Nn. sundüürnikega ehk tagastatud majades elavate üürnikega seonduvad mitmed keerulised ja kiiret lahendamist vajavad probleemid. Ühest küljest on omavalitsuse kehtestatud üüri piirmääradega allasurutud hinna tõttu majaomanikul võimatu teha hoonesse investeeringuid. Teisest küljest elamispinna kvaliteet jätkuvalt halveneb, mis tekitab probleeme üürnikule. Ebaterved suhted kahe tehingupoole vahel tekitavad küllaga teravaid emotsionaalseid probleeme, mis sageli meediaski kajastamist leiavad.
Probleemide lahendamisega on venitatud aastaid. Lahenduseni ei ole paigal seistes jõutud.
Ainus võimalus sundüürnikega seonduvate eluasemeprobleemide lahendamiseks on üüri piirmäärade kohene kaotamine. Aastaid on räägitud piirmäärade järk-järgulisest kaotamisest. Paraku pole sõnadest tegudeks praktiliselt midagi realiseerunud. Ükskord tuleb riigi- ja omavalitsuste juhtidel julgus kokku võtta ja koera saba ühe jõulise kirvehoobiga eemaldada.
Lahendused, mis ühel või teisel moel jätkavad turuhindade ehk üürimäära reguleerimist on poolikud lahendused. Need lükkavad probleemi aina edasi, kuid ei lahenda seda. Edasilükkamine süvendab probleeme ja muudab hilisemad lahendused aina kallimaks.
Olgu siia ka lisatud, et üürituru ja eluasemeturu hindade reguleerimine on negatiivne õpikunäide igas inglisekeelses rohkem kui sadakond lehekülge paksus mikro- ja makroökonoomika õpikus. Too õpikunäide selgitab üürituru reguleerimise lühiajalisi kasusid, mis võimaldavad poliitikutel hääli koguda. Samas tuleb välja ühiskonna ressursside mõõdutundetu raiskamine pikemaajalises perspektiivis.
Üürimäärade kaotamine viib kiireimat teed pidi turu korrastumisele.
Piirmäärade kohene kaotamine annab võimaluse üüriturul õigluse tekkeks, st. turusuhete tekkeks, mis baseeruvad turuosaliste otsustel, mitte omavalitsuste suval.
Õiglase turu esimene kriteerium on võimalus kasumit teenida. Hetkel kehtivate üüri piirmääradega kasumit teenida ei ole võimalik. Elamuseadus lubab 10-protsendilist kasumit üürimääras. Sellegi poolest ei luba madal üürihind katta kinnisvara kvaliteedi säilimiseks vajalikke investeeringuid. Seega reaalne võimalus kasumi teenimiseks puudub. Nii loob riik olukorra, kus üürimaja omanik on riigi sunnitud tasuta töötama ehk mängima üürnikule sotsiaalabi pakkujat. Üüri piirmäärade kohene kaotamine võtab majaomanikult sellise absurdse kohustuse.
Keskmine üürihindade tase üürimäärade vabastamisega eeldatavalt tõuseb. Samas tähendab see kasumist ajendatud äritegevuse võimalust. See omakorda sunnib üüriärist huvitatuid elamispinna kvaliteeti investeerima. Vastasel korral on üürnikel võimalus kolida alternatiivsele üüripinnale. Nii toimub see juba täna vabaturu üürimäära alusel üürile antavate elamispindadega. Ja probleeme ei ole.
Elamispinna kvaliteedi tõusust võidab majaomanik, kelle vara väärtus kasvab. Teisalt võidab üürnik, kelle elamistingimused paranevad. Majaomaniku ja üürniku ühine võit on eelduse loomine eluterveks teineteisesse suhtumiseks, mis säästab miljoneid närvirakke.
Üürimäärade vabastamine kaotab üürituru äärmustesse küündivad disproportsioonid. Tänasel üüriturul võime näha 2-10 kordseid hinnavahesid üüri piirmäära ja turuüüri vahel. Disproportsioonide kadumine tähendab kindlasti laieneva üürituru arvelt tipphindade alanemist.
Üüripiiri puudumine annab võimaluse uusehitiste asemel investeerida olemasoleva elamispinna renoveerimisse. See on uusehitiste loomisest odavam ja seetõttu Eesti-suguse üsna vaese ühiskonna puhul oluline tegur.
Üüri piirmäärade kaotamine valmistab muremeelt petturitele. Inimestele, kes ammusest ajast tagastatud majja sissekirjutust omades, kuid ise juba ammu teisal elades loodavad riigilt või majaomanikult mingit meelehead välja pressida. Hämmastav, aga sellist soovi on avalikult ülesnäidanud isegi riigiametnikud.
Üüripiirangute kaotamist on pikaajalises perspektiivis toetanud riik, omavalitsused, üürnike ja omanike ühendused. Küsimus on seega ainult selles, et kuidas ja kui ruttu piirmäärade puudumiseni jõuda.
Turu kiire korrastamine nõuab ohvreid.
On selge, et radikaalsed sammud nõuavad mõningaid ohvreid. Üüri piirmäärade kohene kaotamine ei nõua ohvriks kõiki nn. sundüürnike. Arvata on, et enamus suudavad elamispinna mured iseseisvalt ja/või majaomanikuga kokku leppides lahendada. Neid aga, kes on kiirelt sunnitud korterist välja kolima, puudutab üürimäärade kaotamine väga valusalt.
Arvata võib, et tänastes oludes üüri piirmäära kaotamine viib 2-4 aasta perspektiivis turu korrastumiseni, mille jooksul võib esineda ekstreemseid juhtumeid (nt. üürihinna tõstmine 1000 korda), väljatõstmisi jne.
Alternatiivina tasub siin kindlasti tuua selle, et hetkel kannatab üüri piirmäärade püsimise tõttu enam-vähem kogu sundüürnike kogukond ja lisaks veel majaomanikud. Seega piirüüri kaotamine kontsentreerib probleemi, mis hõlbustab märkimisväärselt lahenduste rakendamist.
Ohvrite kujutletavale poolele tuleb lisada riiki ja omavalitsusi, kes peavad kandma seni majaomanikele ebaõiglaselt turjale surutud sotsiaalabi andja kohustusi. Mõistuse häält kuulda võttes, siis see ongi riigi ja omavalitsuste ülesanne ja rahaline kohustus. Kindlasti ei ole see üht kinnisvaravaraomaniku kohustus.
Piirmäärade kaotamine jätab lahendamata sundüürnike tõstatatud pseudoprobleemi, et neil ei ole olnud võimalik soodsa hinnaga korterit erastada. Vastuväitena saab siia tuua väite, et enamus inimestel selline võimalus oli, kuid siiski mitte kõigil. Ja nende hulka, kes ei saanud elamispinda “kollaste kaartide” eest erastada, kuulub palju rohkem inimesi, kui vaid tagastatud majade üürnikud.
Turule tekkivad enneolematud võimalused.
Pankadel on võimalus üüriprojekte rahastada siis ja ainult siis, kui üüriprojektid on kasumlikud. Üüri piirmäära tingimustes ei ole võimalik tagastatud majast kasumit teenida ja seetõttu keelduvad pangad nende renoveerimist rahastamast. Võimalus üüriäris kasumit toota loob kinnisvaraarendajatele ajendi uute üürimajade ehitamiseks. St. pakkumise laiendamiseks. Hetkelgi on taolisi üüriprojekte, kuid neid võib loendada ühe käe sõrmedel.
Piirüüri kaotamise pikaajalisema perspektiivi üks võitjatest on riik, kes saab märkimisväärselt vähendada elamumajandusprobleemidega tegelevate institutsioonide arvu ja/või koosseisu ning sealt vabaneva raha suunata tõhusamasse kasutusse.
Ohud on poliitilised.
Üürimäärade kaotamine puudutab väikest, kuid see-eest vägagi häälekat kildkonda. Selge on see, et valimistel üüri piirmäärade kaotamine hääli juurde ei too. Seega nõuab üüripiiride kaotamine väga jõulist otsustusvõimet ja otsusekindlust, mis suudab tänasest-homsest kaugemale ülehomsesse vaadata.
Otsuse ebapopulaarsus poliitilises plaanis ongi peamine asjaolu, mis üüri piirmäärade kaotamist nõnda venitanud on.
Nõrkuste ja ohtude murdmiseks tuleb välja töötada konkreetne plaan.
Esmalt tuleb konkreetselt selgeks teha, kui palju on inimesi, kes turuüüri tingimusis endaga toime ei tule. Tuleb välja töötada kriteeriumid, millised inimesed peavad endaga toime tulema ja millistel on õigus asuda üürnikuna omavalitsuse olemasolevale pinnale. Siin ei tohi kindlasti unustada, et kinnisvara omamine on rikka inimese lõbu. Vaesemad peavad leppima üüripinnaga.
Tagastatud majad on teada. Samamoodi on teada majaomanikud. Kaardistada tuleb majaomanike plaanid, mida nad teeksid üüri piirmäära kaotamisel. Kõik majaomanikud ei hakka kohe hoonet renoveerima ja säilitavad status quo. See vähendab omavalitsuse koormust üürnike probleemidega tegelemisel.
Enesega mittetoimetulevate inimeste jaoks on vaja leida elamispind, mis vastab inimese ressurssidele. St. abivajajaid kõige uuemale ja paremale pinnale ümber asustada ei ole mõistlik. Munitsipaalpinna erastamisvõimaluse andmine jääb mõistusest veel kaugemale.
Nõustava funktsioonina tuleb luua ülevaade üüriturust – pakkumisest, nõudlusest, suundumustest. Miks mitte siin kaasata kinnisvarafirmasid, kel üüristurust ülevaade olemas. Need materjalid on ühel või teisel kujul paljudes firmades olemas. Ülevaade üüriturust tuleb kokkuvõtteks edastada sundüürnikele, et needki oma võimalusi teadvustaks.
Poliitilist aspekti kõrvaldada ei ole võimalik.
Võitjaid on kaotajatest enam.
Üüri piirmäärade kaotamisest võidavad pikemas perspektiivis kõik üürituru osalised.
Üürnik ja üürileandja on mõlemad võitjate leeris. Nende suhe rajaneb kahepoolselt vabatahtlikkusele ja kahepoolsel tehingust tulu saamise põhimõttel – nii nagu see turumajanduses peabki olema. Kaovad põhjused tänasel päeval tavapäraseks kujunenud ebaterveks tülitsemisteks ja teineteise süüdistamisteks.
Kinnisvaraarendajad ja ehitusfirmad avastavad uue turusektori, mis seni kasumisaamist võimatuks muutva regulatsiooni tõttu pilgu alt on kõrvale jäänud. Kinnisvaravahendajad ja hindajad saavad võimaluse tööpõllu laiendamiseks.
Riik ja omavalitsused saavad lõppude lõpuks ühe probleemi selja taha heita ja öelda, et see on nüüd lahendatud. Tõuge kinnisvarainvesteeringute suurendamiseks parandab kindlasti linnade välisilmet.
Kokkuvõtteks ettevõtluskeskkond paraneb ja see toodab läbi probleemide ja vastandumise puudumise tulu kogu ühiskonnale.
Võitjate kõrval on alati kaotajad. Kaotajateks jäävad üürnikud, kelle võimalused/tervis/jne ei luba iseseisvalt elamispinda leida – neid peab aitama riik/omavalitsus, mitte eraomanik.
Kaotajate poolele trügib ka majaomanik, kes püstitab absurdsed turuhinnast kõrgemad üürimäärad. Selline omanik- kaotab üürnikud, tulu ja kasumi. Elu on näidanud, et sellised omanikud asendatakse ruttu uute ja targematega.
Kolmandaks oluliseks kaotajate grupiks on korruptsioonialtid ametnikud ja nendega seotud erasektor, kelle eesmärk on linna-riigi raha oma kaukasse sahkerdada. See on hea, et sellised kaotajate leeris on.
Kokkuvõtteks
Üüriturg on kogu maailmas eluasemeturul üks igati normaalne kinnisvaraturu sektor. Üürikorteris ei ole häbiasi elada. Erasektor suudab üüripinnaga turgu varustada ainult sellisel juhul kui talle selleks võimalus antakse. Oodata, et erasektor täna suurte üüriprojektidega välja tuleks on kui kinniseotud suuga inimeselt laulmist eeldada.
Järk-järgult üürimäära kaotamisest on räägitud. Isegi kirjutatud. Tulemused seevastu on kehvakeseks jäänud. Nii on probleem aina järgmiste ja järgmiste valitsuste turjale lükatud, kes paraku taas pole omanud julgust üüri piirmäärade kaotamise sammu ette võtta.
Iga üüri piirmäärade kaotamisega viivitatud päev nõuab kahekordseid kulutusi tulevikus. Probleemi eiramine ei vii lahendusteni. Seega – üüri piirmäärad tuleb kaotada ja kohe.
ERI Kinnisvara hinnangul on Tallinn üks suurema perspektiiviga piirkondi 2010. aastal valmiv Mustjõe piirkond.
Mida tähendab väike uusehitiste arv kinnisvaraturule? Kinnisvaraturgu üldisemalt vaadeldes võib arvata, et keskmine eluruumide kvaliteet väikse uusehitiste arvu ning olemasolevate ruumide pideva amortiseerumise tõttu langeb. Amortiseerumisprotsessile lisab hoogu nõukogudeaegne ehituskvaliteet, mille kurva näitena võime meenutada “säästetud” ehitusmaterjalide tõttu kokku kukkunud Marja poodi.
