Palju on spekuleeritud teemal kinnisvara ja Euroopa Liit. Mis saab kinnisvarahindadest Eesti ELi astumisel? Kuidas muutuvad rendi- ja üürihinnad? Kas maa hind tõuseb tõesti kümnekordseks?
Ühest ja konkreetset vastust, et kui mitu korda hinnad suurenevad, on raske anda. Hinnatõusu võib aga sellegi poolest ennustada.
1. Inimeste, kaupade ja kapitali vaba liikumine.
Euroopa Liidu põhimõtete hulka kuuluvad inimeste, kapitali ja kaupade vaba liikumine. Siit saab järeldada, et kapital hakkab Eestisse veelgi vabamalt tulema, sarnaselt ka inimesed. See omakorda suurendab nõudlust kinnisvara järgi. Suurenev nõudlus stabiilse pakkumise korral viib hinnatõusuni.
Kapital võib tänagi vabalt Eestisse tulla, kui pole just tegemist sposaatoliku “nimeta-tuba-ja-kohe-toon” rahaga. Oluline on kapitali vaba liikumise aktiivne teadvustamine ja teadvustumine läbi Eesti ELi liikmeks olemise. Oma osa on siin Eesti promotsiooni koordineerivatel institutsioonidel, et rõhuasetused oleksid õigetel kohtadel ning et turundustegevus oleks suunatud õigetele sihtrühmadele.
Kaupade Eestisse vabamal liikumisel mõju ei ole. Need liiguvad sarnaselt kapitalilegi niigi vabalt. Siin on aga oluline kaupade Eestist välja liikumine. Suurem enamus Eesti väliskaubandusest on seotud ELiga – 2001. a. esimesel poolaastal oli 70% ekspordist suunatud ELi liikmesmaadesse. Liitumisel on lootust avardada mõningal määral eksporditurgu, mis omakorda suurendab sisemaist nõudlust eksportkaupade tootmiseks vajalike sisendite järele, millede hulka kuulub muu hulgas kinnisvara.
2. Riigi risk ja intressimäär.
ELiga liitumine vähendab partnerriikide silmis Eesti kui riigi riski. Kas reaalne risk väheneb või suureneb – see ehk polegi nii määrava tähtsusega, kuid emotsionaalses mõttes on positiivne efekt enam kui kindel. Riski kahanemine annab taas positiivse taganttõuke kinnisvara soovivate inimeste ja kapitali Maarjamaale vooluks.
Riski vähenemine peegeldub otseselt intressimääras, millega Eesti pangad raha sisse laenavad. Selle kahanemine avardab eestimaalaste võimalusi laenu abil kinnisvara soetada.
Kinnisvaraturu reaktsiooniks alanevatele intressimääradele võib olla vahe “kompenseerimine” soetatava vara hinnatõusu abil. See tähendab, et ostja jaoks ei muutu kinnisvara soetamine ei odavamaks ega kallimaks, sest kallima alusvara saab ta osta madalama intressimääraga. Oluline on siin, et kinnisvara hind on tõusnud.
Madalamal intressimääral on oma positiivne mõju kogu majanduse ja jõukuse arenemisele ehk majanduskasvule.
Intressimäärade kohta kommentaariks võib öelda, et 07/2001 Eesti kroonis väljastatud laenude keskmine intressimäär oli Eesti Panga statistika andmeil 8,60%, euros väljastatud laenul oli see aga 7,04%. Seega ruumi alanemise suunas minna on.
3. Dotatsioonid, abirahad, subsiidiumid…
EL pöörab suurt tähelepanu põllumajandusele kaasates dotatsioone, subsiidiume ja toetusi, mis ka juba Eestit puudutavad. SAPARD on üks näide sellest vallast, mis toob Eestisse ligikaudu 500 miljonit krooni. Teraviljakasvatuse toetuse saamiseks peab kusagil põllumaal ikkagi pisut vilja ka kasvama. Toetuste suurenedes suureneb järelikult nõudlus põllumaa järele.
Konkreetsesse sektorisse, kus üheks äärmiselt oluliseks tootmissisendiks on maa ehk kinnisvara, suunatud toetussummad viivad kahtlemata selle sisendi hinnakasvule.
Juba praegu tõstab põllumajandus pead – siin-seal võib kuulda põllumajandussaaduste töötlejate arvamust, et põllumajandusega tegelejad võtavad liigsuure osa kasumist endale. See omakorda tähendab kapitali akumuleerimist, mille üks potentsiaalne kasutusvaldkond on tootmise (võib-olla ehk põllumaa) laiendamine.
Ääremärkusena olgu siinkohal öeldud, et tänasel päeval kinnisvaraturust maapiirkondades rääkida ei saa, sest reaalne nõudlus ja pakkumine eksisteerivad vaid kohalikes “suurlinnades”.
4. Kinnisvaranõudluse suurenemine.
Vähesel määral puudutab ELiga liitumine ametnikearmee suurenemist, kes mugavat euroremondiga eurobürood tahavad. Euroametnikud tahavad europalka, mis tähendab, et tegemist on maksujõulise kontingendiga, kel peale uhke büroopinna on samas vajadus kõrgekvaliteedilise elukondliku kinnisvara järgi.
5. Reklaam riigile.
Vähetähtis ei ole Eesti ELiga liitumise kajastamine maailmameedias, mis teeb Eestile kui riigile positiivses valguses reklaami. Kui seda reklaami suudetakse efektiivselt ära kasutada, siis peegeldub see varem või hiljem makromajanduse edenemises ning viimase positiivsed arengud jõuavad kinnisvaraturulegi.
Kui riigi positiivne reklaam mingil põhjusel ei õnnestu, siis selleks, et ELiga liitumise valguses meile negatiivset aurat tekitada, on vaja äärmist küündimatust. Loodetavasti sellega riigimehed hakkama ei saa.
Riigi reklaamiga haakub tihedalt veel selline Eesti jaoks oluline sissetulekuallikas nagu turism. 2001. a. esimesel poolaastal oli ainuüksi 41 Eesti Hotellide ja Restoranide liitu kuuluva hotelli summaarne käive üle 450 miljoni krooni (allikas: www.ehrl.ee).
Esmalt suurendab tänu reklaamile kasvav turistide arv loomulikult nõudlust Tallinna hotellide järele. Pikemas perspektiivis jõuavad turistid loodetavasti pealinnast kaugemalegi, mis annab põhjust vastavaks kinnisvaraarenduseks maapiirkondades.
6. Sissetulekute suurenemine.
Palgatase ELiga liitudes läheb kindlasti tõusutrendi. Järelikult ei saa ehitushinnad vähemalt selle komponendi arvelt langeda. See on taas üks põhjus kinnisvara hinnatõusuks.
Sissetulekute suurenemisele annab oma hoo eelmainitud tegurite tulemusena aset leidev majanduskasv. Samas annab suurem sissetulek suurema võimaluse kinnisvara soetamiseks, mis tähendab nõudluse suurenemisest tingitud hinnatõusu.
7. Majanduse elavnemine.
Põhimõtteliselt puudutavad kõik eelmainitud punktid enamuses erinevaid majanduse elavnemise põhjuseid, mida ELiga liitumine loodetavasti kaasa peaks tooma. Olgu siinkohal märgitud, et 71% Eesti inimesi liitumise positiivsesse mõjusse Eesti üldisele majanduselule usub (vt. Postimees 13/08/2001).
Kinnisvaraturu aktiivsus ja kinnisvarahinnad käivad majanduskasvuga sama jalga, seda küll mõningase viivitusega, kuid siiski. Kinnisvaraturgu ei tõsta mitte ELi liikmeks olek, vaid majandustegurid.
Kokkuvõtteks
Naiivne oleks arvata, et ELiga liitumisel toimub igas kinnisvarasektoris igas vallas meeletu hinnahüpe ja kogu Eesti kinnisvara ostetakse tigedasilmsete eurokapitalistide poolt kokku. Hinnamuutused saavad peamiselt ikkagi puutuma “suurlinnasid” Tallinnat, Tartut, Pärnut ning mõnd muud maakonnakeskust. Muudesse piirkondadesse jõuab hinnasurve eelkõige vastavalt kohaliku elu-olu edenemisele ning kohalike elanike aktiivsusele. Veendunult võib väita, et juba tänagi on palju kinnisvarainvesteeringuid tehtud perspektiiviga, mis arvestab Eesti Euroopaga ühinemist.
Mis saab siis kui Eesti ELiga ei liitu? Kas ELiga ühinemise visiooni järgides tehtud investeeringud luhtuvad ja seetõttu võib oodata 2-3 kordset hinnalangust igas sektoris? Mingisugu kollapsit ei ole kindlasti karta. ELiga liitumine avaldab kindlasti negatiivset mõju, kuid senine ebakindlus hinnamuutuse olemasolu või puudumise kohalt ei luba krahhil tekkida.
Mida ülaltoodust järeldada? Üks mis kindel – kinnisvara on Eestis suhteliselt turvaline koht raha paigutamiseks, mida tasub investeerimisportfeli koostades vägagi tõsiselt kaaluda. Teisest küljest ei maksa aga sattuda eufooriasse ja dollari- või euromärke silmile manades iga hinna eest kinnisvara kokku krabama, sest ühinemine pole ju sugugi kindel.
Maa kui tootmisvahend ei ole Eestis enam nii aktuaalne kui veel kümmekond aastat tagasi, mistõttu on selle maksustamine arusaamatu. Maa aga maksab endiselt kui kinnisvara.
