselt arvestatav hulk üksikelamute ostu-müügitehinguid ära, kuna potentsiaalsed ostjad ei saa isegi selget ülevaadet ümber hoovis toimuvast või ei saa ka selget ülevaadet põhikonstruktsioonide seisukorra osas. Paljude võimalike varadeni (suvilad, maamajad) ei pruugi paljudes maakondades hetkel isegi ligipääsu olla, kuna lund on eeskätt Järva, Lääne-Viru ja Ida-Viru maakonnas viimaste aastate suurimas mahus, mis lükkab tõenäoliselt mitmed müügiotsused alles märtsi-aprilli, kui võib elamuturul iga-aastaste hooajaliste tegurite tõttu oodata pakkumiste arvu suurenemist. Vaadates hetkelist pakkumiste arvu hulka ning müüjate pidevalt kasvavaid hinnasoove, siis võib selle aasta I poolaastale prognoosida sarnast pakkumishindade kasvu nagu 2021. aasta II pooles. Sealjuures on aga iseasi, kaua veel potentsiaalsed ostjad jaksavad sarnases tempos kallineva hinnatasemega kaasa tulla, mistõttu võib 2022. aasta kui terviku lõikes prognoosida siiski tõenäoliselt hinnakasvu aeglustumist.

2022. aasta jaanuari andmed on toodud 06.02 seisuga, andmed võivad tagantjärele mõnevõrra muutuda.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

06.-08.09.2022 Kinnisvara ABC