Pindi Kinnisvara: Kinnisvaraturu prognoos: linnastumine jätkub

Pindi KinnisvaraSarnaselt teistele riikidele leiab ka Eestis aset kiire linnastumine. Riigi väiksusest tulenevalt on meil Harjumaa ja Tartu linna näol kaks tõmbekeskust, ülejäänud piirkonnad valguvad sujuvalt, kuid järjepidevalt tühjemaks.

Suurim võitja on Tallinn

Viimase kümne aasta jooksul on Tallinna elanikkond stabiilselt kasvanud 4000 elaniku võrra aastas. Ka suurimad skeptikud on pidanud tõdema, et asi pole ammu enam paljuräägitud tasuta ühistranspordi mõjus, vaid tegemist on süsteemse sündmustejadaga, mis tuhanded inimesed ka tegelikult Tallinnasse (ja selle lähiümbrusesse) elama toob.

Kõigepealt põhjustest. Tallinnas on koolid, lasteaiad, postkontor, pangakontorid, apteegid, toimiv ühistransport, treeningsaalid, kinod, teatrid ja muud suure linna elanikule iseenesestmõistetavad hüved ja teenused. Kuid mis kõige tähtsam- Tallinnas on tööd ja ka oluliselt suurem võimalus endale meelepärane töö valida ning selle eest ka väärilisemat tasu teenida.

Kõik kokku on viinud olukorrani, kus korteripakkumiste arv on turul märkimisväärselt vähenenud. Masu-järgselt ehk 2012. aasta alguses oli Tallinnas ca 6500 korteripakkumist, millest tänaseks on alles jäänud 5200. Iseäranis tugevat langustrendi on täheldada vanemate korterite järelturul- rohkem kui 10 aasta vanuseid kortereid on pakkumises vaid veidi 2200 ühikut (võrreldes 2012. aasta pea 4000 ühikuga), mis seab varamüüjad väga tugevale jõupositsioonile.

Varasematel aastatel suutis kriisiaegne müügis olevate korterite jääk ja peale tulevad värsked pakkumised nõudlust rahuldada, kuid nüüdseks hakkab kriitiline piir kätte jõudma, sest nn laojääk kuivab tasapisi kokku ja surve korteri ostmise soovile suureneb korrelatsioonis pakkumiste vähenemisega. Paradoksaalsel kombel on pruugitud korterite hinnatase küündimas juba väga lähedale märksa energiatõhusamate ja optimaalsemate uusarenduste elamispindadele. Usume, et ainuüksi aastaga langeb terve Tallinnas pakutavate korterite laojääk ca 4500 ühikule ning surve hindadele on hoolimata kommertspankade poolsele laenude väljastamistingimuste pidevale karmistamisele ühtlane, sest pea pooled korteritehingutest teevad jõukamad väikeinvestorid omavahendite arvelt, et kontole kogunenud hoiused (Eesti leibkondadel on ca 6 mld € eest hoiuseid) läbi ostetud korterite üüritulu teenima panna.

Üürihinnad hakkavad kasvama, kuna Tallinnasse kolijatel pole piisavalt ressurssi elamispinna soetamiseks ja sellest tulenevalt tekib ka üüripakkumiste põud. Tallinnas on küll pilla-palla üle linna ligi 1000 üürikorteripakkumist (sh lühiajaline üür), kuid kui hakata otsima spetsiifilisemalt, näiteks 3-toalist korterit Mustamäele, mis asukoha poolest sobiks näiteks TTÜ tudengitele, siis leiab pakkumisi vaid kümmekond.

Järelturu korterite hinnatõusu pidurdabki eelkõige uusarenduste hinnatasemeni jõudmine.

Korterite ostu-müügitehingute arv jääb tänavu stabiilseks (ca 800 ühikut kuus) ja keskmine ruutmeetri hinnatase ei ületa aasta lõpuks 1800-1900 € künnist (hetkel 1680 €/m2).

Järelturuga on tihedalt seotud ka pealinna ja selle lähiümbruse eramute ja elamumaade turg. Tulenevalt kiirelt kallinenud korterite hindadest kasvab nõudlus linnalähedaste eramute, ümberehitamiskõlbulike suvemajade ja elamumaade vastu märkimisväärselt, kergitades ka nende hinnataset. Oluliseks parameetriks on aga teenuste lähedus ja kättesaadavus (kaubandus, ühistransport, kool, lasteaed), mis mõjutab objektide hinnavahet oluliselt.

Harjumaa uusarendused

Uusarenduste turg on viimase kolme aasta jooksul märkimisväärselt kasvanud. Hetkel on Tallinnas ja selle lähiümbruses müügis ca 90 uut kortermaja, kus on pakkumises 1800 uut korterit. Tulenevalt Tallinna elanike kasvust on uute korterite jääk küllaltki võrdne üheaastase nõudlusega, mida peetakse üldiselt turul küllaltki optimaalseks. Konkurents suureneb tänavu küll mõnevõrra, Tallinna ja selle lähiümbruse jään tõuseb praeguselt 1800 ühikult kuni 2500 ühikuni, mis ei tekita küll tugevat ülepakkumist, kuid fikseerib tihedamas konkurentsiolukorras hinnatasemed, mis omakorda takistab ka pruugitud korterite hindadel plahvatuslikult tõusmast. Uusarenduste ostjaskond on lõviosas noored pered, kelle ostuotsuseid mõjutavad ka kommertspangad ning seeläbi on siiski pangad osaliselt nn turusanitari rollis.

Tulenevalt väikesest hinnadiferentsist järelturu korteritega kasvab uusarendustes tehtud tehingute osakaal mulluselt 20%-lt kuni 30%-ni.

Üheks oluliseks trendiks on arendusprojektide klasterdumine – Tallinnasse ja selle lähiümbrusesse hakatakse rajama ülisuuri alasid, mis võtavad tulevikus aleviku mõõtmed.

Tartu elukondlik vara

Teine suurem tõmbekeskus Harjumaa kõrval on Tartu linn, kuid selle olulise erinevusega, et Tartu elanikkond püsib stabiilsena, mitte ei kasva.

Ka kinnisvaraturu kontekstis on faas Tallinnaga erinev – järelturu korterite puhul võib leida aset tänavu ka kerge hinnalangus, kuna pakkumiste turg on küllastunud. Ostjate hinnasoovide ja tegelike tehinguhindade vahe suureneb, kuna müüjate ootused on kõrgemale kruvitud, kui ostjate rahakott lubaks ja tänavu me Tartus olulisi hinnatõuse ei näe.

Äärelinnades ja linna ääres lisandub turul uusi korter- ja ridamaju eelkõige varem kehtestatud planeeringualadele, uusi planeeringuid menetletakse vähe.

Linnalähedaste uuselamurajoonides tõuseb keskmine hinnatase kuni 10%.

Väikelinnad

sügiseste kohalike omavalitsuste valimiste põhiteemaks saab väikelinnade atraktiivsemaks muutmine, millest parimaid ideid hakatakse ka üksteise pealt kopeerima. Esimesi ideid on valitsuse poolt juba ka avalikkuse ette pillutatud, iseasi, kui tõhusaks riiklike üürikorterite või asutuste ümberkolimine kujuneb olukorras, kus kohalikku ettevõtlust oluliselt ei toetata. Elanikkonna vähenemise trend jätkub ja sellest tulenevalt suureneb ka tühjalt seisva kinnisvara hulk, mis omakorda mõjutab negatiivselt kohaliku kinnisvara väärtust. Markantseimateks on näited, kus inimesed müüvad väikelinnade tühjasid ja räämas eluasemeid sümboolse 1-eurose hinna eest, et kommunaalkuludest vabaneda.
Maakonnakeskuste (Viljandi, Kuressaare, Paide, Rapla, Jõhvi jne) kinnisvaraturg elavneb ja tehingute arv suureneb väiksemate linnade ja alevike arvelt, mis peaaegu et kontrollimatult inimestest tühjaks voolavad.

Majanduskasvu tsükkel aga loob teatud väikelinnadele, alevikele ja küladele eelisseisuse. Eelkõige lähevad hinda kuurortpiirkondade nn suvitusobjektid, olgu selleks siis merelähedane eramu Käsmus või promenaadiäärne korter Haapsalus.

http://www.pindi.ee/2017/04/28/205064/

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

62 + = 64

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC