Adaur.ee - kinnisvaraturg peopesal

Деревянные дома ценятся, но не все

18.12.2002 Tõnu Toompark

Самыми ценными квартирами Пыхья-Таллинна являются те, которые расположены в полностью реконструированных деревянных домах с каменными подъездами, имеющих не более 16 квартир. Во дворе такого дома удобно парковать машину, а хорошим летним вечером там можно устроить приём друзей с шашлыком или грилем. Цена одного квадратного метра таких квартир составляет 11 000 крон.

По оценке Eri Kinnisvara, из квартир, расположенных в Пыхья-Таллинна, больше всего подорожают те, что находятся в районе Каламая. Считаем, что за год они подорожают на 10-15%. Говоря о росте цен, имеют в виду, конечно же, реконструированные или хотя бы просто отремонтированные квартиры. Для тех же, которые находятся в плохом состоянии, цены останутся на нынешнем уровне.

Рост цен на квартиры, расположенные в районе Пелгуранна, определяет прежде всего цена на квартиры в таллиннских спальных районах. В течение будущего года рост их стоимости не превысит 10%.

Квартиры в Копли также могут рассчитывать на рост стоимости в размере 10%, при условии, что они находятся в хорошем состоянии.

Muutused kinnisvara vahendusturul

16.12.2002 Tõnu Toompark

Kinnisvara vahendusturul toimuvad muutused. Astutakse välja lapsekingadest, oma oluline mõju on interneti järjest laialdasemal kasutusel. Konsolideeruva turu muutused väljenduvad ostjate teadlikkuse tõusus, müüjate ja vahendajate teenustepaketi ning professionaalsuse kasvus.

Kinnisvaravahendus portaalistub

Ajalehes avaldatav imelühike kuulutusenupp jääb infovaeseks. Kinnisvaraostja väärtustab kiires maailmas üha rohkem aega. Seetõttu soovib ta ajalehekuulutusest enamat eelinfo saada. Appi tulevad maaklerfirmade internetilehed ja muidugi esmajoones infot kokku koondavad kinnisvaraportaalid.

Internet ei ole siiski kõikvõimas. Ajalehekuulutus ei kao kuhugi – see jääb endiselt oluliseks reklaamikanaliks ehk esialgseks huviäratajaks, mis põhjalikuma info otsija juhatab pakutava objekti kodulehele.

Täna oleme olukorras, kus mõnel väiksemal kinnisvarafirmal oma koduehekülge polegi olemas. Kõik pakkumised käivad kinnisvaraportaalide kaudu. Või koosneb koduleht ainult pakkumistest ja kontaktandmetest.

Pikemas perspektiivis muutuvad tänased kinnisvaraportaalid keskusteks, mille abil on võimalik pidada tehingute ja klientide andmebaasi, broneerida notariaegasid, jälgida tehinguregistrit jne. St. portaalid hakkavad andma tehingu läbiviimisele üha enam lisaväärtust.

Ettevõtete internetileht kujuneb ettevõtte taustaandmete näitamiseks ning ettevõtte “oma näo” kujundamiseks.

Usaldus maksab

Aktiivne vahendusfirma peab olema olulistes kanalites nähtav – kinnisvararubriigid, portaalid. Nähtav olemine loob usaldusliku(ma) suhtlemisvõimaluse, mis on kinnisvaratehingute suure rahalise mahu tõttu on väga olulised. Nähtav saab olla nii turutrendide kommenteerimisega, objektide aktiivse reklaamiga, välireklaamidega jne.

Kui head nähtavalolekut ei toeta kõrgetasemeline teenus, siis võib pettunud klientide negatiivne tagasiside hoopis karuteene mängida.

Omaette grupp on suuremad arendusfirmad – näiteks kaubanduskeskuste või muude laiade rahvamasside tähelepanu köitvate ehitiste arendajad, kelle igast sammust ajakirjandus pidevalt kirjutab. Meedia suurt tähelepanu sünergia loomiseks ära kasutades on selle abil võimalik oluliselt edendada samade rajatavate objektide müüki.

Suurima väärtusega usaldussuhte loovad siiski kliendid, kes vahendajat sõpradele-tuttavatele julgevad soovitada.

Vahendus muutub objektikesksest konsultatiivseks

Täna valib ostja üldreeglina vahendusfirma selle järgi, et konkreetne vahendaja pakub potentsiaalset ostuobjekti. Kui vahendaja pakkumiste seast siiski sobilikku ei leita, siis läheb klient järgmise vahendaja jutule, kelle pakkumistest järgmine võimalik ostuks sobiv silma hakkab. Taoline objektipõhine lähenemine jääb kehtima eelkõige suhteliselt standardsete ja/või odavate korterite ning väikeste büroopindade puhul.

Kallimate elamispindade ja äripindade spetsiifilisus nõuab maakleri keskendumist eelkõige konsultatsioonile, mitte tehingu iga hinna eest kiiresti lõpule viimisele. Tehingu vormistamine ei nõua ostjalt ja müüjalt vahemehe palkamist.

Oluline on püsiklientide (nt. äripindade rendileandjate) hoidmine ja neid rahuldava tasemega teenuse pakkumine. Siin tõstatub tehingujärgse järelturunduse olulisus.

Konsultatiivne ehk nõuandev müük tähendab seda, et maaklerilt oodatakse ostu-müügitehingu vormistamise asemel terviklikku lahendust uue kodu või äriettevõtte paikapanemisel.

Rohkem siduvaid lepinguid

Kliendid, kes täna veel paljus pelgavad ainuesinduslepinguid sõlmida, hakkavad seda tulevikus üha enam tegema. Praegune kartus on tingitud lootusest, et äkki õnnestub omanikul endal tehing sõlmida.

Pimeda kana võimalused tera leida kaovad turu hüperaktiivsuse jahtumisel. See sunnib ettevõtjaid astuma uusi samme vahendusteenuse arendamisel, mille abil on maakleril kliendi heaks pakkuda märkimisväärselt lisaväärtust.

Siduvate lepinguteta huupi vahendustegevus jääb niðifirmade tegevusvaldkonnaks. Arenenud maailmas on kinnisvaravahendus ilma kirjalike lepinguteta sageli keelatud. See muidugi ei keela müüki otse omanikult.

Vahendusteenus täiustub

Kliendid loobuvad maakleritelt ainult objekti näitamise nõudmisest. Maakler peab suutma ohjata kogu ostu-müügiprotsessi, andma nõu laenu ja kindlustusega seonduvates küsimustes. Tähtsad on juriidilised küsimused – näiteks tehingu vormistamise, maksude või tulevase arendustegevusega seonduvalt. Samuti kaasnevad teenused – kinnisvara hindamine, haldamine. Oluliseks märksõnaks kujuneb kommunikatsioon kliendi ja maakleri vahel, samuti kliendi edasine haldamine.

Kui maakler reaalset lisaväärtust ei loo, siis sellisel puhul toimub müük otse omanikult ostjale. Müügipakkumist saab portaali üles panna ka eraisik. Ja miks ta ei peakski seda tegema. See on oluline surve vahendusteenuse täiustamiseks.

Maaklerite atesteerimine

Vahendusteenuse kvaliteedi tõstmiseks jätkub tõusujoones maaklerite atesteerimine. Selle eesmärk on tagada turuosaliste professionaalsus ja usaldusväärsus. Atestaat saab olema “tõend”, mille alusel aktsepteeritakse maaklerit täiustunud vahendusteenuse sees kaasnevate teenuste (finantseerimine, kindlustamine,…) pakkumisel.

Atestaadi olemasolu kujuneb argumendiks, mille alusel otsustatakse maakleri tõsiseltvõetavuse üle. Ilma vastava litsentsita maaklerlus kaob. Näiteks USAs mõnes osariigis nõuab ainuüksi kinnisvara reklaamimine seda, et oleks sõlmitud kirjalik leping litsentseeritud kinnisvaramaakleriga.

Vahendusturg konsolideerub

Eeldada võib vahendusturu koondumist kümnekonna (ehk vähemategi) edukama ja enam tehinguid tegeva maaklerfirma kätte. Kindlasti jääb alles ka hulk niðifirmasid. Suuremate maaklerifirmade pärusmaaks jääb elamurajoonide ja uusehitiste vahendus ning äripinnad – üldiselt kallim kinnisvara. Väiksemad vahendajad jäävad tegutsema kitsamas turuniðis teisesel turul.

Näiteks võib siia tuua fakti, et 2002. a. augusti lõpus oli 51% kinnisvaraportaalis City24 olnud pakkumistest 10 firmalt. 49% pakkumistest oli ligi 60 firmalt. Äripindade pakkumistest olid 52% viie kinnisvarafirma pakkumised.

Erinevate teenuste tsüklilisuse tasakaalustamiseks laieneb kinnisvaravahendaja tegevusalasid kinnisvara omamise, arendamise, haldamise, hooldamise, kinnisvara finantseerimise ja teistesse analoogsetesse seonduvatesse valdkondadesse.

Kokkuvõtteks

Vahendusturu muutused viivad nõudlikuma ja teadlikuma kliendi tekkele. Maaklerid peavad turu nõudmistele järgi tulema. Muutusi eiravad ja arengule jalgu jäävad firmad leiavad oma kunagised töötajad peatselt konkurentide leivalt. Endiselt jääb vahendustegevuse kõige kriitilisemaks ja enam investeeringuid nõudvaks teguriks tööjõud – inimesed, kelle oskustes, teadmistes, tahtmises ning valmisolekus muutusteks peitub edukuse võti.

Kinnisvarahinnad

16.12.2002 Tõnu Toompark

Sildid: elamu, eramu, hinnad, Kadriorg, Kakumäe, Kalamaja, kaubandus, Kesklinn, kinnisvara, Kopli, korter, Kuu, Laagri, Lasnamäe, Merivälja, Mustamäe, Nõmme, Õismäe, Pelgulinn, remont, Saue, Tallinn, üür, Vanalinn

Korterite keskmised hinnad (kr/m²)

	1toal	2toal	3toal	4- ja enamatoal
Tallinna kesklinn:
uuselamu	15000	15000	14500	14000
renoveeritud kivimaja	12500	12500	12000	11000
renoveerimata kivimaja	11500	11500	10000	10000
puitelamu	9000	9000	8000	7000
Tallinna äärelinnad:
Õismäe	9500	9400	7500	7300
Mustamäe	9000	8500	7400	7200
Lasnamäe	8000	7600	7000	6900
Kopli, Pelgulinn	8000	7500	7200	7000

Eramute hinnad (kr/m²)

	Uuseramu	Remontivajav	Amortiseerunud
Tallinna kesklinn, vanalinn, Kadriorg
Tallinna äärelinnad:
Merivälja, Kakumäe	12000	9500	9000
Nõmme, Lilleküla	12000	9500	8500
Laagri, Saue	10000	7000	6000
Kalamaja, Kopli	8000	6000	4000

Korterite ja eramute üürihinnad (kr kuus)

	1toal	2toal	3toal	4toal	Eramud
Tallinna kesklinn	4000	5000	5500	7000	15000
Tallinna äärelinnad	2000	2500	3500	4000	3-20000

Äripindade rendihinnad (kr/m² kuus)

	Büroo	Kaubandus	Kaasaegne laopind	Tootmispind
Tallinna kesklinn	115-180	180-400	60-110	40-70
Tallinna äärelinnad	80-120	100-300	50-110	20-70

Investeerida kinnisvarasse või aktsiatesse?

12.12.2002 Tõnu Toompark

Sildid: aktsia, arendus, börs, Eesti, ehitus, elamispind, elamispinnad, eluase, eluruum, finantseerimine, hindaja, hindamine, hooldus, hüpoteek, IKEA, internet, investeerimine, Investeerimisfond, investeering, investor, kaasomand, kasum, kindlustus, kinnistu, kinnisvara, kinnisvarahindaja, kohus, konsultatsioon, Kuu, laen, maakler, müüja, müük, õigus, omanik, ostja, riik, standard, teenus, teenused, tootlus, tulu, turuosa, turuväärtus, USA, üür, üüritulu, väärtus, vahendus, Väli, võrdlus

Kinnisvara- või aktsiainvesteeringu vahel kaaludes tuleb erinevaid nüansse, mis neid kahte vara liiki eristavad. Allpool toodud mõned neist.

KINNISVARA	AKTSIA
Kõik kinnisvaraobjektid (isegi sama otstarbega) on erinevad, koguni unikaalsed	Kõik ühe firma samaliigilised aktsiad on sarnased ning kannavad samu õiguseid, erisused puuduvad
Registreerimine kinnistusametis (hooneregistris)	Registreerimine väärtpaberiregistris
Füüsiline käega katsutav objekt	Sageli sootuks virtuaalne objekt
Ühte objekti müüb reeglina üks omanik (kuid nt. kaasomandi puhul võib olla mitu omaniku), võib-olla mitu maaklerit	Võimalikke konkreetse ettevõtte aktsiate pakkujaid on turul palju
Müük reeglina maakleri vahendusel, kuid aktiivselt ka otse müüjalt ostjale	Müük enamasti maakleri vahendusel
Turg lokaalne, globaalsed kinnisvarainvesteeringud suhteliselt keerukad	Turg võib olla globaalne, globaalsetesse fondidesse investeerimine lihtne
Sisenemishind üldjuhul väga kõrge, kuid arenenud riikides on olemas kinnisvara investeerimisfondid, mis võimaldavad investeerida kinnisvarasse väikeste summade kaupa	Sisenemishind madal, võimalik investeerimisfonde kasutada, mis investeerivad mitmetesse ettevõtetesse, siiski väiksed investeeringud tehingukulude tõttu sageli ebaotstarbekad
Kaasnevad muud teenused (haldamine, hooldamine, hindamine, finantseerimine…)	Võib, kuid ei pruugi kaasneda teisi teenuseid (konsultatsioonid…)
Omamise kulu (väärtuse säilitamine) suhteliselt suur, nõuab märkimisväärset jooksvat kulu ehk negatiivset rahavoogu	Omamise kulu suhteliselt madal, nõuab minimaalset kulu (nt. konto hooldustasu) ehk negatiivset rahavoogi
Annab reeglina regulaarset igakuist üüritulu ehk positiivset rahavoogu, osa investeeringu tasuvusest väljendub alusvara väärtuse kasvus	Positiivne rahavoog dividendidena mitte sagedamini kui kord aastas, oluline osa investeeringu tasuvusest väljendub alusvara väärtuse kasvus
Kinnisvarainvesteeringud sobivad riskide maandamiseks, kinnisvarainvesteeringu enda risk maandatakse varakindlustusega	Aktsiainvesteeringute riske maandatakse sageli vähemriskantsete investeeringutega, varakindlustust ei rakendata
Kogu elu on rohkemal või vähemal määral seotud kinnisvaraga – elamispinnad, töökohad, kuid ennekõike maa	Igapäevaseks elutegevuseks ei ole vaja vabalt kaubeldavate väärtpaberite omamist
Vähemalt eluasemeturule reeglina riik mingil määral sekkub nt elamispindade pakkumise (sotsiaaleluruumid) või kodu müügi maksustamise kaudu	Riik väärtpaberiturule reeglina otseselt ei sekku, st. kedagi sihilikult toetavaid positsioone ei võeta
Sundvõõrandamine ainult üldistes huvides kohese ja õiglase(!) hinna eest	Eestis võimalik enamuse otsusega väikeaktsionäridelt aktsiad ära osta
Ostetakse ka tarbimisvajaduse rahuldamiseks, st turuosalistel erinevad eesmärgid	Ostetakse ainult investeerimiskaalutlustel, otsene tarbimisaspekt väärtpaberil puudub
Ostutehing võib põhineda rohkem emotsionaalsetel kaalutlustel, kus konkreetne objekt meeldib ostjale	Ostutehing pigem ratsionaalsetel kasumit taotlevatel kaalutlustel põhinev, kuid mis ei välista otsustamise juures emotsioone
Müüja müügiobjektiga sageli emotsionaalselt seotud, eriti elamispindade puhul	Emotsionaalne seotus madalam, mis siiski ei tähenda, et aktsiaomanikud käituksid ratsionaalselt
Märgatav emotsionaalne ja hinnavahe esmakasutuses ja teiseses kasutuses oleval varal	Eelnevate väärtpaberi omanike taust ei oma mõju väärtusele
Madal likviidsus – turuväärtusega müük võtab aega miinimum nädalaid, kuid kallite objektide ka aastaid	Kõrge likviidsus – müügitehing hetke turuväärtusega võtab aega sekundeid, raha laekumine paar päeva
Tehingukulud kõrged – mitu protsenti vara väärtusest	Tehingukulud madalad – “null-koma” protsenti vara väärtusest
Kinnisvara kohta standardiseeritud info avaldamise kohustus puudub, eriti nt üürituru või äriobjektide turu kohta	Börsil noteeritud ettevõtetel kohustus avaldada standardiseeritud infot
Kinnisvarainfo on spetsiifiline ja kättesaadav suhteliselt piiratud asjaosalistest inimeste hulgale, mõningane info laialt kättesaadav, kuid selle interpreteerimine ei pruugi võhikutele jõukohane olla	Ettevõtte aktsiainfo kehtib kõigi üksikute aktsiate kohta ja on suhteliselt laialt kättesaadav, erinevate ettevõtete võrdlus lihtsam, kuid samuti mitte liiga hõlbus
Internet on koht kinnisvarainfo ja -pakkumiste otsimiseks, tehingu tegemiseks vajalik füüsiline kohalolem	Internet on koht aktsiainfo otsimiseks ja tehingute tegemiseks
Väärtus vajab iga objekti puhul eraldi leidmist, infoallikaks kinnisvarahindajad või kõhutunne	Väärtus pidevalt kõigile teada, infoallikaks uudisteprogrammi majandusosa
Väärtuste skaala lai – turuväärtus, eriväärtus,…	Muud väärtused jaeinvestori seisukohast peale turuväärtuse praktiliselt puuduvad
Ajalooline tootlus pigem hüpoteetiline, konkreetse kinnisvaraobjekti väärtus (või hind) läbi aegade ei ole kättesaadav	Ajalooline tootlus hõlpsalt leitav
Väärtus sõltub väga paljus riigi majanduse käekäigust, kuid suurelt ka konkreetse objekti asukohast	Väärtus sõltub eelkõige ettevõtte käekäigust, kuid ka turul valitsevatest meeleoludest
Hinnamanipulatsioonid keerukad	Hinnamanipulatsioonid oskuslikult meediat kasutades lihtsamalt võimalikud
Hind üldjuhul stabiilne	Hind volatiilne
Turgu mõjutavad protsessid võtavad kaua aega ja muutused on aeglased	Kiired päevasisesed muutused
Enamus kinnisvarast ostetakse laenu abil, vaid omakapitaliga ostetud kinnisvara ostetakse reeglina omakasutusse, aga mitte investeeringuks	Vaid vähesed soovitavad aktsiaid laenuga osta
Hüpoteeklaenu võimalus	Pantimisvõimalus olemas, hüpoteegi võimalus puudub
Ehitustegevus (kinnisvaraarendus) on võimalik, kuid maad on praktiliselt võimatu juurde toota	Vajadusel on ettevõttel võimalik emiteerida täiendavaid aktsiaid
Vajab pidevat haldamist ja hooldamist	Ei vaja igapäevast tegutsemist
Kinnisvara võib moraalselt või füüsiliselt vananeda	Väärtpaber iseenesest ei vanane, küll võib vananeda ettevõttele kuuluv vara
KINNISVARA	AKTSIA

Täiendatud, korrigeeritud, parandatud 14/03/2012.

В строительстве наступил перелом

04.12.2002 Tõnu Toompark

Тенденции развития строительного рынка Эстонии говорят о том, что в этом году будет преодолён спад, продолжавшийся десять лет.
В этом году заметно возросло число выданных разрешений на строительство. В III квартале текущего года было выдано 140 разрешений на использование жилых помещений и жилых зданий общей площадью 15400 мІ.

Хотя это чуть меньше, чем было в III квартале прошлого года, но показатели строительного рынка меняются скачками, и сравнение по кварталам не отражает картину в целом. Всего в I-III кварталах 2002 года разрешено начать использование 465 жилых помещений общей площадью 44 500 мІ. По сравнению с результатами I-III кварталов 2001 года рост числа разрешённых к эксплуатации помещений составил 27%, хотя по вводу площадей произошло сокращение на 6%.

Больше всего сданных жилых помещений, числом 393, находилось в Таллинне и Харьюмаа, 28 – в Тартумаа и 24 – в Пярнумаа. По данным департамента статистики, в этот период ни одного жилого помещения не было сдано в Хийумаа, Ярвамаа, Рапламаа и Сааремаа.

Всего в этом году было выдано 1489 разрешений на строительство жилых помещений общей площадью 152000 мІ. Уже сейчас разрешений на строительство выдано больше, чем за весь прошлый год. Это даёт возможность предсказать, что к концу года разрешения будут выданы на строительство 220000 мІ жилых помещений. Лидируют опять-таки Таллинн и Харьюмаа. В Харьюмаа в этом году выдано 1010 разрешений на строительство, из которых 924 – в Таллинне. Показатель Тартумаа – 249 разрешений, а Пярнумаа – 124. Ни одного разрешения не выдано в Йыгевамаа и Ярвамаа.

Стабилизировавшееся число разрешений на пользование жильём позволяет прогнозировать продолжающееся повышение качества строительства. Этому способствует также политика банков на рынке жилищных займов и активный рынок недвижимости. Эти же показатели позволяют предсказать и дальнейший рост строительного рынка.

Как обычно, наибольшая активность на этом рынке в ближайшие 2-3 года будет проявляться в Таллинне и его окрестностях. Меньший размах строительства будет в Пярнумаа и Тартумаа, но их относительная доля будет постоянно возрастать. Признаки оживления строительной деятельности есть и в других уездах.

Mustamäel hinnatakse enim Siili-Mooni tänava piirkonda

02.12.2002 Äripäev

Sildid: Äripäev, ehitaja, elamu, ERI Kinnisvara, hinnad, hinnalangus, hinnatõus, infrastruktuur, kaubandus, Kesklinn, kinnisvara, korter, linnaosa, Mustamäe, müügiperiood, nõudlus, Õismäe, Oliver Makko, omavalitsus, prognoos, remont, Tallinn, ühistu, USA, valitsus

Mustamäe on Tallinna tüüpkorterite turul Õismäe järel üks hinnatumaid piirkondi, kuna heakorrastatus on tasemel ja infrastruktuur on võrreldes teiste elamupiirkondadega paremini arenenud.

Kevadel leidis aset mõningane hinnalangus, mille põhjustasid ajakirjanduses ilmunud artiklid vanemate elamute ülehinnatuse teemadel. Nüüdseks on hinnalangus pöördunud ning 2002. aasta lõpus on Mustamäe korterite hinnad aktiivse kinnisvaraturu tingimustes jõudnud samale tasemele, kust hinnalangus algas.

Suurim nõudlus Mustamäel on 1- ja 2toaliste korterite järele. 3-, 4- ja enamatoaliste korteritega toimub tehinguid vähem ja nende hinnaklass korteri üldpinna ruutmeetri kohta võrreldes 1- ja 2toalistega on üldjuhul madalam. Enimnõutavad on turul üldiselt remonditud, heas seisukorras korterid, kapitaalset remonti vajavate korterite vastu on ostuhuvi väiksem ning nende müügiperiood on pikem.

Mustamäe korteriturul on eelistatud kesklinna poole jäävad tellismajad Siili ja Mooni tänava piirkonnas. Tegemist on Mustamäe keskmisest kvaliteeditasemest paremate hoonetega. Eelistusele annavad omakorda taganttõuke selle rajooni lähedusse koondunud teenindus- ja kaubandusasutused.

Mustamäe linnaosa renoveerimata korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast ja tüübist ning paiknevusest linnaosas püsinud keskmiselt vahemikus 6000-8000 kr/m².

Remonditud, heas seisukorras korterite hinnad on olnud vastavalt vahemikus 7500-9800 kr/m², erandjuhtudel on korterite hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult väga eksklusiivsete korterite puhul.

Eri Kinnisvara prognoosib Mustamäe kinnisvaraturule jätkuvat olulist positsiooni Tallinna kinnisvaraturul. Mustamäe populaarsust tõstavad mitmed projektid (näiteks Retke tee 17, Sõpruse pst 9, 11 ja 257, Ehitajate tee alguses TTÜ projekt, elamu Vilde tee ja Ehitajate tee nurgal). Aastases perspektiivis prognoosib Eri Kinnisvara Mustamäe korteritele hinnatõusu kuni 12%. Suurem hinnatõus puudutab renoveeritud heatasemelisi kortereid renoveeritud majades. Remonti vajavate korterite hind vanades halvemini hooldatud majades võib vähesel määral langeda.

Hooldamata elamuid ootab lammutamine

Ülle Tamm, Vestman Kinnisvara analüütik

Vestman Kinnisvara pole Mustamäe korterite hinnataseme prognoosimisel nii julge ning leiab, et aastane hinnatõus peaks jääma kindlasti alla 10 protsendi taseme. Üks kindel arengusuund lähiajal on veelgi suurem hindade diferentseerumine, ehk siis üha rohkem hakkab hind olenema konkreetsest asukohast ja ümbrusest, kortermaja üldisest seisukorrast ning korteri enda olukorrast.

Mustamäe arengusuunad sõltuvad otseselt sellest, kui hästi suudavad omavalitsused ning elamuühistud korraldada olemasoleva elamufondi parendamist ning kui palju ressursse selleks kaasatakse. Pikemas perspektiivis tekivad olukorrad, kus osade hooldamata kortermajade seisukord on nii kehv, et need lihtsalt lammutatakse ja asendatakse uutega, kuna olemasoleva korrastamine pole otstarbekas või võimalik.

Artikli autor on Oliver Makko. Artikkel on avaldatud 02.12.2002 väljaandes Äripäev –

Mustamäel eelistatakse Siili ja Mooni tänava piirkonda

02.12.2002 Tõnu Toompark

Sildid: ehitaja, elamu, ERI Kinnisvara, hinnad, hinnalangus, hinnatõus, infrastruktuur, kaubandus, Kesklinn, kinnisvara, korter, kvaliteet, linnaosa, Mustamäe, müügiperiood, nõudlus, Õismäe, prognoos, remont, Tallinn, Telliskivi, USA

Mustamäe linnaosa on Tallinna tüüpkorterite turul Õismäe järel üks kõrgemalt hinnatud piirkondi. Selle põhjuseks on piirkonna suurem heakorrastatus, rohelus ja arenenud infrastruktuur (kaubandus-, teeninduskeskused jms.) võrreldes teiste Tallinna elamupiirkondadega.

Kevadel leidis aset mõningane hinnalangus, mille põhjustas ajakirjanduse ilmunud artiklid vanemate elamute ülehinnatuse teemadel. Hinnalangus on pöördunud ning 2002. a. lõpus on Mustamäe korterite hinnad aktiivse kinnisvaraturu tingimustes jõudnud samale tasemele, kust hinnalangus algas.

Suurim nõudlus Mustamäel on 1- ja 2-toaliste korterite vastu. 3-, 4- ja enamatoaliste korteritega toimub tehinguid vähem ja nende hinnaklass korteri üldpinna ruutmeetri kohta võrreldes 1- ja 2-toalistega on üldjuhul madalam.

Enimnõutavamad on turul üldiselt remonditud, heas seisukorras korterid, kapitaalset remonti vajavate korterite vastu on ostuhuvi väiksem ning nende müügiperiood on pikem.

Mustamäe korteriturul on eelistatud kesklinna-poolsed tellismajad Siili-Mooni tänavate piirkonnas. Tegemist on Mustamäe keskmisest kvaliteeditasemest paremate hoonetega. Eelistusele annavad omakorda taganttõuke selle rajooni lähedusse koondunud teenindus- ja kaubandusasutused.

Mustamäe linnaosa renoveerimata korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast ja tüübist ning paiknevusest linnaosas olnud keskmiselt vahemikus 6000-8000 kr/m².

ERI Kinnisvara prognoosib Mustamäe kinnisvaraturule jätkuvat olulist positsiooni Tallinna kinnisvaraturul. Mustame populaarsust tõstavad mitmed projektid (nt. Retke tee 17, Sõpruse pst 9, 11 ja 257, Ehitajate tee alguses TTÜ projekt, elamu Vilde tee – Ehitajate tee nurgal).

Suurem hinnatõus Mustamäe korteriturul on toimunud 2000. kuni 2002. aastal. Aastases perspektiivis ette vaadates prognoosib ERI Kinnisvara Mustamäe korteritele hinnatõusu kuni 12%. Suurem hinnatõus puudutab renoveeritud heatasemelisi kortereid renoveeritud majades. Remonti vajavate korterite hind vanades halvemini hooldatud majades võib vähesel määral langeda.

Siili telliskivimajad	A	9000-10000	Tellismajad on väga soovitud kaup
	B	8000-9000
	C	7000-8000
Sõpruse pst. kesklinna poole jääv osa, Mooni tn, Tammsaare tee.	A	8500-9500	Kesklinna ja teenindusasutuste lähedal, rohelus
	B	7400-8500
	C	6500-7500
Mustamäe ja Vilde tee kesklinnapoolne osa, Sütiste tee	A	8000-9500	Hea transpordiühendus ja rohelus, sisekvartalites vähem müra
	B	7000-8000
	C	6200-7200
Akadeemia tee, Kadaka tee, Mustamäe ja Vilde tee tagumine ots	A	7500-8500	Madalamalt hinnatud, vanad elamud
	B	6500-7500
	C	6000-7000

A – remonditud korter, uksed-aknad vahetatud, remont moraalselt-füüsiliselt kaasaegne kasutades kõiki kaasaegseid materjale, remont kvaliteetne
B – keskmine seisukord, vaja sanitaarremonti, elamiskõlbulik, remont moraalselt vananenud
C – remonti vajav korter, uksed-aknad vahetamata, samal tasemel, mis korterikarp, mitteelamiskõlbulik, moraalselt ja füüsiliselt vananenud remont

Kinnisvarakalender: november 2002

02.12.2002 Tõnu Toompark

Kuuteemad:

– tants Rannahotelli müügi ümber Pärnus;
– Linstow ankurrentnit ei tule siiski Eestisse;
– advokaat Kaasiku maatehingud.

Muud teemad:

01/11 Saare Kinnisvara avas Kuressaare kesklinnas 24 miljoni kroonise ehitusmaksumusega kaubamaja.
01/11 Tallinnas avas uksed 200 miljonit krooni maksnud Mustamäe Kaubanduskeskuse kolmas osa.
04/11 Tallinna Ülemiste kaubanduskeskuse avamine nihkub 2004. aasta kevadesse.
05/11 Tartu linnavalitsuse Jaama tänaval paiknevate 41 hoonestamata kinnistu enampakkumisele saabus tähtajaks pakkumine OÜ-lt Rõõmu Tee Arendus.
06/11 Tallinna linnavalitsus kiitis heaks eelnõu, mille kohaselt kavatseb linn taotleda Tartu maantee laiendusele ette jääva Tartu mnt 33 hoone sundvõõrandamist.
07/11 Jõhvi kesklinnas avas uksed 40 miljonit krooni maksma läinud haldus-, teenindus- ja kaubanduskeskus.
08/11 Kodumajatehase AS kavatseb rajada Tartu lähedale Ülenurmele uue elamurajooni, esimeses etapis peaks kerkima 16 elamut.
11/11 Viimsi volikogu kehtestas detailplaneeringu, mille alusel saab alustada Eesti esimese, ka vormel-3 sarjale sobiva autoringraja projekteerimist ja ehitamist.
13/11 Tallinna linnavalitsus kiitis heaks volikogu otsuse eelnõu, mille kohaselt pannakse 12 miljoni kroonise alghinnaga müüki Viru 19 hoone.
18/11 Tallinnas Kaarli kiriku kõrval lammutab FKSM Kaitseliidule kuulunud maja, mille asemele tuleb büroohoone.
18/11 Ühinenud majandus- ja kommunikatsiooniministeerium jääb senisele asukohale Tallinnas Harju tänaval, lisaks hakatakse Egico Eesti OÜ-lt rentima kõrvalolevas hoones 1250 ruutmeetri suurust pinda. Egico Eesti OÜ loobub hotelliprojektist Tallinnas Harju tänaval ja rajab hotelli endisesse Tööstuspanga majja Suur-Karja tänaval.
19/11 Tallinna ringkonnakohus jättis Tiesenhauseni majapettuse võimaldanud notari Sirje Rõõmu süüdi ametialases lohakuses.
19/11 Ametiühingute Vara Halduse OÜ-lt Laulasmaal asuva koolitus- ja puhkekompleksi ostnud AS Fablio ehitab senise hoone asemele 150-toalise konverentsihotelli.
20/11 Tallinna linnavalitsus kiitis heaks Suur-Sõjamäe tänavale rajatava Dvigateli 42,8 hektari suuruse tööstuspargi detailplaneeringu.
25/11 Kodumajagrupi AS alustab Tallinna ja Harku valla piiril Tiskre-Hansu elamurajooni rajamist, 2,5 hektarile on kavas ehitada korter- ja ridaelamuid.
25/11 Merko Ehitus ja OÜ Tervise Paradiis sõlmisid Pärnusse rajatava hotell-veekeskuse ehituslepingu, mille maksumus on 170 miljonit krooni.
26/11 Tallinna linna kolmas enampakkumine Tondiraba kinnistu müügiks 60 miljoni kroonise alghinnaga nurjus taas ostjate puudumisel.
28/11 Tallinna Merirahu elamurajooni arendaja AS-i Hestlinger pankrotitoimkond valis vara müügiks sobivaimaks Hannes Raagi pakkumise.

Kodu – tarbimine või investeering?

27.11.2002 Tõnu Toompark

Sildid: arendus, hindamine, hinnatõus, investeering, kinnisvara, korter, kulutused, kvaliteet, laen, lisatagatis, Matek, müük, omafinantseering, ostja, pere, plaan, tagatis, tootlus, tulu, turuväärtus, USA, uus korter, väärtus, Väli

Tänapäeval on igapäevane olukord, kus korteriostja peab juba ostumomendil plaani soetatav kinnisvara paari aasta päerast maha müüa, et elujärje paranedes seejärel suuremasse korterisse ümber kolida. Siis jälle uus korter peatselt maja vastu välja vahetada.

Küllaga on ka inimesi, kes unelmatekodu leidnuna soovivad seal elu lõpuni elada, ega plaanigi kunagi kuhugi edasi kolida.

Erinevad tulevikukavad nõuavad erinevat lähenemist.

Inimene, kes plaanib ajapikku elutingimusi parandada peab olema kindel, et täna ostetud vara edasikolimise plaanideni jõudes maksab soetamisväärtusest rohkem. Ei ole mõtet kallilt osta, et siis odavalt edasi müüa. Vara müügist saadav tulu läheb tavaliselt uue kinnisvara soetamise omafinantseeringuks. Seetõttu on vara väärtuse säilimine ja kasv eriti olulised.

Vara väärtuse säilimine on seotud kinnisvara haldamisega nõuab jooksvaid kulutusi, mis on tarbimiskulutused. Vara väärtuse kasvu minevaid kulutusi võib nimetada investeeringuteks, mille eesmärk on tulu toota. Oluline on hinnata parenduste jaoks tehtavate kulutuste väärtust tulevasele müügihinnale – kas ikka tasub näiteks aknad välja vahetada, kuis see aasta pärast müügihinnale või likviidsusele oluliselt juurde ei anna?

Kindlat veelahet nende kulutuste vahele ettepoole vaatavalt on raske tõmmata. Küll aga võib kinnisvara realiseerimise järel öelda, milline osa kulutustest kuhu on läinud. Seda vaatamata asjaolule, et kinnisvara hinnatõus võib olla põhjustatud välistest asjaoludest, näiteks üldisest hinnataseme tõusust. Muidugi võib siin ilmneda, et kinnisvara väärtus on langenud, st. investeeringul on olnud negatiivne tootlus.

Oluline on siis asjaolu, et sellise kinnisvara investeeringu hindamine saab aset leida alles peale vara müüki. Vahepealsed ajalehesabast loetavad hinnatabelid on ainult informatiivsed – need ei kindlusta, et korteri või maja saab selle hinnaga järgmisel päeval müüdud.

Tulevikus elutingimusi parandada sooviv inimene peab hoolitsema selle eest, et täna soetatava kodu puhul on tegemist kasvava väärtusega investeeringuga, mitte ainult tarbimisega.

Teisitine on lugu inimese puhul, kel soov ühte kohta pikemaks ajaks püsima jääda.

Vara väärtuse muutus või kinnisvaraturu olukord ei mõjuta tema elukvaliteeti. Suuremat tähelepanu saab pöörata neile asjadele, mis ehk ei ole väga tasuvad, kuid muudavad kodu emotsionaalsel tasemel mõnusamaks ja hubasemaks. Siin ei ole oluline hinnata kõigi kulutuste puhul seda, kas need annavad piisava panuse kinnisvara turuväärtuse kasvu.